Выручка от продажи квартиры является доходом физического лица, а значит, подлежит налогообложению, но действительно ли нужно платить налог при продаже квартиры? Кто его платит, а кто освобождается? Как избежать обложения или хотя бы уменьшить сумму? Когда и как подавать декларацию? Ответы изложены в данной статье.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в России?

Налоги при продаже квартирыВ Налоговом кодексе России предусмотрен такой объект обложения, как доход от реализации недвижимого имущества — сюда относится и продажа квартиры. Для того, чтобы разобраться в исчислении и уплате фискальных платежей в отношении этой операции, необходимо знать, что это за налог, и когда граждане обязаны его платить.

Какой налог платим?

Для доходов физических лиц предусмотрен федеральный фискальный платёж, который так и называется — налог на доходы физических лиц, т. е. НДФЛ или подоходный налог.

В кодексе этому платежу посвящена большая и подробная 23-ая глава. В соответствии с ней, плательщиками являются резиденты и нерезиденты.

  • Резидентами считаются физические лица, живущие в России не меньше 183 дней, идущих один за другим, в пределах календарного года. Иными словами если человек прожил в России 100 дней подряд в одном году, а 83 дня в другом, этого мало для присвоения статуса резидента. К резидентам относятся россияне и иностранцы, живущие в стране.
  • Нерезидентами называются лица, которые не живут указанное количество дней в стране. Ими являются иностранцы и россияне, живущие в других странах.
Ставка подоходного налога в случае реализации недвижимости равна 13%.

С точки зрения НДФЛ разница между двумя категориями в том, что резиденты уплачивают процент с доходов от российских и зарубежных источников, а нерезиденты — только от российских.

Ставка подоходного налога в случае реализации недвижимости равна 13%. Налоговой базой является выручка от операции за минусом вычетов или расходов. База — это величина, с которой взимается 13%.

Помимо самого НДФЛ продавший жильё человек обязан представить декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой отчитывается об операции, показывает расчёт платежа и итоговую сумму к перечислению в бюджет.

Можно ли не платить?

В Налоговом кодексе предусмотрены случаи, когда плательщик освобождается от уплаты НДФЛ — они перечислены в 217-ой статье, а особенности освобождения при отчуждении квартиры — в статье 217.1.

До 2016 года в вопросе освобождения были простые правила:

  • Выручка от имущества, находившегося до реализации в собственности более 3 лет, не облагалась налогом;
  • Если продаваемое жильё подарил близкий родственник, то налог платить не нужно;
  • Если продаётся приватизированная квартира — то же самое;
  • Если объект перешёл в собственность в результате заключения договора ренты с содержанием пожизненного иждивенца — освобождение от уплаты;
  • Если недвижимость получена по наследству — НДФЛ при реализации не платится.

А с 2016 года вступили в силу поправки, внесённые федеральным законом № 382-ФЗ, и теперь освобождается от НДФЛ сделка, если:

  1. Имущество было в собственности больше 5 лет;
  2. Имущество было в собственности больше 3 лет и было получено в результате дарственной от близких родных, наследования, приватизации, рентного договора.

Многие не знают об этом нюансе, так как в кодексе он не указан. Норма содержится в упомянутом 382-ом федеральном законе от 2014 года 29 ноября.

Новые правила касаются только объектов, перешедших в собственность с 2016 года, т. е. если вы купили жильё в 2015 году, для вас действуют старые правила.

Какой налог нужно платить при продаже квартиры менее 3 лет в собственности?

Причина правила предельного минимального срока владения, по мнению законотворцев, — в пресечении скрытой экономической деятельности по перепродаже жилья без уплаты фискальных платежей с прибыли. А также в поддержке граждан — за 3-5 лет цены на жильё могут существенно измениться и налоговая база, определённая методом вычета расходов из доходов, будет большая.

А если объект в собственности менее 3 лет, то разница между ценой покупки и ценой реализации невелика. Какой же налог при этом требуется перечислить в бюджетную систему при продаже квартиры?

Родственнику

Нужно ли платить налог при продаже квартиры родственникуЕсли вы продали квартиру родственнику, то нужно определить степень родства. В Семейном кодексе родственники делятся на близкий и прочих.

Близкими являются:

  • дети, в том числе усыновленные и удочеренные;
  • родители, в том числе приемные;
  • внуки;
  • бабушки, дедушки;
  • полные и сводные братья и сестры.

А согласно гражданскому и жилищному законодательству членами семьи лица являются также:

  • супруг;
  • пасынок, падчерица;
  • мачеха, отчим;
  • другие лица, связанные отношениями, если они проживают на одном объекте и имеют общее хозяйство.

Если жильё продано одному из этих лиц, то для освобождения нужны такие условия:

  1. Жильё приобретено после 1 января 2016 года и находилась во владении больше 5 лет (такая ситуация будет возможна с 2021 года);
  2. Недвижимая собственность приобретена до 2016 года — находилась во владении больше 3 лет.

Если ни одно условие не соблюдено, то нужно готовиться к налоговым выплатам в бюджет.

Налоговой базой будет кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, либо стоимость продажи — наибольшая из двух величина. К примеру, кадастровая стоимость равна 1 000 000 рублей, а собственник продал квартиру за 1 200 000 рублей. Для расчёта НДФЛ будет использовано второе значение. База для исчисления может быть уменьшена с помощью вычетов.

Вычетами являются:

  • расходы, которые собственник понёс при приобретении или строительстве жилища и имеет документальное доказательство этого;
  • стандартный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Собственник сам выбирает, какой из вариантов ему больше подходит.

Выручка минус вычет = конечная база для расчета. Налоговая база умножается на 13 % — это и будет конечная сумма НДФЛ.

Сам фискальный платёж надо перевести в бюджет до 15 июля года, наступающего за годом отчуждения недвижимого объекта. Перечисление производится по точным реквизитам в налоговой инспекции или на сайте ФНС России. Ещё до уплаты фискального платежа придётся сдать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней доход, базу обложения, расчёт НДФЛ и конечную сумму к уплате.

Если квартира досталась по наследству

Если имеет место продажа квартиры после вступления в наследство, то действуют те же правила, что и в предыдущем — в зависимости от года открытия наследства (до или после 2016 года) будет определён минимальный срок владения — 3 или 5 лет, после которых НДФЛ не нужно платить.

Срок владения отсчитывается именно со дня открытия наследства — со дня смерти наследодателя или приблизительной даты смерти, установленной судом.
Если наследодатель признан умершим по суду, то днем открытия наследства считается дата по судебному постановлению.

По договору дарения

Если недвижимое имущество получено по договору дарения, имеет значение, кто его подарил.

  • Если подарил близкий родственник или член семьи до 2016 года, то НДФЛ не платится вообще. Достаточно принести в инспекцию документы, доказывающие родство и написать простое заявление, чтобы вас освободили от обложения.
  • Если подарок преподнесли после наступления 2016 года, то срок для свободной реализации без фискальных платежей — 3 года.

Исчисление и уплата осуществляются аналогично предыдущим случаям. Когда можно продать подаренную квартиру узнайте здесь.

По переуступке

Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав, действуют обычные правила. Нормы 217-ой статьи и статьи 217.1. не применяются.

Уплата налога при продаже и покупке новой

Если вы продали недвижимое имущество и в короткий срок на эти средства купили новую, подать заявление на зачёт этой суммы расходами при отчуждении невозможно. Согласно Налоговому кодексу, придётся каждую сделку рассматривать самостоятельно и обособленно.

  • В случае продажи — уплачивается подоходный платёж с учётом вычетов.
  • В случае покупки — налог платит продавший человек, а вы можете воспользоваться имущественным вычетом и вернуть суммы НДФЛ, уплаченные за последние 3 года.

Нужно ли платить налог с продажи пенсионеру?

Налоговый кодекс России не освобождает пенсионеров от обложения таких доходов, как реализация недвижимого имущества, поэтому им лучше подождать 3-5 лет, чтобы не создавать лишние расходы.

Налог при продаже доли в квартире

Какой налог нужно платить при продаже доли в квартиреЕсли собственность долевая, это даёт лазейки для ухода от налогообложения. Так, при заключении договора купли-продажи можно приложить к нему соглашение о распределении доходов в сторону тех дольщиков, которые владеют имуществом больше необходимого срока.

К примеру, супруг купил небольшую долю в квартире в 2013 году., затем купил ещё одну долю в 2015 году. Через год его жена приобрела оставшуюся часть. В 2017 году они продали квартиру и при заключении договора купли-продажи распределили доходы в пользу мужа.

Согласно законодательству дата владения имуществом отсчитывается с даты приобретения первой доли в нём. Таким образом, считается, что муж владеет всей квартирой с 2014 года. Доходы получил он. Для него прошёл предельный срок в 3 года, сделка не облагается.

Ещё один выход в долевой собственности:

  • Можно оформить обособленные договоры купли-продажи каждого дольщика с покупателем, и тогда, в соответствии с письмами ФНС России и разъяснениями Министерства финансов, каждый дольщик получит обособленный вычет в размере 1 000 000 рублей;
  • Используя все эти вычеты (если 3 дольщика, то 3 отдельных вычета на одну квартиру), можно довести налоговую базу до минимальной суммы или даже до нуля;
  • Следовательно, и сумма к уплате будет минимальной или нулевой.

Какие документы нужны для продажи доли квартиры, можно узнать из отдельной статьи на нашем ресурсе.

Какие документы необходимо предоставить в налоговую и, как подать декларацию?

Если возникла обязанность уплатить НДФЛ, то до 1 мая года, идущего за годом продажи, нужно сдать:

  • декларацию 3-НДФЛ полностью заполненную;
  • копию паспорта;
  • копию договора продажи;
  • копию договора покупки/иного способа получения.

Документы можно подать самому, можно отправить вместо себя представителя, у которого должна быть специальная доверенность. Также можно отправить документы по почте России ценным или заказным письмом.

Можно выслать декларацию по телекоммуникационные каналам связи — через личный кабинет на сайте ФНС России. Это самый продвинутый и простой способ представления отчётности.

Дополнительная информация о налоге при продаже квартиры в этом видео:

Можно ли не платить?

Если не заплатить НДФЛ, рассчитанный и начисленный, в срок — до 15 июля, то на человека будет наложен штраф в размере 20 % от суммы налога к уплате и не меньше 1 000 рублей. Вдобавок за каждый просроченный день будет накручиваться пеня, равная одной трёхсотой ключевой ставки Центробанка России. При накоплении крупного долга перед налоговой — более 3 000 рублей, инспекторы могут направлять требование об уплате платежей, а также принудительно взыскать причитающуюся сумму.

Что нужно знать при продаже квартиры через риэлтора читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Оставить комментарий

Ваш email адрес не публикуется.

очиститьОтправить