Жизнь не стоит на месте. И приобретённое участником НИС, с привлечением средств ЦЖЗ жильё, с ещё непогашенным ипотечным кредитом, может перестать его устраивать. Возможна ли продажа квартиры по военной ипотеке? Сложно ли это и есть ли в этом смысл? Что приобретём, что потеряем? Ответом станет детальное рассмотрение темы и пошаговая инструкция для военнослужащего по совершению сделки.
Содержание статьи
Что такое военная ипотека?
С введением закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 г. изменился порядок выполнения государственных обязательств перед военнослужащими в части обеспечения их жильём. Если раньше военные могли получить жильё только при выходе на пенсию, то сейчас они могут приобрести его уже через три года участия в накопительно-ипотечной системе (НИС).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
НИС
В НИС могут участвовать могут только военнослужащие – граждане РФ, проходящие службу по контракту. На каждого из них после заключении контракта, открывается накопительный счёт, на который государство ежеквартально перечисляет взносы.
Годовой размер взноса устанавливается правительством при формировании бюджета. В 2018 г. – это 268 465,60 руб. Начиная с четвёртого года службы, накопленные средства могут быть направлены на приобретение своего жилья, как первичного, так и вторичного.
Целевой жилищный займ (ЦЖЗ)
Договор о предоставлении ЦЖЗ – документ, дающий возможность военнослужащему-участнику НИС воспользоваться своим правом на приобретение жилья. После 3-х лет участия в НИС, военнослужащий может обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» за свидетельством, подтверждающим наличие права на получение займа.
Подобрав жильё, участник НИС получит деньги, накопленные на его счёте. На недостающую сумму военнослужащий оформляет ипотечный кредит, который будет гаситься средствами, ежеквартально поступающими на его накопительный счёт. До выплаты ипотеки, жильё будет находиться в двойном залоге.
Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Ответ однозначный, конечно можно. Закон этого не запрещает. Нужно только погасить запись в ЕГРН о двойном залоге квартиры в пользу банка и в пользу государства. Затем продажа «свободной» квартиры осуществляется в обычном порядке.
Для снятия записи об ипотеке, придётся полностью расплатиться и с банком, и с государством.
Гасим долги
Где взять деньги на погашение долгов? Прежде, чем ответить, нужно знать о какой сумме идёт речь.
В зависимости от её размера можно:
- Обойтись имеющимися собственными средствами;
- Взять кредит под залог другой имеющейся недвижимости;
- Оформить потребительский кредит;
- Найти покупателя, который оплатит задолженность в счёт стоимости квартиры.
Смоделируем ситуацию на конкретном примере, и рассчитаем сумму задолженности.
Исходные данные:
- сумма ежегодного взноса на счёт военнослужащего примерно 260 000 руб.;
- военнослужащий воспользовался правом на ЦЖС через шесть лет участия в НИС и купил квартиру за 3,86 млн. руб.;
- средства, полученные через ипотечный займ (на 20 лет под 9%) — 2 300 000 руб., (3 860 000 – (260 000 *6 лет);
- через 2 года после покупки решил продать её.
Расчёт:
К моменту покупки квартиры на именном счёте — 1 560 000 руб. (260 000 * 6 лет). Использованы как первоначальный взнос за квартиру.
За 2 года владения квартирой, банку перечислены в счёт погашения кредита — 520 000 руб. Из этой суммы в погашение основного долга зачтено — 312 000 руб., на уплату процентов — 208 000 руб.
В остатке имеем:
- долг перед государством — 2 080 000 руб. (260 000*8 лет);
- долг по ипотеке – 1 988 000 руб. (2 300 000 – 312 000).
Всего для погашения записи о двойном залоге требуется 4 068 000 руб. Найти такую сумму единовременно, сложно.
Риски продавца
Решив досрочно погасить ипотеку с целью продажи квартиры, продавец несёт риски получения серьёзных убытков.
Как они возникают?
- С момента получения ФГКУ «Росвоенипотека» извещения от военнослужащего о желании досрочно погасить займ для продажи квартиры, государство прекращает перечисление денежных средства в банк. Рассматривается извещение не менее месяца. До получения денег от продажи квартиры, заёмщик долг перед банком гасит сам.
- Если собственные средства в размере 4-х млн.руб. отсутствуют, придётся брать кредит. Можно получить займ под залог другой недвижимости (если такая есть), или взять потребительский кредит. Но потребительские кредиты выдаются на короткий срок, а получить его на такую сумму практически невозможно.
- Есть покупатель, который в счёт стоимости квартиры смог бы оплатить долг военнослужащего. Но это однозначно повлечёт снижение цены. А долг в размере 4 068 000 руб., и так превышает стоимость её покупки (3,86 млн.руб.). Это убыток. И после получения денег от продавца, для погашения долгов придётся докладывать собственные средства.
Но в статье расчёт сделан по заданным условиям.
Чтобы получить точный расчёт для конкретной ситуации нужны сведения:
- какая сумма накоплена участником НИС;
- стоимость покупки и стоимость продажи квартиры;
- на каких условиях был оформлен ипотечный кредит (срок, ставка, сумма);
- как быстро её можно продать.
Может оказаться, что не всё так плохо. Для этого нужно получить подробные консультации в банке и в Росвоенипотеке.
Как продать жильё в военной ипотеке — пошаговая инструкция
Если вопрос о продаже квартиры решён однозначно, то вот пошаговая инструкция по совершению сделки.
Шаг 1. Уведомление
Военнослужащий, через лицо, ответственное за учёт участников НИС по месту службы, направляет извещение в Учреждение о намерении продать квартиру.
К извещению прикладывают необходимые учётные документы участника НИС, и:
- выписку из ЕГРН;
- копию договора ЦЖЗ;
- копию кредитного договора;
- справку из банка о состоянии расчётов.
Учреждение получив извещение:
- Проверяет представленные документы;
- Производит выверку платежей по первоначальному взносу и ипотеке, произведённых за счёт государства;
- Прекращает выплаты по ипотечному займу;
- Направляет уведомление о согласии на досрочное погашение ЦЖЗ с описанием порядка его оформления и суммы, подлежащей возврату.
Срок получения ответа составляет от 1-го до 2-х месяцев со дня получения учреждением извещения.
Шаг 2. Работа с банком
Как только стала известна точная сумма задолженности перед государством, военнослужащий консультируется с банком: уточняет порядок досрочного погашения кредита, отсутствие санкций и пр.
Шаг 3. Источник
С момента принятия решения о продаже, военнослужащий ищет и окончательно определяет источник, за счёт которого будет произведено погашение ипотечного займа и ЦЖЗ.
Шаг 4. Оплата задолженности банку и Учреждению
В день, когда будет производиться расчет, заёмщик уточняет в банке сумму задолженности и производит её погашение. Также по реквизитам, указанным в согласии Учреждения, переводится сумма долга перед государством.
Шаг 5. Снятие обременений
После зачисления средств в оплату ипотеки, кредитный инспектор подготавливает письмо в Росреестр для снятия обременения в пользу банка и передаёт его заёмщику.
Военнослужащий направляет в Росвоенипотеку копии платёжных документов о погашении займа. После проверки документов, учреждение самостоятельно направляет письмо в Росреестр о снятии обременения в пользу государства.
Заёмщик обращается в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о снятии обременения в пользу банка. После получении Выписки из ЕГРН о снятии с квартиры обоих обременений, её можно продавать.
Шаг 6. Заключение договора купли-продажи
Квартира продаётся на условиях договора купли-продажи (ДКП), определённых по договорённости сторон. Информация о тот, где можно составить договор купли-продажи квартиры в этой статье.
Основными условиями являются:
- дата и место заключения;
- паспортные данные сторон;
- описание квартиры;
- цена и порядок расчётов;
- права, обязанности и ответственность сторон;
- обязательность госрегистрации;
- сведения об отсутствии обременений и ограничений.
Иные условия включаются по желанию сторон.
Стороны составляют договор и передаточный акт, и скрепляют их своими подписями.
Шаг 7. Расчёты с покупателем
Если расчёты с банком и государством производились за счёт покупателя, в ДКП указывается, что расчёты между покупателем и продавцом произведены полностью до подписания ДКП.
В противном случае, расчёты производятся в порядке, согласованном сторонами заранее.
Перед реализацией доли в недвижимом имуществе необходимо изучить алгоритм действий и документы при покупке доли в квартире, чтобы исключить проблемы с приобретённой недвижимостью в будущем.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной узнайте прямо тут. Но в любом случае, лучше, чтобы изменения были согласованы.
Шаг 8. Регистрация перехода права собственности
Заявление о госрегистрации перехода права собственности на квартиру, подаётся сторонами в МФЦ. Где регистрируется договор купли-продажи квартиры подробнее тут.
Ответственный сотрудник проверит личности заявителей и примет необходимые документы:
- ДКП с передаточным актом;
- квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб. в 2018 г.);
- согласие супруги продавца.
Документы пройдут правовую проверку, и если не будет выявлено никаких нарушений, производится регистрация права покупателя на квартиру. Сделка завершена.
Госрегистрация осуществляется в течение 9-ти рабочих дней, после чего покупателю выдаётся:
- ДКП с отметкой о госрегистрации;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у него права собственности на квартиру.
В чём разница между продажей квартиры по военному сертификату и по военной ипотеке рассказывает специалист агентства недвижимости в этом видео:
Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке, относится к категории сложных и длительных в оформлении. Кроме того, требует осознанного подхода и тщательной проработки деталей. Требуется досконально просчитать финансовые аспекты и сделать окончательные выводы о предстоящих расходах или о размере будущих доходов от продажи.
Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.