Для приобретения или возведения недвижимости группой лиц нередко используется создание ЖСК. С юридической точки зрения – это самоуправляемая организация, действующая в рамках установленных законодательных мер. Представители кооператива вправе самостоятельно распределять полномочия, правила внесения арендных и иных средств (например, на осуществление строительства). А какой порядок создания жилищно-строительного кооператива? Какими полномочиями обладает такая организация, какие ограничения для неё предусмотрены?

Что такое ЖСК?

Общие положения создания, функционирования и распределения полномочий ЖСК указываются в статье 110 Жилищного Кодекса РФ. Согласно им, жилищно-строительный кооператив – это самоорганизация граждан, направленная на улучшение своих жилищных условий путём строительства новой объекта жилой недвижимости (это может быть, как многоквартирный дом, так и дачное хозяйство с целевым определением выделенных земельных участков).

Необходимо обратить внимание, что сейчас действующие законодательные нормы помимо ЖСК также позволяют создавать жилищно-накопительные фонды, назначение которых схожее. Единственное ключевое отличие ЖНФ от ЖСК – это более строгий формат контроля за движением финансовых средств. Такие формы кооперативов используются для борьбы против афёр с возведением долевой недвижимости в РФ.

Итого, регистрация ЖСК – это одна из возможных форм самоорганизации граждан, которая подразумевает создание общего финансового фонда для последующего строительства жилой недвижимости. В ЖСК выделяется ответственная группа, которая получает полномочия контроля за работой подрядчика, то есть, компании, которая и будет заниматься возведением объекта жилой недвижимости.

Деятельность

Основное направление деятельности ЖСК включает в себя:

  1. Разработку плана-проекта по улучшению жилищных условий (подразумевается строительство многоквартирного дома);
  2. Защита интересов объединения (как в целом, так и каждого из участников);
  3. Проведение ревизионных проверок;
  4. Составление заключения о бюджете, о распоряжении им, предоставлении, использовании и осваивании;
  5. Составление отчётов перед государственными контрольными органами (так как жилищно-строительный кооператив позиционируется как юридическое лицо, соответственно, данные о нём вносится в реестр ЕГРЮЛ).

Говоря же простым языком, задача ЖСК – это определение порядка, по которому создаётся общий бюджет на последующее строительство, а также распределение внесённых финансов.

Уполномоченные лица, которых выбирает общее собрание членов ЖСК, получают возможность контролировать порядок освоения финансовых средств, регистрировать нарушения (если таковые будут со стороны строительной компании-подрядчика).

Срок действия ЖСК не ограничивается только периодом проведения строительных работ. Согласно ЖК РФ (статья 112), самоорганизованный кооператив существует до тех пор, пока не будут внесены соответствующие изменения в ЕГРЮЛ. А для этого необходимо подавать заявку в региональное представительство ФНС (налоговую).

Кто такие учредители ЖСК?

Учредители – это все заинтересованные лица, которые по завершению строительства получают часть своей недвижимости. Согласно ЖК РФ (статья 112), организация ЖСК может осуществляться при наличии 5 или больше учредителей. Максимально возможное их количество не может превышать численности возводимых квартир и нежилых помещений в будущем доме.

Предусмотрены ли ограничения на социальный статус учредителей ЖСК? Ими не могут выступать только юридические лица. А вот на нерезидентов РФ такие ограничения не распространяются (но только при соблюдении прав регистрации права собственности на недвижимость для таких лиц).

Все учредители наделяются автоматически следующими полномочиями:

  • Участие в общих собраниях (согласно установленного графика их проведение);
  • Участие в голосованиях (каждый голос имеет одинаковую юридическую силу);
  • Получать доход от деятельности, которую ведёт кооператив (но при этом от такого дохода необходимо уплачивать налоговые отчисления в пользу ФНС и бюджета РФ);
  • Получать недвижимость соответственно доле внесённых средств (все эти параметры устанавливаются в Уставе).

Каждый учредитель может наделяться дополнительными полномочиями по решению остальных участников кооператива.

Государству необходимо подать детальную информацию о форме правления создаваемого ЖСК.

Можно ли после создания ЖСК включать в него новых членов? Да, но только они не наделяются вышеуказанными полномочиями. Они претендуют только на получение недвижимости в соответствии с долей внесённых средств. И общее количество участников кооператива не может превышать количества раздельных объектов возводимой недвижимости.

Как открыть и оформить ЖСК?

Оформление ЖСК – это регистрация кооператива в качестве юридического лица с внесением соответствующих данных в ЕГРЮЛ.

Базовый порядок оформления ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Первым делом необходимо составить список учредителей. После этого таких участников исключить можно только общим решением собрания. А вот добавлять новых участников уже не получится. Главное требование: для создания ЖСК необходимо минимум 5 учредителей. Каждый из таких лиц получит единицу недвижимости в возводимом объекте (это не обязательно может быть жилое помещение).
  2. Второй шаг – это инициализация общего собрания. Одно из ключевых требований: на собрании должны присутствовать все учредители. Если хотя бы один из них будет отсутствовать (соответственно, не внесён в протокол собрания), то такой кооператив не может быть зарегистрирован согласно ГК РФ. Выборы председателя кооператива.
  3. Проведение собрания с его обязательным протоколированием. Для этого определяется уполномоченный секретарь будущего кооператива, который и обязывается вести протокол общего собрания. Ему же потребуется составить Устав.
  4. Создание и заверение Устава. Это основной правоустанавливающий документ создаваемой организации. В нём указывается детальный перечень задач, полномочий, периода действия (например, организация действует только до введения здания в эксплуатацию). Кроме того, организация, в соответствии со своей деятельностью, должна выбрать ОКВЭД.
  5. Подача документов, подтверждающих создание ЖСК (вместе с копией уставных документов) в региональное представительство ФНС (налоговая) и жилищную инспекцию. В течение 3-х суток с момента подачи документов производится государственная регистрация кооператива.
  6. Открытие банковского счёта и сбор финансов по установленному на собрании алгоритму (долевая выплата, однократная выплата и так далее).

Порядок действий при создании кооператива

В ЖК РФ установлено, что ЖСК может быть зарегистрирован в качестве юридического лица только по факту предоставления уставных документов на рассмотрение в ФНС. Соответственно, с этого и необходимо начинать: провести собрание, где составляется Устав и заверяется каждым из учредителей.

По итогу собрания допускается создание и инициативной группы, которая будет отвечать за строго установленный диапазон задач. Например, одна из таких групп может заниматься сбором финансовых средств, вторая – поиск подходящего подрядчика для выполнения строительных работ, третья – за юридическое регулирование вопроса. Но каждая из таких групп обязательно отмечается в Уставе. Государству необходимо подать максимально детальную информацию о форме правления создаваемого ЖСК.

Какие документы нужны для основания и оформления ЖСК?

Для основания жилищно-строительного кооператива требуется подать следующий набор документов:

  • заявление (направленное в региональное представительство налоговой и жилищной инспекции);
  • копии уставных документов (в том числе и протокол проведённого собрания, эти документы должны заверить все учредители кооператива);
  • копии паспортов всех учредителей.
Только после подачи этих документов ЖСК получает возможность открыть банковский счёт. Всё это сделано для того, чтобы государство получило право контролировать общие средства кооператива с целью их дополнительной защиты от возможных афер с долевым строительством.

А вот документы, подтверждающие наличие участка под застройку – не обязательны. Опять же, это объясняется отсутствием ограничений на период действия кооператива. Основать его можно сейчас, даже если строительные работы планируется начать только через 10 лет. В этом плане ограничений государство не выдвигает.

Если вы столкнулись с необходимостью выселения бывшего члена семьи, делать это придётся через суд. Вот образец искового заявления о выселении и снятии с регистрационного учёта нежелательного жильца. Помните, что самостоятельно выселить человека из квартиры без его согласия, вы не имеете права.
Если вы не знаете, как бороться с шумными соседями сверху по закону загляните сюда. Эта информация поможет угомонить жильцов, нарушающих спокойствие жителей дома.

Порядок регистрации организации

После подачи всех документов и заявления в ФНС заявка рассматривается в течение 3-х дней. В дальнейшем сведения о регистрации кооператива вносятся в ЕГРЮЛ. После этого жилищно-строительный кооператив официально начинает свою деятельность.

Оформить банковский счёт можно на любом этапе существования организации, но без него выполнять сбор финансовых средств не представляется возможным (в правовом поле).

В уставных документах также обязательно указывается председатель правления ЖСК, он будет выступать в качестве исполнительного директора. Все юридические формальные вопросы будут решаться через него же (то есть, налоговая в первую очередь связывается с данным участником кооператива).

Полезная информация от отличиях ЖСК и ДДУ вот здесь:

Итого, процесс создания ЖСК практически ничем не отличается от регистрации общества с ограниченной ответственностью. В юридическом понимании – это одинаковые по форме управления субъекты. И за общими средствами кооператива государство следит точно так же, как и за расчётным счётом ООО. То есть, организация обязывается отчитываться по каждым тратам и поступлениям финансов.

Сколько метров от дома считается придомовая территория читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «ЖСК» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.