Собрание членов ЖСК: что это такое и основные принципы работы

Для того, чтобы удовлетворить свои потребности в новой жилплощади и/или содержать многоквартирный дом граждане (а в некоторых прописанных в законодательстве ситуациях — юрлица) могут вступить в объединение — ЖСК. Такая организация действует исключительно в интересах своих членов. Для разрешения серьёзных моментов организовывается собрание членов ЖСК, обладающее наибольшими полномочиями по сравнению с остальными органами управления. Какие вопросы оно уполномочено разрешать? Как уведомляются участвующие лица о предстоящем сборе? Обязательно ли на нём присутствовать?

Что такое общее собрание членов ЖСК?

Определение такого сбора квартировладельцев содержится в ст. 117 ЖК РФ, а официальные рекомендации — в приказе Минстроя России N 411/пр.

Под собранием имеется в виду общий сбор членов кооператива с целью голосования по наиболее важным вопросам деятельности организации. Они перечисляются в Уставе кооператива и не должны противоречить нормам и ограничениям законодательства (в частности — гражданского, жилищного и градостроительного). Оно назначается и организовывается тогда, когда количество членов объединения не превышает 50-ти лиц. В противном случае подобный сбор именуется законодателем конференцией.

По способу проведения собрания можно выделить:

• Очные — такие, присутствие на которых должно быть личным;
• Заочные — на них раздаются специальные бланки для голосования, которые заполняются собственноручно квартировладельцами — членами ЖСК.

Основные характеристики проводимых сборов квартировладельцев (временные и тематические рамки, периодичность и т.д.) устанавливаются Уставом и иными локальными актами.

Решение, принятое на таком собрании, можно обжаловать в судебных органах в течении 6 мес. начиная с даты, когда квартировладелец узнал или должен был узнать о данном решении.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

1. Указанное решение в своём тексте или процедуре принятия содержит нарушение норм ЖК РФ;
2. Квартировладелец-потерпевший не принимал участие в голосовании на собрании либо голосовал против;
3. Решение нарушает права и/или признанные законодателем интересы члена ЖСК.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Цели

Должным образом запротоколированное решение общего собрания является обязательным для выполнения всеми членами ЖСК.

Его проведение необходимо при принятии решений о:

• выборе управленческих органов ЖСК;
• реконструкции дома;
• формировании контрольных органов, призванных следить за соответствием деятельности и локальных актов общества нормам законодательства;
• строительстве хозпостроек на прилегающей к многоквартирному дому территории;
• фонде капремонта (сюда входит способ его формирования, размер ежемесячного взноса (если он превышает установленный законодателем минимум), выборе личности уполномоченного на открытие спецсчёта и т.д.;
• возможных вариантах использования (а также ограничения использования) земли, на которой находится дом;
• необходимости проведения текущих ремонтных работ;
• иных обстоятельствах, предусмотренных уставом ЖСК.

Периодичность проведения

Обязательный временной интервал (установленный п. 1 ст. 45 ЖК РФ) равняется 1 году. При этом по умолчанию (т.е. при отсутствии прямого указания на то в Уставе организации) выбирается 2-й квартал года, следующего за отчётным.

Иные общие сборы, проводимые по просьбе одного из квартировладельцев, именуются внеочередными.

Кто должен присутствовать

Явка обязательна для всех собственников жилых и иных помещений конкретного многоквартирного дома, т.к. данной процедуре учитывается количество их голосов.

Если сам квартировладелец в силу обстоятельств не может лично посетить собрание, то законодатель предоставляет ему возможность оформить представительство путём оформления доверительного документа: выбрать лицо, которое, по мнению собственника, сможет выразить его волю по поводу всех вынесенных на рассмотрение вопросов.

Обязательно ли присутствие?

Обязанность участвовать в деятельности ЖСК его членов прописана как в уставной документации самого общества, так и в договорах с квартировладельцами. Минимальный требуемый % количества присутствующих на собрании членов, необходимый для признания его правомочности — 50. При необходимости квартировладельцы могут привлечь к участию в собрании своих представителей.

В противном случае собрание назначается и проводится повторно. В интересах самих же квартировладельцев разрешить все вопросы, вынесенные на общее обсуждение, в кратчайший срок, иначе эта процедура может затянуться надолго.

Как извещают о предстоящем собрании собственников?

Лицо, желающее организовать общее собрание (в данном случае — члены ЖСК), не менее чем за 10 дней до его предполагаемого проведения, уведомляет об этом всех квартировладельцев. При этом в обязанности самой организации входит сбор и хранение контактов и сведений о квартировладельцах, позволяющих их идентифицировать.

Сообщение о проведении собрания может быть доведено до жильцов путём:

1. Отправки заказным письмом или иным утверждённым общим собранием способом;
2. Вручения под личную роспись;
3. Размещения на доступном для просмотра всеми членами ЖСК месте.

Данное сообщение должно содержать в себе следующие сведения:

• данные об инициаторе проведения собрания (это может быть один или несколько квартировладельцев; специально выбранные ответственные за организацию сбора лица): его ФИО, NN принадлежащих ему жилпомещений;
• о форме предстоящего собрания (очная/заочная);
• о дате, месте, точном времени проведении собрания или, в случае, если оно будет в заочный по форме, о месте и конечной дате приёма решений квартировладельцев по вынесенным на голосование вопросам;
• повестка дня, т.е. перечень тем к рассмотрению;
• где, когда и как можно ознакомиться с информацией и/или материалами, имеющими непосредственное отношение к повестке дня предстоящего собрания;
• иную информацию, прямо относящуюся к общему собранию.

Как и для чего оформляют доверенность на собрание ЖСК?

Доверительный документ оформляется в тех случаях, когда квартировладелец не может присутствовать лично на предстоящей процедуре, но хочет, чтобы его мнение по вынесенным для рассмотрения вопросам было высказано и учтено.

Такая ситуация часто встречается: например, собственник квартиры один, остальные члены его семьи в ней просто зарегистрированы и проживают. Квартировладелец собирается в командировку, но на этот период планируется проведение собрания. В этом случае поверенным может выступить любой из членов его семьи.

Доверенность на голосование содержит данные о:

• представляемом квартировладельце и принадлежащем ему жилом или ином помещении;
• представителе;
• непосредственном предмете, а именно где, когда и как поверенный может представлять интересы доверителя.

Порядок принятия решений общего собрания ЖСК

Данные решения должны быть утверждены большинством голосов членов ЖСК от:

• общего количества присутствующих квартировладельцев — по всем вопросам, за исключением тех, которые относятся по своей тематике к прописанным в пп. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ;
• общего количества голосов тех, кто принимает участие в конкретном собрании — по всем другим вопросам.

Для проведения голосования по вопросам повестки дня они предварительно обсуждаются. Само голосование осуществляется разными способами: это может быть обычное поднятие рук, составление письменных решений от каждого квартировладельца и т.д. Выбор применяемого способа зависит от решения общего собрания по этому поводу.

Итоги голосования просчитываются и подводятся специально выбранной счётной комиссией. Все результаты заносятся в протокол предварительно избранным секретарём. Результаты проведённого голосования вывешиваются для ознакомления в специально отведённом для этого месте, доступном для всех квартировладельцев. Максимальный срок оглашения результатов — 10 дней.

Что такое собрание правления ЖСК?

Порядок деятельности правления, в т.ч. регламент проведения собраний, прописан в уставе ЖСК, а также иных внутренних документах.

В сферу подотчётных ему вопросов относятся:

1. Созыв и подготовка к общему собранию;
2. Утверждение повестки дня такого мероприятия;
3. Предварительная проверка и вынесение на утверждение общим собранием финансовых годовых отчётов, бух.баланса ЖСК, расчёты по прибыли и убыткам и иная денежная тематика;
4. Подготовка внутренних актов по деятельности управленческих органов кооператива;
5. Кредитные отношения с банковскими организациями (например, вопрос о том, чтобы взять долгосрочный кредит);
6. Утверждение порядка и направления внешнеэкономической деятельности кооператива;
7. Принятие предварительного решения по поводу вступления лиц в ЖСК либо исключения из него; и т.д.

Сегодня многих возмущает необходимость оплачивать капремонт, который может быть сделан только лет через 40. Многие пишут заявление об отказе уплаты за капитальный ремонт в Фонд капремонта. Как его составить и, что делать, если вы не согласны и не желаете платить, можно узнать из нашей статьи.
Что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома узнайте здесь. И добивайтесь от своих управляющих компаний исполнения обязательств.

Что такое отчётное собрание ЖСК?

Это т.н. годовое общее собрание собственников ЖСК. Оно является обязательным и ежегодным (в отличие от внеочередных собраний).

На нём рассматриваются:

1. Подготовленные правлением ЖСК фин. итоги предыдущего года;
2. Отчёты правления, ревизионной и иных комиссий за прошедшее время;
3. Утверждается внешний аудитор (при его смене или новом утверждении); и т.д.

Вот так может проходить готовое общее собрание членов ЖСК:

Собрание квартировладельцев, входящих в ЖСК, представляет собой хороший инструмент управления организацией. Собрания могут быть первичными, годовыми и внеочередными. Если кооператив крупный, то дополнительно избираются дополнительные управленческие механизмы, а также нанимаются дополнительные кадровые лица (например, бухгалтер, аудитор и т.д.).

Сколько метров считается придомовая территория многоквартирного дома читайте в этой статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «ЖСК» по ссылке.