Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке — основные правила, какие документы проверить у продавца?

Покупка квартиры на вторичном рынке связана со значительными суммами средств, как и другие сделки с недвижимостью. В отличие от нового жилья от застройщика приобретать квартиру приходится у частных лиц. Чтобы процедура не была сопряжена с чрезмерно большими рисками, необходимо уделить внимание ряду моментов. Рассмотрим подробно, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в первую очередь? А также, какие особенности необходимо учитывать при операциях с участием агентов или без них.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Выбор объекта, оформление документов — этапы, индивидуальные для каждого случая сделки с недвижимостью. Продажа новой квартиры от застройщика подразумевает сделку с организацией. Зачастую именно компания предлагает типовой договор, готовый пакет документов и выполняет другие формальности. Покупая жильё у частных лиц, придётся требовать документацию у них.

Значительно упрощает процесс покупка квартиры через агентство. Он подберёт варианты, организует просмотры и заключение договора. Однако, цены на подобное сопровождение сделок довольно высоки. При таких обстоятельствах зачастую граждане или семьи принимают решение осуществить покупку квартиры самостоятельно.

Риски при подборе варианта и заключении договора снижаются, если знать, какие именно «подводные камни» сопутствуют операции. Если внимательно отнестись к трудным моментам, вполне можно справиться с процессом без посторонней помощи.

Пошаговая инструкция приобретения жилья состоит из следующих основных этапов:

1. Поиск варианта квартиры. Весьма обезопасит от рисков обращение в риэлтерское агентство.
2. Осмотр жилья. Особого внимания требует документация, техническое состояние здания и приобретаемых внутренних помещений.
3. Проверка владельца: действительно ли ему принадлежит право собственности, все ли выписаны и другие нюансы.

До заключения договора купли-продажи стороны зачастую применяют предварительное соглашение. Это даёт гарантию обеим сторонам, что сделка будет заключена в определённый срок. Покупающий обычно передаёт авансовую сумму. Именно на таком порядке обычно настаивают агентства по недвижимости. Возможно и оформление задатка при покупке квартиры. Чаще всего при заключении договора обязательным является нотариальное заверение.

Заранее обсуждается выплата денег.

Существуют следующие способы:

• Перевод на расчётный счёт;
• Из рук в руки под расписку;
• Можно использовать банковский аккредитив при покупке квартиры;
• Посредством банковской ячейки.

Наконец, соглашение регистрируют в Росреестре, после чего право владения переходит к покупателю.

Не обойдётся без дополнительных расходов. При осуществлении сделки без агента, берущего процент от суммы за работу, возможно, придётся потратиться на нотариуса (около 1% цены квартиры), что возлагается на покупателя. Оплачивается госпошлина, которую стороны обычно вносят по половине с каждого. А также владелец реализуемого жилья платит налог НДФЛ — 13 % от цены объекта, если имеет его в собственности менее 5 лет, при условии, что «недвижка» была зарегистрирована после 2016 года, до 2016 года действует «старый» закон. О продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, подробнее здесь.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

На что нужно обратить внимание при покупке»вторички»?

Риски

При каких вариантах развития событий нужно проявить особенную осторожность?

• У квартиры часто менялись владельцы, она несколько раз перепродавалась.
• Личность продавца не внушает доверия.
• Информация о владельце скрывается.
• При реализации жилплощади по доверенности нужно проверять подлинность документа, срок действия.
• Слишком дешёвая квартира (цена на 10% ниже, чем у похожих вариантов).
• Расселение, встречная реализация.

Следует проверить документы, удостоверяющие личность продавцов, а также описывающие продаваемый объект недвижимости. Осмотр нужно проводить неспешно, при достаточной дневной освещённости. Имея несколько вариантов, рекомендуется знакомиться с одним или двумя сразу, но не более.

Какие вопросы задать продавцу?

Нужно поинтересоваться сроками капитального ремонта. Обнаружив при осмотре жилплощади перепланировку, необходимо установить, что все требования к перепланировке квартиры выполнены, и изменения зарегистрированы в соответствии с законом.

Покупателю рекомендуется задать следующие вопросы хозяевам реализуемого жилья:

• История предыдущих сделок, как они финансировались (например, материнский капитал);
• Наличие несовершеннолетних, недееспособных собственников;
• Есть ли среди владельцев лица, находящиеся в местах лишения свободы или армии;
• Сколько жильцов зарегистрировано;
• Давно ли обновлялся технический паспорт (нужен ли технический паспорт при продаже квартиры узнайте здесь);
• При получении жилья в наследство выяснить основания.

Нужно спросить продавцов о соседях: есть взаимопонимание или присутствуют «проблемные люди». При переговорах продавца и покупателя обсуждаются не только вопросы передачи денег. Спрашивают, когда он и его семья выпишутся и покинут жильё, когда уместно будет ввозить вещи. Эти нюансы обсуждаются без описания в официальных документах.

Что необходимо знать?

В сфере гражданско-правовых отношений операции с недвижимостью относят к наиболее сложным. Необходимо проверить юридическую чистоту объекта, включить все нужные этапы, осуществить расчёты и в нужные сроки оформить сделку. Значительные суммы передаваемых при этом денег зачастую привлекают аферистов.

Множество проблем на рынке вторичного жилья можно разделить по следующим разновидностям:

• Юридические аспекты, касающиеся чистоты объекта, представляют собой большой риск. При допущении ошибок возможна потеря права собственности. Обычно неудачи являются следствием недостаточной правовой грамотности покупателя.
• Характеристики жилья, технические документы, недостаточное внимание к которым может создать дискомфорт для проживания. А также привести к денежным затратам. Хотя на право собственности это не влияет. К примеру, это не имеющая официального разрешения перепланировка.
• Безопасность сделки.

Что нужно знать по каждой категории проблем? С юридической точки зрения настораживает продажа квартиры по доверенности, которая может быть просрочена, подделана или аннулирована тем, кто её выдал.

Оформление квартиры тоже может содержать скрытые нарушения. Например, после регистрации права собственности появляются третьи лица: наследники, иные претенденты. Или в приватизацию не были включены несовершеннолетние жильца. Особенности приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми до 14 лет прямо тут.

Другой случай — квартира (часть жилплощади) приобретена на материнский капитал. Это предполагает обязательное включение детей в право общего владения. Указываются доли каждого. Но нарушение данного правила вполне реально встретить при реализации квартиры. Ведь контроль с должной эффективностью в законодательстве не установлен. В этих и ряде других случаев сделка может быть оспорена.

Наконец, жильё может находиться в залоге, под арестом или являться предметом судебного разбирательства. На него наложены обременения, о которых невозможно узнать в момент сделки. Так собственниками иногда оказываются лица, находящиеся в местах заключения, на военной службе или отсутствующие иным образом. Право проживания за ними сохраняется. Но получить его через суд они могут не сразу, а после этого вселиться. Продавцы при этом стремятся уверить покупателей в обратном.

Кроме того, можно указать ряд следующих случаев, когда сделка может быть признана недействительной:

• Существует правило продажи долей недвижимого имущества. Продавец обязан предложить свою часть на выкуп соседям по квартире. Но так или иначе жильё продаётся в обход этого закона (Гражданский кодекс, ГК РФ).
• Продаваемое жильё находится в доме, подлежащем расселению, также может быть признан недействительной сделкой.
• Если продаётся квартира с несовершеннолетними собственниками, необходимо знать о том, что сделка оформляется лишь с участием органов опеки. Условия проживания детей не могут быть ухудшены. А договор от их имени подписывается родителями (представителями). После 14 лет они должны получить согласие родителей и органов опеки на сделку, проводимую самостоятельно. В случае, если происходит продажа квартиры с прописанным ребёнком, согласие органа опеки не требуется.
• При общей собственности супругов на продаваемое имущество нужно согласие второго из них. Если это не соблюдено, сделку могут оспорить.

Что ещё учесть?

Требуется соблюдать безопасность при оформлении сделки.

Здесь «подводные камни» следующие:

• Продавец может предложить указать заниженную стоимость жилья в договоре. Так он хочет уменьшить размер налога. Не следует соглашаться на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи квартиры. Ведь часть суммы можно вернуть в виде налогового вычета (по ст. 220 Налогового кодекса, НК РФ), который при подобных обстоятельствах также значительно уменьшится. А также недостоверная сумма будет возвращена в указанном по документам размере, если сделку оспорят через суд и отменят.
• Осуществляя покупку с помощью риэлтора, нужно смотреть на пункт об его ответственности в договоре с агентством. Обязанности заставляют его стремиться к осуществлению сделки в рамках обязательств компании по отношению к клиенту. Следует уточнить, за какую именно работу взимается оплата, каковы полномочия посредника, кто должен собирать документы.
• При безналичной оплате весьма безопасным является использование аккредитива. Продавец открывает счёт, на который покупатель перечисляет деньги. При этом сумма будет передана лишь после проверки документов банком-посредником. Наличную оплату можно провести через банковскую ячейку. Покупатель кладёт туда сумму в присутствии продавца, а подлинность денег проверяется. Для того, чтобы бывший владелец квартиры открыл ячейку, он должен предъявить банку договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
• Важным моментом является внесение задатка при заключении предварительного договора. Причём его отличают от аванса, представляющего собой частичный расчёт. Если происходит расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры, задаток возвращают, если договор расторгнут не по вине покупателя. Аванс же отдают полностью. Виноватый в срыве операции продавец обязан умножить сумму задатка вдвое и вернуть второй стороне несостоявшегося соглашения.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Техническая сторона требует внимание к следующему ряду обстоятельств:

1. Состояние дома, подъезда и жилья, предложенного к продаже.
2. Чистота внутри здания (наличие или отсутствие плесени — это плохо) и на окружающей территории.
3. Состояние электропроводки, отопления и водопровода.
4. Вид из окна и расположение предлагаемой квартиры.
5. Планировка, применённые стройматериалы.
6. Законность планировки. Вносились ли несанкционированные изменения в интерьер. Ведь нового владельца могут оштрафовать.

Отдельно следует сказать о перепланировках. Предыдущие жильцы убирают и выстраивают перегородки, разделяют, объединяют комнаты. Данные изменения необходимо официально оформлять. Но не все осведомлены об этом, поэтому иногда новая планировка не узаконена, что влечёт санкции. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно тщательно осматривать жилую площадь. Ведь чаще всего перестройки видны сразу. Но иногда требуется сравнение с аналогичной квартирой.

Попросив техническую документацию на квартиру, покупатель может удостовериться в наличии или отсутствии изменений. Если они есть, желательно потребовать у собственника регистрации перепланировки до совершения сделки. Либо покупателю придётся самому устранять проблему, если он решит её продавать, а покупатели будут не так сговорчивы, как он, в своё время.

По части безопасности нужно познакомиться с социальной средой дома. Ведь мирное проживание могут нарушить соседи. Желательно, чтобы человеческое окружение было однородным по составу. Это играет роль во взаимном понимании.

Какие документы проверить и как это сделать?

При покупке жилой площади на вторичном рынке приготавливают стандартный пакет документов:

• паспорта обеих сторон процесса;
• доказательство права собственности продавца: свидетельство или выписка из Росреестра;
• предварительный (если есть) и основной договоры купли-продажи;
• к соглашению прилагается документация о техническом состоянии жилья;
• заявление на передачу (регистрацию) права собственности;
• квитанция об оплате госпошлины;
• иная документация по требованию.

Если квартира покупается с кредитом по ипотеке, следует добавить:

• заявление в банк на оформление займа;
• бумаги, подтверждающие платёжеспособность;
• иная документация по затребованному банком перечню.

При проверке квартиры на юридическую «чистоту» покупатель обычно спрашивает у владельца документальные подтверждения количества владельцев, отсутствия прописанных несовершеннолетних, количество зарегистрированных и временно отсутствующих граждан. Интересуются выпиской из Домовой книги, справкой об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Дополнительные документы — согласие второго супруга, разрешение на сделку от органов опеки и другие.

Также спрашивают технический план или выписку из БТИ (Бюро технической инвентаризации). Запрос делается в случае, если есть сомнение по поводу наличия или отсутствия неузаконенных перепланировок. Осматриваемую квартиру следует сравнить с данными этих документов. Не лишним будет учесть сроки капитального ремонта.

Особенно важно провести проверку соответствия бумаг закону до внесения сумм авансовых платежей. Со всех документов рекомендуется снять копии и оставить их у себя. В случае необходимости (при возникновении разбирательств в суде) покупатель будет отстаивать права, как добросовестный участник сделки.

Проверить историю квартиры и некоторые аспекты, связанные с чистотой сделки, можно следующим образом:

• Установить личность продающего путём ознакомления с его личными документами, бумагами на квартиру. Паспортные данные подтверждает миграционная служба. А на жильё заказывают выписку из Росреестра.
• При купле-продаже квартиры по доверенности важно, чтобы она была заверена нотариусом. Система Спарк поможет убедиться в подлинности. А также нужно поинтересоваться причиной реализации через посредника. Имеет значение срок давности документа (1 год), который может истечь.

Дополнительные нюансы

Может весьма пригодится ряд дополнительных советов. Даже если выбранное жильё понравилось, следует обратить внимание на число собственников по документам (свидетельству), технические параметры, законность оформления сделки. Юридическую чистоту квартиры нужно тщательно проверять до прояснения всех сомнительных моментов. Ведь если будут обнаружены явные расхождения с законом, не факт, что банк или орган регистрации будет заниматься тщательной их перепроверкой.

Иногда новый владелец самостоятельно должен выписывать посторонних ему людей. Некоторые «исключительно предприимчивые» продавцы пытаются задрать первоначальную стоимость, объясняя своё решение поступившим более высоком предложением от другого, зачастую мифического, покупателя.

Для исключения таких ситуаций заключают предварительные договоры, предоставляют авансовые платежи. Тогда продавец может быть признан недобросовестным, а его действия неправомерными, правда уже после судебного разбирательства. Прежде, чем согласиться на доплату, следует иметь в виду, что эту проблему уместно обсуждать лишь с продавцом. Участвующий риэлтор тоже может проявить недобросовестность в то время, как владелец не знает об изменении стоимости.

Юридические моменты при приобретении вторички поясняются в этом видео:

Заключение

Покупка вторички — важное мероприятие для частных лиц и семейных граждан. Предстоит решить множество бытовых, технических и финансовых задач. Этапы, начиная от поиска своего варианта до регистрации договора передачи собственности, требует терпения и времени. Вовсе не так уж трудно достичь результата — приобрести хорошую квартиру в собственность, а также обезопасить себя от аферистов, покупая жильё на вторичном рынке. Главные аспекты — отсутствие спешки во всех действиях, тщательная проверка документации, учёт рисков.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.