Нужно ли платить налог при продаже квартиры и возможно ли продажа без налога?

Выручка от продажи квартиры является доходом физического лица, а значит, подлежит налогообложению, но действительно ли нужно платить налог при продаже квартиры? Кто его платит, а кто освобождается? Как избежать обложения или хотя бы уменьшить сумму? Когда и как подавать декларацию? Ответы изложены в данной статье.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в России?

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой объект обложения, как доход от реализации недвижимого имущества — сюда относится и продажа квартиры. Для того, чтобы разобраться в исчислении и уплате фискальных платежей в отношении этой операции, необходимо знать, что это за налог, и когда граждане обязаны его платить.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Какой налог платим?

Для доходов физических лиц предусмотрен федеральный фискальный платёж, который так и называется — налог на доходы физических лиц, т. е. НДФЛ или подоходный налог.

В кодексе этому платежу посвящена большая и подробная 23-ая глава. В соответствии с ней, плательщиками являются резиденты и нерезиденты.

• Резидентами считаются физические лица, живущие в России не меньше 183 дней, идущих один за другим, в пределах календарного года. Иными словами если человек прожил в России 100 дней подряд в одном году, а 83 дня в другом, этого мало для присвоения статуса резидента. К резидентам относятся россияне и иностранцы, живущие в стране.
• Нерезидентами называются лица, которые не живут указанное количество дней в стране. Ими являются иностранцы и россияне, живущие в других странах.

С точки зрения НДФЛ разница между двумя категориями в том, что резиденты уплачивают процент с доходов от российских и зарубежных источников, а нерезиденты — только от российских.

Ставка подоходного налога в случае реализации недвижимости равна 13%. Налоговой базой является выручка от операции за минусом вычетов или расходов. База — это величина, с которой взимается 13%.

Помимо самого НДФЛ продавший жильё человек обязан представить декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отчитывается об операции, показывает расчёт платежа и итоговую сумму к перечислению в бюджет.

Можно ли не платить?

В Налоговом кодексе предусмотрены случаи, когда плательщик освобождается от уплаты НДФЛ — они перечислены в 217-ой статье, а особенности освобождения при отчуждении квартиры — в статье 217.1.

До 2016 года в вопросе освобождения были простые правила:

• Выручка от имущества, находившегося до реализации в собственности более 3 лет, не облагалась налогом;
• Если продаваемое жильё подарил близкий родственник, то налог платить не нужно;
• Если продаётся приватизированная квартира — то же самое;
• Если объект перешёл в собственность в результате заключения договора ренты с содержанием пожизненного иждивенца — освобождение от уплаты;
• Если недвижимость получена по наследству — НДФЛ при реализации не платится.

А с 2016 года вступили в силу поправки, внесённые федеральным законом № 382-ФЗ, и теперь освобождается от НДФЛ сделка, если:

1. Имущество было в собственности больше 5 лет;
2. Имущество было в собственности больше 3 лет и было получено в результате дарственной от близких родных, наследования, приватизации, рентного договора.

Многие не знают об этом нюансе, так как в кодексе он не указан. Норма содержится в упомянутом 382-ом федеральном законе от 2014 года 29 ноября.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры менее 3 лет в собственности?

Причина правила предельного минимального срока владения, по мнению законотворцев, — в пресечении скрытой экономической деятельности по перепродаже жилья без уплаты фискальных платежей с прибыли. А также в поддержке граждан — за 3-5 лет цены на жильё могут существенно измениться и налоговая база, определённая методом вычета расходов из доходов, будет большая.

А если объект в собственности менее 3 лет, то разница между ценой покупки и ценой реализации невелика. Какой же налог при этом требуется перечислить в бюджетную систему при продаже квартиры?

Родственнику

Если вы продали квартиру родственнику, то нужно определить степень родства. В Семейном кодексе родственники делятся на близкий и прочих.

Близкими являются:

• дети, в том числе усыновленные и удочеренные;
• родители, в том числе приемные;
• внуки;
• бабушки, дедушки;
• полные и сводные братья и сестры.

А согласно гражданскому и жилищному законодательству членами семьи лица являются также:

• супруг;
• пасынок, падчерица;
• мачеха, отчим;
• другие лица, связанные отношениями, если они проживают на одном объекте и имеют общее хозяйство.

Если жильё продано одному из этих лиц, то для освобождения нужны такие условия:

1. Жильё приобретено после 1 января 2016 года и находилась во владении больше 5 лет (такая ситуация будет возможна с 2021 года);
2. Недвижимая собственность приобретена до 2016 года — находилась во владении больше 3 лет.

Если ни одно условие не соблюдено, то нужно готовиться к налоговым выплатам в бюджет.

Налоговой базой будет кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, либо стоимость продажи — наибольшая из двух величина. К примеру, кадастровая стоимость равна 1 000 000 рублей, а собственник продал квартиру за 1 200 000 рублей. Для расчёта НДФЛ будет использовано второе значение. База для исчисления может быть уменьшена с помощью вычетов.

Вычетами являются:

• расходы, которые собственник понёс при приобретении или строительстве жилища и имеет документальное доказательство этого;
• стандартный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Собственник сам выбирает, какой из вариантов ему больше подходит.

Выручка минус вычет = конечная база для расчета. Налоговая база умножается на 13 % — это и будет конечная сумма НДФЛ.

Сам фискальный платёж надо перевести в бюджет до 15 июля года, наступающего за годом отчуждения недвижимого объекта. Перечисление производится по точным реквизитам в налоговой инспекции или на сайте ФНС России. Ещё до уплаты фискального платежа придётся сдать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней доход, базу обложения, расчёт НДФЛ и конечную сумму к уплате.

Если квартира досталась по наследству

Если имеет место продажа квартиры после вступления в наследство, то действуют те же правила, что и в предыдущем — в зависимости от года открытия наследства (до или после 2016 года) будет определён минимальный срок владения — 3 или 5 лет, после которых НДФЛ не нужно платить.

По договору дарения

Если недвижимое имущество получено по договору дарения, имеет значение, кто его подарил.

• Если подарил близкий родственник или член семьи до 2016 года, то НДФЛ не платится вообще. Достаточно принести в инспекцию документы, доказывающие родство и написать простое заявление, чтобы вас освободили от обложения.
• Если подарок преподнесли после наступления 2016 года, то срок для свободной реализации без фискальных платежей — 3 года.

Исчисление и уплата осуществляются аналогично предыдущим случаям. Когда можно продать подаренную квартиру узнайте здесь.

По переуступке

Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав, действуют обычные правила. Нормы 217-ой статьи и статьи 217.1. не применяются.

Уплата налога при продаже и покупке новой

Если вы продали недвижимое имущество и в короткий срок на эти средства купили новую, подать заявление на зачёт этой суммы расходами при отчуждении невозможно. Согласно Налоговому кодексу, придётся каждую сделку рассматривать самостоятельно и обособленно.

• В случае продажи — уплачивается подоходный платёж с учётом вычетов.
• В случае покупки — налог платит продавший человек, а вы можете воспользоваться имущественным вычетом и вернуть суммы НДФЛ, уплаченные за последние 3 года.

Нужно ли платить налог с продажи пенсионеру?

Налоговый кодекс России не освобождает пенсионеров от обложения таких доходов, как реализация недвижимого имущества, поэтому им лучше подождать 3-5 лет, чтобы не создавать лишние расходы.

Налог при продаже доли в квартире

Если собственность долевая, это даёт лазейки для ухода от налогообложения. Так, при заключении договора купли-продажи можно приложить к нему соглашение о распределении доходов в сторону тех дольщиков, которые владеют имуществом больше необходимого срока.

К примеру, супруг купил небольшую долю в квартире в 2013 году., затем купил ещё одну долю в 2015 году. Через год его жена приобрела оставшуюся часть. В 2017 году они продали квартиру и при заключении договора купли-продажи распределили доходы в пользу мужа.

Согласно законодательству дата владения имуществом отсчитывается с даты приобретения первой доли в нём. Таким образом, считается, что муж владеет всей квартирой с 2014 года. Доходы получил он. Для него прошёл предельный срок в 3 года, сделка не облагается.

Ещё один выход в долевой собственности:

• Можно оформить обособленные договоры купли-продажи каждого дольщика с покупателем, и тогда, в соответствии с письмами ФНС России и разъяснениями Министерства финансов, каждый дольщик получит обособленный вычет в размере 1 000 000 рублей;
• Используя все эти вычеты (если 3 дольщика, то 3 отдельных вычета на одну квартиру), можно довести налоговую базу до минимальной суммы или даже до нуля;
• Следовательно, и сумма к уплате будет минимальной или нулевой.

Какие документы нужны для продажи доли квартиры, можно узнать из отдельной статьи на нашем ресурсе.

Какие документы необходимо предоставить в налоговую и, как подать декларацию?

Если возникла обязанность уплатить НДФЛ, то до 1 мая года, идущего за годом продажи, нужно сдать:

• декларацию 3-НДФЛ полностью заполненную;
• копию паспорта;
• копию договора продажи;
• копию договора покупки/иного способа получения.

Документы можно подать самому, можно отправить вместо себя представителя, у которого должна быть специальная доверенность. Также можно отправить документы по почте России ценным или заказным письмом.

Можно выслать декларацию по телекоммуникационные каналам связи — через личный кабинет на сайте ФНС России. Это самый продвинутый и простой способ представления отчётности.

Дополнительная информация о налоге при продаже квартиры в этом видео:

Можно ли не платить?

Если не заплатить НДФЛ, рассчитанный и начисленный, в срок — до 15 июля, то на человека будет наложен штраф в размере 20 % от суммы налога к уплате и не меньше 1 000 рублей. Вдобавок за каждый просроченный день будет накручиваться пеня, равная одной трёхсотой ключевой ставки Центробанка России. При накоплении крупного долга перед налоговой — более 3 000 рублей, инспекторы могут направлять требование об уплате платежей, а также принудительно взыскать причитающуюся сумму.

Что нужно знать при продаже квартиры через риэлтора читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.