Рассмотрим варианты купли-продажи квартиры. Не всегда у покупателя имеется сразу вся требуемая сумма на жильё. В этом случае одним из вариантов разрешения сложившейся ситуации может стать заключение договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа (образец мы предоставим ниже в статье): его можно самостоятельно составить, обратиться к специалистам одного из многочисленных юрагентств или же сходить для этого в нотариат. В любом случае, необходимо будет знать суть будущей сделки, её законодательную базу, а также трудности, с которыми может столкнуться каждый, приобретающий жильё в рассрочку.
Содержание статьи
Что значит купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа — законы регулирующие сделку
Рассрочка платежа при покупке квартиры — некий аналог всем известной ипотеки, только обе стороны этой сделки — физические лица.
Вообще различают определения «ипотеки» и «ипотечного кредитования»:
- В первом случае — это особая форма залоговых отношений, при которых квартира передаётся должнику во владение и пользование.
- Во втором случае — это финансовая помощь банка, оказываемая покупателю жилья и строго направляемая на погашение его денежных обязательств перед продавцом.
Если же продавец и покупатель сами договорятся о том, когда и какие части от общей стоимости жилья будут выплачиваться и пропишут все условия и этапы в договоре, то, согласно российскому законодательству, такая сделка будет иметь название «ипотека».
Такая купля-продажа с рассрочкой выгодна обеим сторонам, ведь сейчас банковская ипотека на «вторичке» по итоговой сумме выходит дороже, нежели приобретение абсолютно новой квартиры. Т.е. продавцу нужно быстрее продать жильё, и для этого привлечь категорию желающих его приобрести, но не имеющих всей суммы сразу. Покупателю же не выгодно переплачивать %-ты банку.
Особую нишу занимают т.н. альтернативные сделки, т.е. такие, в которых продавец, получив денежную сумму в уплату за квартиру, хочет вложить её в улучшение уже своих жилищных условий (приобретя большую квартиру, дом и т.п.).
Ещё одна возможная ситуация, при которой может понадобится подобная юридическая конструкция, — приобретение жилья, имея на руках одну часть от общей стоимости собственными средствами, а другую часть — в виде различных госсертификатов (материнский, военный, для «подтопленцев» и т.п.).
В итоге оформить вариант продажи по рассрочке становится выходом из сложившейся ситуации.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Отличия купли продажи с рассрочкой от обычной покупки
Отличия между обычной куплей-продажей квартиры и куплей-продажей с рассрочкой есть, но их очень мало:
- В текст самого договора вносятся специальные условия, характеризующие рассрочку платежа и принадлежность жилья конкретному лицу до момента уплаты полной стоимости квартиры;
- При подаче документов регистратору Росреестра покупатель и продавец должны заявить о том, что на жильё накладывается обременение, и указать на соответствующее место в тексте договора. Данное намерение подлежит фиксации и внесению в текст заявления о регистрации;
- В выписке ЕГРН на жильё будет проставлена отметка о наличии обременения, т.е. распорядиться им новый квартировладелец сможет только после того, как задолженность перед продавцом будет полностью уплачена.
Такая ипотечная сделка подпадает под действие законодательных норм, содержащихся в:
- §7 гл. 30 ГК РФ, а также общих положениях купли-продажи;
- Законе N 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»;
- Налоговом кодексе РФ (для расчёта необходимого к уплате налога).
Как оформить договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами
Процесс обговаривания условий будущего соглашения, сбора необходимой документации и денежных средств может растянуться по времени на довольно длительный срок.
Для того, чтобы ни одна из сторон не забыла о предварительных договорённостях и намерениях, юристы рекомендуют обязательно оформлять предварительный договор. Основная его цель — заключение основного договора к определённому моменту в будущем. Для достижения этого обычно дополнительно устанавливаются задаток или неустойка.
Момент оформления может определяться как самими участвующими сторонами, так и нормами закона (1 год с даты подписания).
Также в нём указываются те условия, по которым у сторон уже нет споров.
Помимо этого, на правоотношения между сторонами начнёт действовать положение п. 4 ст. 445 ГК РФ, в котором говорится о понуждении уклоняющейся без должных причин стороны к оформлению основного соглашения. Потребовать этого в течении полугода с даты, которая была обозначена в предварительном договоре как крайняя для заключения основного договора, может другая сторона, обратившись в судебный орган.
Обязательным условием будет составление и подписание передаточного акта. Акт к договору купли-продажи квартиры будет доказательством факта исполнения продавцом своей обязанности по передаче жилья квартироприобретателю, а последним — его принятия.
Содержание
Особо внимательно сторонам следует отнестись к процессу включения в текст договора условий, максимально конкретизирующих обстоятельства его исполнения:
- Полная стоимость квартиры;
- Если квартироприобретателем будет сделан первоначальный взнос, то необходимо указать не только его размер, но и % от общей стоимости жилья;
- Величина, количество и даты последующих платежей (также в денежном выражении и в % от всей стоимости);
- Порядок внесения платежей;
- Срок, при наступлении которого вся задолженность будет полностью выплачена;
- Размер и порядок назначения и уплаты штрафов, которые будут назначены при возможной просрочке проведения платежей;
- Порядок расторжения договора в том случае, если платежи не будут производиться;
- В обязательном порядке нужно сделать ссылку на положения ст. 488, 489 ГК РФ (т.е. установление обременения на жильё, действующего до момента прекращения всех финансовых обязательств со стороны покупателя).
Образец договора покупки жилья с рассрочкой платежа скачивайте здесь.
Существенные условия
Законодатель определил несколько обязательных к исполнению условий, игнорирование которых приведёт к приданию договору статуса недействительного:
- Форма. Ст. 550 ГК РФ прямо говорит про обязательную письменную. Процедура заключения может быть единственно возможной: оформление единого документа и подписание его сторонами. Несоблюдение таких формальностей, как отсутствие нумерации на страницах, прошивки всего документа и т.п. не означает нарушения условий о форме.
- Предмет. Продаваемая квартира должна быть юридически подробно описана, а именно: в договоре прописываются данные, позволяющие её определить и узнать местоположение (ст. 554 ГК РФ). Это могут быть площадь, точный адрес, назначение и др.
- Цена (стоимость должна быть согласована сторонами).
- Список граждан, имеющих право на пользование уже перешедшей к другому владельцу квартирой (если таковые имеются). Кроме простого перечисления, необходимо указать принадлежащий каждому из них объём прав. Чтобы удостовериться, что предоставленным продавцом список точен, необходимо затребовать от него выписку из домовой книги (для чего нужна выписка из домовой книги подробнее здесь).
Если такие граждане есть, то предварительно не лишним будет собрать максимально доступную информацию о них, обратившись к риэлторам, изучив соцсети и др. способами, т.к. с этими гражданами покупателю и членам его семьи придётся уживаться под одной крышей. - Порядок уплаты оставшейся суммы, сроки и размеры платежей. Эти условия специфичны для сделок, оплата по которым совершается с рассрочкой.
Решились купить квартиру в ипотеку? Тогда вам нужно знать, кто делает оценку квартиры при ипотеке. Нет смысла объяснять насколько важен этот момент для будущих владельцев квартир.
Можно ли выписать собственника из квартиры без его согласия узнайте тут. Предупредим сразу, что для снятия с регистрации владельца квартиры нужны исключительно веские основания.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа — подводные камни
Существующие в этой категории сделок риски такие же, как и при обычной купле-продаже жилья: тонкость оформления в юридическом плане, нюансы технического характера и т.д.
Есть и дополнительные «рисковые» моменты, которые обязательно нужно учитывать: например, нет никаких гарантий того, что жизненные обстоятельства квартироприобретателя не изменятся, и он сможет чётко исполнить взятые на себя обязательства по уплате оставшейся стоимости жилья.
Банковские организации, при работе с такими ситуациями, первоначально минимизируют подобные риски, обязывая своих клиентов оформлять и оплачивать дополнительную страховку.
Риск для продавца, заключившего подобный договор, очевиден: если покупатель не выплатит полную сумму своей задолженности и будет отказываться добровольно вернуть жильё и/или деньги, то продавец вынужден будет обратиться в судебные органы. Жильё не сможет быть предано/продано/подарено иным лицам во время владения им покупателя, т.к. в ЕГРН за квартирой будет числиться обременение. Что касается возврата денег покупателю — это будет необходимым условием для того, чтобы стороны при расторжении купчей могли вернуться в своё первоначальное состояние.
Если же рассмотреть возможные риски в этой сделке для покупателя, то основным и самым вероятным из них будет ситуация, при которой продавец, уже получив всю надлежащую сумму сполна, не захочет снять обременение или же станет оттягивать время обращения в Росреестр. В этих обстоятельствах главным доказательством правоты квартироприобретателя будут расписки о получении денежных сумм продавцом.
Разумеется, они могут быть написаны и от руки и подписаны обеими сторонами. Но лучше минимизировать возможность возникновения подобных ситуаций и сразу, прямо в тексте договора прописать необходимость проведения каждой передачи денег в нотариате с соответствующим оформлением и заверением нотариуса. Такие расписки, в случае обращения в судебные органы, — весомое доказательство уплаты полной суммы точно в обозначенный договором срок. Кроме этого, покупатель может не знать о «тёмном» прошлом квартиры: но этот риск одинаков для всех приобретателей: целиком или в рассрочку.
Дополнительная информация о тонкостях оформления договора купли-продажи с отсрочкой платежа в этом ролике:
Заключение договора купли-продажи с рассрочкой на практике имеет свои риски и подводные камни юридического плана, принять которые сможет не каждый. Однако есть целый ряд жизненных ситуаций, для которых именно такой договор был бы наилучшим решением. К его выбору следует подходить обдуманно, взвесив имеющиеся отрицательные стороны. Желательным будет привлечение к процессу совершения сделки профессионала-риэлтора: он сможет помочь проверить и подготовить необходимую документацию, проверить платёжеспособность покупателя и «криминальность» обеих сторон и т.п.
Какие документы для временной прописки читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.