Самый эффективный способ сэкономить при покупках — их не осуществлять. Но это не входит в арсенал методов успешного инвестора. Тем более — инвестора, формирующего личный (семейный) капитал и будущие поступления от него. Поэтому покупаем, но с умом: узнаём текущую стоимость, определяем, как её можно снизить, снижаем и заслуженно радуемся полученному эффекту. Ниже пойдёт речь о том, где узнать и как снизить кадастровую (официальную) стоимость земли, и зачем это нужно.
Содержание статьи
Что такое кадастровая стоимость участка?
Это цена земли, определённая по итогам государственной кадастровой оценки в зависимости от месторасположения участка и цели его назначения.
Кадастровая оценка производится не менее раза в пять лет на основе решения региональных органов власти или местного самоуправления. Её рассчитывают независимые оценщики, выбранные по конкурсу государственными или муниципальными органами. Оценке подлежат земельные участки, указанные в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Туда же заносится и их кадастровая стоимость.
Для чего гражданам нужно знать кадастровую стоимость земли?
Она «участвует»:
- при расчёте земельного налога;
- при назначении арендной платы в отношении земель государственного и муниципального фонда;
- при продаже арендуемой государственной или муниципальной земли собственнику объектов строительства, находящихся на территории продаваемого участка.
Её можно узнать бесплатно:
- с помощью сервисов интернет-сайта Росреестра;
- через запрос в многофункциональном центре;
- по почте.
Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка, читайте в предыдущей статье. А если вам нужно узнать о процессе постановки земельного участка на кадастровый учёт, пройдите вот сюда. В зависимости от способа получения сведения формируются on-line или не дольше пяти рабочих дней.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как изменить кадастровую стоимость?
Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, если есть уверенность, что она завышена? При наличии подобных подозрений, её можно оспорить, что при успешном результате приведёт к снижению суммы налога, платы за аренду и цены покупки земли.
Основанием для принятия к рассмотрению госорганами этой стоимости будет:
- недостоверная информация об участке, на основе которой была определена кадастровая стоимость;
- меньшая чем в кадастре, рыночная стоимость земли, установленная на день расчёта кадастровой.
Порядок оспаривания через комиссию
Вам нужно представить в комиссию следующий перечень документов:
- Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Его образец можно распечатать с интернет-сайта Росреестра. В нём указываются ФИО и место жительства заявителя; адрес и кадастровый номер участка; права заявителя, связанные с этим участком; основание пересмотра указанной в кадастре стоимости.
- Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка. Как уже было сказано, эту стоимость можно узнать разными способами, в том числе через сервисы сайта Росреестра, однако не все они могут давать юридически значимые документы (например, при получении информации через публичную кадастровую карту). Об этом указано при описании сервиса на сайте.
- Копия документа, доказывающего права заявителя на участок, заверенная нотариусом.
- Документ, подтверждающий наличие ошибки, если заявление вносится из-за неправильных сведений об участке. Информацию, использованную при оценке кадастровой стоимости, нужно запросить у заказчика работ (в случае регулярного проведения оценки раз в пятилетку) и в органах Росреестра (если она проводилась при постановке земли на кадастровый учёт). Перечень органов-заказчиков и способ расчёта кадастровой стоимости можно узнать в Росреестре.
Запрошенные сведения об участке предоставляются заявителю не позднее семи дней (не включая выходные) со дня получения обращения. - Отчёт об оценке этой стоимости на бумаге и электронном носителе, если заявление связано с определением рыночной стоимости земли.
- Положительное заключение одного или нескольких участников саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, в которую входит специалист, написавший отчёт из пункта 5, если указанная в этом пункте рыночная стоимость отклоняется от кадастровой больше, чем на 30%.
В положительном заключении должно указано, что он соответствует: законодательным нормам об оценочной деятельности и положениям правил и стандартов этой СРО (в случаях утверждённых Министерством экономического развития РФ и в порядке, установленном для работы комиссии).
Действия комиссии
Внесённое заявление рассматривается членами комиссии не дольше 30 дней с даты получения.
При этом она направляет уведомление о получении такого заявления и дате заседания в орган местного самоуправления, на чьей территории находится оспариваемый участок, и заявителю. Последний имеет право участвовать в заседании по рассмотрению своего вопроса.
Для формирования решения она может запрашивать необходимую информацию у всех лиц и организаций, представивших по этому участку какие-либо сведения или документы.
По итогам работы комиссия может решить пересмотреть стоимость участка или отклонить заявление (если сведения об участке признаны достоверными, или в иных в случаях и правилах работы комиссии). Принятое решение она сообщает заявителю и органу местного самоуправления не более чем через неделю, а в течение 10 дней (не включая выходные) направляет решение и кадастровую стоимость в территориальный орган ФГБУ «ФКП Росреестра», которое ведёт кадастровый учёт. Затем ещё не более 10 рабочих дней результаты вносятся в ГКН.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд
Используется в трёх случаях:
- Если комиссия приняла решение не пересматривать кадастровую стоимость.
- Если она не рассмотрела заявление в утверждённый срок (30 дней).
- Если заявитель обратился за пересмотром стоимости земли сразу в суд.
Элементы искового заявления об оспаривании стоимости
Требование заявителя (утверждение рыночной стоимости участка или пересмотр кадастровой в результате применения при её расчёте неправильных сведений; оспаривание итогов заседания или бездействия комиссии).Прилагаемые к иску документы
Копии заявления и прилагаемых комплектов документов по числу участников судебного заседания (в том числе ответчиков, экспертов) либо уведомления о предоставлении им иска с приложениями.- Кадастровая справка о кадастровой стоимости земли и дата, когда она была рассчитана.
- Заверенная нотариусом копия документа о правах истца на рассматриваемый земельный участок.
- Если пересмотр стоимости обусловлен неправильными данными об участке — документы, подтверждающие неверную информацию.
- Если заявление вносится в связи с установлением рыночной стоимости — электронный и бумажный отчёт о её определении и положительное заключение экспертов о соответствии экспертизы кадастровой стоимости установленным требованиям.
- Решение комиссии (если было заседание).
- Документ об оплате госпошлины;
- Если иск подаёт представитель истца — нотариально удостоверенная доверенность и документ о высшем юридическом образовании представителя.
- При необходимости другие материалы и документы, связанные с заявлением и рассматриваемым делом.
Копии заявления и прилагаемых комплектов документов по числу участников судебного заседания (в том числе ответчиков, экспертов) либо уведомления о предоставлении им иска с приложениями.Когда и куда подавать судебный иск
Документы подаются в суд на территории государственного и муниципального органа — заказчика работ по установлению кадастровой стоимости или органа, её определившего.
Сроки:
- не позднее пяти лет со дня указания в ГКН оспариваемых итогов расчёта кадастровой стоимости;
- не более трёх месяцев со дня обнаружения истцом нарушения своих прав и интересов (если оспаривается работа комиссии).
Если вы не знаете, кто делает межевание земельного участка, загляните сюда. Обратите внимание, что обращаться нужно к профессионалам. Это в ваших же интересах!
Судебное рассмотрение дела
Заявление об изменении стоимости участка рассматривается не более двух месяцев, об оспаривании работы комиссии — одного месяца.
В ходе судебного заседания истец должен доказать неправильность сведений, учтённых при расчёте кадастровой стоимости, или размер рыночной — в случае необходимости её учёта вместо кадастровой.
В последнем случае до подачи заявления, истцу надо организовать рыночную оценку стоимости участка. Положительным моментом здесь является то, что он может сам выбрать оценщика и обговорить с ним все аспекты процесса оценки. Отрицательный фактор — расходы на оценку не будут взысканы с ответчика как судебные издержки.
Выходом может являться проведение экспертизы для установления рыночной стоимости земли на основании судебного определения. Для этого нужно заявить специальное ходатайство и представить суду перечень экспертных учреждений, которые могут провести эту оценку.
Судебная практика обжалования кадастровой стоимости
Многие юристы отмечают, что суды намного чаще принимают сторону истца при рассмотрении дел о снижении кадастровой стоимости, а кадастровые органы не совсем активно защищают свои интересы.
В частности, по мнению судей, одной из причин установления рыночной стоимости вместо кадастровой и удовлетворения требований истца является расчёт кадастровой стоимости методом массовой оценки, не учитывающей уникальные характеристики и особенности конкретного участка.
По итогам рассмотрения арбитражные суды, как правило, устанавливают начало применения новой стоимости с даты расчёта его оспариваемой кадастровой («задним числом»).
Суды общей юрисдикции — с даты вступления решения суда в законную силу.
Практически единственной причиной отказа в рассмотрении судом дел об изменении стоимости участка является нарушение сроков подачи иска, прежде всего — с момента обнаружения истцом факта нарушения своих прав и интересов (3 месяца).
Исходя из сказанного, рекомендуется начать оспаривание кадастровой стоимости участка с подачи заявления в комиссию, так как при этом:
- не нужно платить госпошлину;
- меньше сроки рассмотрения и перечень необходимых документов;
- остаётся возможность пересмотра решения комиссии в суде.
Оптимально, если интересы заявителя будет представлять юрист, имеющий обширную положительную практику в разрешении данных споров. В этом случае вероятность благополучного завершения дела будет выше.
Удачи!
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.