Сделка по приобретению или реализации жилья оформляется договором. Сейчас это соглашение не подлежит государственной регистрации. Так где же оформить договор купли-продажи квартиры? Документацию нужно приносить в Росреестр. Но процедура будет иная — оформление права собственности. Именно оно обязательно к регистрации. При этом руководствуются регламентом Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), статьями 551 и 558, N 302-ФЗ (Федеральным законом) от 30.12.2012, статьёй 2 частью 8. Этапы оформления рассмотрим далее.
Содержание статьи
Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?
Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.
Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:
- нотариуса,
- юриста,
- агента по недвижимости,
- сторонами вне учреждений.
Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.
По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как составляется предварительный договор?
По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:
- Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
- Определённым образом установить продаваемый объект.
- Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
- Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.
При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).
Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.
У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:
- Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
- Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
- Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
- Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.
Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.
Передача задатка
При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.
Задаток считается юридическим инструментом, обеспечивающим гарантию покупки квартиры согласно обязательствам. Его размер обычно составляет от 5 до 10% цены недвижимости и оговаривается сторонами.
При оформлении задатка стороны должны знать, что:
- Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
- Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
- Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.
А вот аванс подлежит возврату в любом случае.
Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.
Возврат задатка возможен, но сделать это непросто. Надуманная причина не является основанием. Но в случае, если покупателю и продавцу удастся договориться, документы можно просто уничтожить (ст. 380 ГК РФ).
Где составить и оформить документ?
Прежде, чем договор купли-продажи будет составлен, нужно пройти ряд этапов. Это подготовка документов.
В их число входит:
- свидетельство о праве собственности, её государственной регистрации;
- справки из жилищных учреждений;
- паспорта участников сделки и другие.
С чего начать продажу квартиры, какие документы собирать подробнее тут.
Договор купли-продажи должен включать информацию, определённо устанавливающую конкретную недвижимость: адрес, размер площади, стоимость. А также в документе перечисляются все лица, зарегистрированные в квартире.
Соглашение может быть составлено сторонами письменно, самостоятельно при соблюдении его стандартной формы.
Заверять его у нотариуса не обязательно, кроме случаев по закону N 218-ФЗ, статьи 42 ч. 1 и 54 ч. 2:
- Квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
- Отчуждаются доли в праве общей собственности.
В этих случаях платится государственная пошлина по тарифу нотариуса в размере, зависящем от стоимости недвижимости. После составления договора купли-продажи и сбора полного пакета прилагающихся документов, он передаётся в Росреестр сторонами или их представителями.
При самостоятельном составлении сторонами договора возможно допущение ошибок, влияющих на дальнейшее право собственности. Для того, чтобы их избежать, следует обращаться за содействием к специалистам.
Агентство
Агентство по недвижимости располагает обширной базой данных, помогающей подобрать квартиру покупателю и реализовать жилплощадь продавцу. Агент обладает нужными знаниями и опытом по совершению сделок. Поэтому в большинстве случаев купля-продажа осуществляется посредством этих специалистов. Такие сделки более надёжны.
Профессионал по недвижимости правильно составляет договор купли-продажи, как основной, так и предварительный. После этого предлагает сторонам подписать его. Но до этого момента проходят этапы проверки квартир на надёжность по отношению к возможности совершить сделку. А также идёт сбор, подготовка документов.
Агент берёт определённый процент от стоимости квартиры в качестве оплаты своего труда.
Нотариус
Нотариальное оформление основного и предварительного договоров купли-продажи, как правило, предпринимается сторонами. Это добавляет надёжности соглашению.
Практика показывает, что у нотариуса заключается около половины договоров купли-продажи недвижимости. При этом устраняется риск того, что сделку можно будет оспорить или признать ничтожной. А услуги агентства или юридическое сопровождение отпадает за ненадобностью.
Нотариус принимает по предварительной записи. Также может быть предложено заключение договора в электронной форме.
Где подписывается договор и, где можно получить его копию?
Поскольку договор купли-продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации, подписи могут быть проставлены сторонами произвольно, без заверения учреждениями.
Однако, как уже было сказано выше, в ситуациях когда продаётся жильё несовершеннолетнего, недееспособного или идёт речь о продаже долей, подписывать соглашение следует у нотариуса с его заверением.
При процедуре может присутствовать участвующий агент по недвижимости, который и составил документ. Зачастую он обслуживает стороны в помещении агентства.
Стороны относят готовый договор в Росреестр. При участии нотариуса его можно оформить в электронном виде за оплату от 3 до 5 тыс. рублей.
Документ нужно сохранять, так как он будет необходим для будущих сделок.
Если договор утерян, то его копию можно получить в:
- Росреестре;
- Налоговой (при условии, подачи декларации при совершении сделки купли-продажи).
Есть возможность заказать дубликат через Госуслуги.
Для заказа копии необходимо представить следующие бумаги:
- документ, удостоверяющий личность;
- справка из отдела кадастра и картографии;
- свидетельство о праве собственности (квартира регистрировалась до 2018 года) или выписку из ЕГРП;
- при заказе дубликата по причине порчи документа, необходимо предоставить старый договор;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Обременение, наложенное на имущество — это ограничение права распоряжения им. Однако, покупка квартиры с обременением — распространённая сделка. Важно знать все подводные камни приобретения такой недвижимости.
Как обманывают при покупке квартиры подробнее здесь. Прочтите эту информацию, чтобы не стать жертвой мошенников.
Можно ли зарегистрировать договор купли продажи квартиры в МФЦ?
Продавать квартиру через МФЦ (многофункциональный центр муниципальных и государственных услуг) — наиболее безопасно и удобно. На стенде учреждения можно прочитать о порядке процедуры. Также консультации дают сотрудники.
В МФЦ отсутствуют очереди. Но в тот же день регистрация не происходит, так как госпошлина за процедуру платится через нотариуса и нужно ждать её поступления.
В Росреестре
Росреестр пересылает документы участникам сделки на электронную почту в случае регистрации через МФЦ. На них нельзя поставить печать. Поэтому стороны должны сами выбрать метод оформления сделки и передачи права собственности.
У нотариуса
Документы: договор купли продажи и акт приёма-передачи квартиры заверяются электронной подписью нотариуса при совершении регистрации в МФЦ. Стороны могут предпочесть настоящую подпись этого специалиста. Тогда нужно внести изменения в выборе способа регистрации.
Как правильно оформить договор, рассказывает специалист в этом видео:
Заключение
По покупке и продаже недвижимости заключается преобладающая масса договоров. В правовом смысле это наиболее сложные документы, поскольку связаны с оборотом крупных сумм. Необходимо учесть целый ряд нюансов, проверить документы и выяснить условия сделки для удачного её совершения.
Правила покупки квартиры в новостройке читайте в нашей статье здесь.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.