Нужно ли платить налог на приватизированную квартиру или что нужно знать собственнику о налогообложении после приватизации квартиры

Мало кто из россиян не слышал слово «приватизация» или не сталкивался с этой процедурой лично. По данным Росстата на 12.01.2017¹ в России приватизировано порядка 81% от общего числа подлежащих приватизации домов и квартир. Актуальным для этих граждан являются вопросы уплаты налога на приватизированную квартиру. В нашей статье мы рассмотрим порядок исчисления и уплаты налога на приватизированную квартиру, разберёмся с тонкостями его уплаты при её продаже. Мы выясним также, какие способы существуют такой налог уменьшить и какие категории граждан имеют право его не платить вовсе.

Нужно ли платить налог за приватизированную квартиру?

Для начала попробуем выяснить, что значит приватизировать квартиру.

Определение этого понятия дано Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»². По своей сути оно означает, что вы, проживая в квартире государственной или муниципальной (ещё с советских времён предоставленной), можете оформить её в свою собственность.

Принят данный Закон был уже довольно давно — в 1991 году, тем не менее, этот процесс продолжается и сегодня. Предельный срок для реализации гражданами своего права неоднократно продлевался Государственной Думой, а сейчас и вовсе отменён. Фактически приватизация стала бессрочной.

Кстати, приватизировать можно помимо квартиры ещё и комнату, и дом.

Те счастливчики, которые уже прошли весь путь до вручения заветного свидетельства о государственной регистрации права собственности, впоследствии задают себе вопросы: а надо ли мне платить налог за жильё, ведь его мне предоставили бесплатно?

Да, налог за приватизированное жильё платить необходимо и вот почему.

Собственник несёт бремя содержания своего имущества (статья 309 Гражданского кодекса РФ)³. Исключений для лиц, получивших жильё в порядке приватизации, не установлено.

Нести это самое бремя означает:

• Оплачивать коммунальные услуги;
• Делать необходимый текущий ремонт;
• И, конечно же, уплачивать за него налоги.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Какой именно налог следует уплачивать после приватизации?

Уплачивать надо налог на имущество граждан. Он относится к числу местных налогов, а все тонкости его уплаты регламентируется главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации⁴ и нормативными актами муниципалитетов.

Местные власти могут самостоятельно устанавливать его ставку, но на условиях, указанных кодексом: так, для жилья нельзя установить налоговую ставку, превышающую 0,1% от кадастровой стоимости. Дополнительно к этому местным думам (советам, другим представительным органам) делегировано право устанавливать особенности порядка определения налоговой базы на его территории, а также дополнительные к федеральным налоговые льготы.

Основные виды льготников перечислены в статье 407 Налогового кодекса.

Как платить?

Итак, с тем, какой именно налог за жильё после его приватизации следует уплачивать, мы разобрались. Но не менее важно выяснить, как его исчислять, куда и когда уплачивать.

Из чего складывается сумма:

• С процентной ставкой всё понятно: она никак не может быть выше 0,1% кадастровой стоимости жилья, а конкретный её размер для вашей квартиры надо смотреть в правовых актах вашего муниципалитета.
• Ключевое понятие при исчислении суммы налога за квартиру – её кадастровая стоимость (где узнать кадастровую стоимость недвижимости подробнее тут). Он и исчисляется как раз в виде процентов от неё.

Её определение дано в Федеральном законе Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке»⁵.

Говоря простыми словами, это расчёт цены объекта недвижимости, по которой вы сможете его продать или, наоборот, купить.

В реальности довольно часто утверждённая кадастровая и рыночная стоимость недвижимости практически не отличается. А в некоторых случаях стоимость по кадастру может оказаться существенно дороже его настоящей цены, что приведёт неизбежно к завышению налоговой суммы, которую придётся ежегодно платить. Не расстраивайтесь, вы можете её оспорить законным способом.

Для того чтобы инициировать оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, вам необходимо:

• заказать отчёт о рыночной стоимости вашей квартиры у независимого оценщика;
• обратиться в суд с иском об установлении ее кадастровой стоимости равной рыночной.

Что нужно знать собственнику:

• Просчитать, сколько надо заплатить налога, просто: произведение кадастровой стоимости квартиры на его процентную ставку. Рассчитывать его самостоятельно нет необходимости. За вас это сделает местная налоговая.
• Налоговый период по налогу на имущество граждан составляет один календарный год. Это значит, что платить надо один раз в год до 1 декабря. Например, за 2017 год надо было заплатить до 1 декабря 2018 года.
• Где и как выяснить, сколько надо заплатить? Все очень просто, налоговый орган вам пришлет уведомление, в котором указывается сумма к уплате и расчет этой самой суммы.

Такое уведомление вам обязаны направить не меньше чем за месяц до срока уплаты.

Если вы идёте в ногу со временем и используете возможности государственного сервиса «Портал государственных и муниципальных услуг», все данные по налогу, включая и его сумму, вы можете увидеть в личном кабинете. А уж если вы забыли вовремя заплатить налоги, и у вас образовалась задолженность, с сервиса обязательно пришлют электронное уведомление на этот счёт.

К слову, лучше платить налог вовремя, иначе за все время просрочки вам будет начислена пеня.

Почему не присылают уведомление?

Бывает, что такие уведомления гражданам не приходят. Например, если в инспекции посчитали вам налог, и его сумма оказалась меньше 100 рублей, уведомление направлять и не будут. Но это ни в коем случае не значит, что можно его не платить.

Налог с продажи приватизированной квартиры

Вкусив все прелести обладания заветной квартирой, вы вдруг решили с ней распрощаться? Не спешите, всё не так уж просто, ведь существует ещё и налог на доход физических лиц. Да-да, и платим мы его не только со своей зарплаты, но и всегда, когда получили доход, например, продали своё же имущество. И если продать свой старый пылесос можно без налоговых последствий, то квартира это не шило и в мешке ее не утаишь.

После продажи вам придётся:

1. Подать в инспекцию налоговую декларацию;
2. Самому посчитать сумму налога;
3. Заплатить этот самый налог с продажи квартиры.

Его ставка составляет 13%. Чтобы рассчитать его сумму, нужно вычислить произведение вырученной суммы за продажу квартиры, на эту процентную ставку.

Запомните, что схитрить и указать в договоре меньшую стоимость, чтобы занизить или вовсе избежать уплаты налога, не получится.

Всё дело в том, что минимальная налоговая база должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры. Это условие введено совсем недавно и применяется, если цена квартиры в договоре оказалась ниже кадастровой стоимости.

Например, в 2017 году вы продали свою квартиру. Цена сделки — 3 300 000 рублей. Кадастровая стоимость её на 01 января 2017 года составляет 4 800 000 рублей.

Минимальная налоговая база (с понижающим коэффициентом 0,7):

4 800 000 * 70% = 3 360 000 рублей

Минимальный размер налога:

3 360 000 * 13% = 436 800 рублей

В случае если эту самую условную квартиру вы продали за 3 500 000 рублей (то есть дороже), то налог надо рассчитать уже от договорной цены:

3 500 000 * 13% = 455 000 рублей

Налоговый период составляет один календарный год, успеть заплатить надо до 15 июля следующего года.

Обратимся к нашему примеру: положим, вы продали квартиру в 2017 году, значит, декларацию вы несёте до 30 апреля 2018 года, платите до 15 июля 2018 года.

Когда можно продать приватизированную квартиру без налогообложения?

• Во-первых, вы можете уменьшить размер налога при продаже жилья с помощью имущественного вычета, который составляет 1 000 000 рублей. Тогда в нашем примере сумма налога составит:(3 500 000 – 1 000 000) * 13% = 325 000. Этот вычет вам стоит использовать, если вы приватизировали квартиру менее 5 лет назад, но после 01.01.2016. Такой вычет можно применять неограниченно.
• Во-вторых, вы можете законно продать своё жилье без необходимости платить налог на доход от его продажи в принципе. Внимание: если вы приватизировали квартиру больше трёх лет назад, а соответственно до 01.01.2016., то вы можете продать её и налог при этом не платить! Более того, и декларацию нести в налоговую тоже не следует.

Платят ли налог за приватизированную квартиру пенсионеры?

Всё вышесказанное относится ко всем без исключения собственникам приватизированного жилья. Но собственники ведь тоже бывают разные. Сложно уравнять молодого и энергичного бизнесмена и стареющего пенсионера. Безусловно, эту разницу следует учитывать, благо законодатель об этом не забывает. Не зря же в Конституции декларировано, что Российская Федерация – социальное государство.

Применительно к нашей теме, для пенсионеров, как для социально менее защищённой группы граждан, установлены льготы.

Так, пенсионер после приватизации квартиры налога на неё может не платить. Закреплено это право статьей 407 Налогового кодекса РФ. Но и тут имеются «подводные камни». Таким освобождением пенсионер может пользоваться только по одному объекту.

Итак, мы выяснили, что:

• За приватизируемую квартиру следует ежегодно платить налог на имущество;
• Его размер устанавливается муниципальными органами;
• Кадастровую стоимость можно оспорить в судебном порядке, если она существенно и необоснованно превышает рыночную;
• Платить за приватизированную квартиру надо за каждый календарный год до 1 декабря следующего года;
• Сумму налога к уплате считает инспекция по месту нахождения имущества и присылает вам уведомление с расчётом этой суммы;
• Если уведомление почему-то не пришло, надо его получить в инспекции или в электронном виде через Портал госуслуг;
• При продаже приватизированной квартиры менее 5 лет после приватизации надо заплатить налог на доходы физических лиц;
• Если квартиру вы продали по истечении трёх лет с даты оформления её в собственность (до 1 января 2016 года), налог платить – ура – не надо;
• Чтобы заплатить налог при продаже приватизированной квартиры, следует самому исчислить его сумму, применяя налоговую ставку 13% и не забывая сверить сумму продажи с кадастровой стоимостью квартиры;
• Можно получить имущественный вычет при продаже приватизированной квартиры в размере 1 000 000 рублей;
• Пенсионеры освобождены от уплаты налога на приватизированную квартиру, но только на одну! Если пенсионер купил дополнительно квартиру, получил в дар, то он должен выбрать, на какую из них он получит льготу;
• А вот от уплаты налога при продаже приватизированной квартиры пенсионеры не освобождаются и исчисляют его и уплачивают на равных с остальными категориями налогоплательщиков условиях.

Дополнительно об изменении срока владения квартиры, после которого её продажа не подлежит налогообложению, в этом видео:

Если вы приватизировали квартиру, совсем расслабляться не стоит! Необходимо своевременно подавать документы и уплачивать налог на квартиру, а если вы решили её продать, заранее рассчитайте сумму налога при продаже, иначе впоследствии можете быть неприятно удивлены. Не забывайте про налоговые льготы и вычеты. Старайтесь пользоваться возможностями электронного сервиса Единый портал государственных услуг, это действительно очень удобно и позволит в режиме онлайн следить за наличием задолженности по налогам и не пропустить сроки их уплаты. В заключение добавим, что налоговое законодательство нередко изменяется, и такие изменения лучше отслеживать во избежание неприятностей с налоговыми и судебными органами. Неуплаченный вовремя налог грозит знакомством ещё и с судебными приставами и запретом на выезд за границу.

Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.