Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 6 минут
АА

Для приобретения или возведения недвижимости группой лиц нередко используется создание ЖСК. С юридической точки зрения – это самоуправляемая организация, действующая в рамках установленных законодательных мер. Представители кооператива вправе самостоятельно распределять полномочия, правила внесения арендных и иных средств (например, на осуществление строительства). А какой порядок создания жилищно-строительного кооператива? Какими полномочиями обладает такая организация, какие ограничения для неё предусмотрены?

Что такое ЖСК?

Общие положения создания, функционирования и распределения полномочий ЖСК указываются в статье 110 Жилищного Кодекса РФ. Согласно им, жилищно-строительный кооператив – это самоорганизация граждан, направленная на улучшение своих жилищных условий путём строительства новой объекта жилой недвижимости (это может быть, как многоквартирный дом, так и дачное хозяйство с целевым определением выделенных земельных участков).

Необходимо обратить внимание, что сейчас действующие законодательные нормы помимо ЖСК также позволяют создавать жилищно-накопительные фонды, назначение которых схожее. Единственное ключевое отличие ЖНФ от ЖСК – это более строгий формат контроля за движением финансовых средств. Такие формы кооперативов используются для борьбы против афёр с возведением долевой недвижимости в РФ.

Итого, регистрация ЖСК – это одна из возможных форм самоорганизации граждан, которая подразумевает создание общего финансового фонда для последующего строительства жилой недвижимости. В ЖСК выделяется ответственная группа, которая получает полномочия контроля за работой подрядчика, то есть, компании, которая и будет заниматься возведением объекта жилой недвижимости.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Деятельность

Основное направление деятельности ЖСК включает в себя:

  1. Разработку плана-проекта по улучшению жилищных условий (подразумевается строительство многоквартирного дома);
  2. Защита интересов объединения (как в целом, так и каждого из участников);
  3. Проведение ревизионных проверок;
  4. Составление заключения о бюджете, о распоряжении им, предоставлении, использовании и осваивании;
  5. Составление отчётов перед государственными контрольными органами (так как жилищно-строительный кооператив позиционируется как юридическое лицо, соответственно, данные о нём вносится в реестр ЕГРЮЛ).

Говоря же простым языком, задача ЖСК – это определение порядка, по которому создаётся общий бюджет на последующее строительство, а также распределение внесённых финансов.

Уполномоченные лица, которых выбирает общее собрание членов ЖСК, получают возможность контролировать порядок освоения финансовых средств, регистрировать нарушения (если таковые будут со стороны строительной компании-подрядчика).

Срок действия ЖСК не ограничивается только периодом проведения строительных работ. Согласно ЖК РФ (статья 112), самоорганизованный кооператив существует до тех пор, пока не будут внесены соответствующие изменения в ЕГРЮЛ. А для этого необходимо подавать заявку в региональное представительство ФНС (налоговую).

Кто такие учредители ЖСК?

Учредители – это все заинтересованные лица, которые по завершению строительства получают часть своей недвижимости. Согласно ЖК РФ (статья 112), организация ЖСК может осуществляться при наличии 5 или больше учредителей. Максимально возможное их количество не может превышать численности возводимых квартир и нежилых помещений в будущем доме.

Предусмотрены ли ограничения на социальный статус учредителей ЖСК? Ими не могут выступать только юридические лица. А вот на нерезидентов РФ такие ограничения не распространяются (но только при соблюдении прав регистрации права собственности на недвижимость для таких лиц).

Все учредители наделяются автоматически следующими полномочиями:

  • Участие в общих собраниях (согласно установленного графика их проведение);
  • Участие в голосованиях (каждый голос имеет одинаковую юридическую силу);
  • Получать доход от деятельности, которую ведёт кооператив (но при этом от такого дохода необходимо уплачивать налоговые отчисления в пользу ФНС и бюджета РФ);
  • Получать недвижимость соответственно доле внесённых средств (все эти параметры устанавливаются в Уставе).

Каждый учредитель может наделяться дополнительными полномочиями по решению остальных участников кооператива.

Государству необходимо подать детальную информацию о форме правления создаваемого ЖСК.

Можно ли после создания ЖСК включать в него новых членов? Да, но только они не наделяются вышеуказанными полномочиями. Они претендуют только на получение недвижимости в соответствии с долей внесённых средств. И общее количество участников кооператива не может превышать количества раздельных объектов возводимой недвижимости.

Как открыть и оформить ЖСК?

Оформление ЖСК – это регистрация кооператива в качестве юридического лица с внесением соответствующих данных в ЕГРЮЛ.

Базовый порядок оформления ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Первым делом необходимо составить список учредителей. После этого таких участников исключить можно только общим решением собрания. А вот добавлять новых участников уже не получится. Главное требование: для создания ЖСК необходимо минимум 5 учредителей. Каждый из таких лиц получит единицу недвижимости в возводимом объекте (это не обязательно может быть жилое помещение).
  2. Второй шаг – это инициализация общего собрания. Одно из ключевых требований: на собрании должны присутствовать все учредители. Если хотя бы один из них будет отсутствовать (соответственно, не внесён в протокол собрания), то такой кооператив не может быть зарегистрирован согласно ГК РФ. Выборы председателя кооператива.
  3. Проведение собрания с его обязательным протоколированием. Для этого определяется уполномоченный секретарь будущего кооператива, который и обязывается вести протокол общего собрания. Ему же потребуется составить Устав.
  4. Создание и заверение Устава. Это основной правоустанавливающий документ создаваемой организации. В нём указывается детальный перечень задач, полномочий, периода действия (например, организация действует только до введения здания в эксплуатацию). Кроме того, организация, в соответствии со своей деятельностью, должна выбрать ОКВЭД.
  5. Подача документов, подтверждающих создание ЖСК (вместе с копией уставных документов) в региональное представительство ФНС (налоговая) и жилищную инспекцию. В течение 3-х суток с момента подачи документов производится государственная регистрация кооператива.
  6. Открытие банковского счёта и сбор финансов по установленному на собрании алгоритму (долевая выплата, однократная выплата и так далее).

Порядок действий при создании кооператива

В ЖК РФ установлено, что ЖСК может быть зарегистрирован в качестве юридического лица только по факту предоставления уставных документов на рассмотрение в ФНС. Соответственно, с этого и необходимо начинать: провести собрание, где составляется Устав и заверяется каждым из учредителей.

По итогу собрания допускается создание и инициативной группы, которая будет отвечать за строго установленный диапазон задач. Например, одна из таких групп может заниматься сбором финансовых средств, вторая – поиск подходящего подрядчика для выполнения строительных работ, третья – за юридическое регулирование вопроса. Но каждая из таких групп обязательно отмечается в Уставе. Государству необходимо подать максимально детальную информацию о форме правления создаваемого ЖСК.

Какие документы нужны для основания и оформления ЖСК?

Для основания жилищно-строительного кооператива требуется подать следующий набор документов:

  • заявление (направленное в региональное представительство налоговой и жилищной инспекции);
  • копии уставных документов (в том числе и протокол проведённого собрания, эти документы должны заверить все учредители кооператива);
  • копии паспортов всех учредителей.
Только после подачи этих документов ЖСК получает возможность открыть банковский счёт. Всё это сделано для того, чтобы государство получило право контролировать общие средства кооператива с целью их дополнительной защиты от возможных афер с долевым строительством.

А вот документы, подтверждающие наличие участка под застройку – не обязательны. Опять же, это объясняется отсутствием ограничений на период действия кооператива. Основать его можно сейчас, даже если строительные работы планируется начать только через 10 лет. В этом плане ограничений государство не выдвигает.

Если вы столкнулись с необходимостью выселения бывшего члена семьи, делать это придётся через суд. Вот образец искового заявления о выселении и снятии с регистрационного учёта нежелательного жильца. Помните, что самостоятельно выселить человека из квартиры без его согласия, вы не имеете права.
Если вы не знаете, как бороться с шумными соседями сверху по закону загляните сюда. Эта информация поможет угомонить жильцов, нарушающих спокойствие жителей дома.

Порядок регистрации организации

После подачи всех документов и заявления в ФНС заявка рассматривается в течение 3-х дней. В дальнейшем сведения о регистрации кооператива вносятся в ЕГРЮЛ. После этого жилищно-строительный кооператив официально начинает свою деятельность.

Оформить банковский счёт можно на любом этапе существования организации, но без него выполнять сбор финансовых средств не представляется возможным (в правовом поле).

В уставных документах также обязательно указывается председатель правления ЖСК, он будет выступать в качестве исполнительного директора. Все юридические формальные вопросы будут решаться через него же (то есть, налоговая в первую очередь связывается с данным участником кооператива).

Полезная информация от отличиях ЖСК и ДДУ вот здесь:

Итого, процесс создания ЖСК практически ничем не отличается от регистрации общества с ограниченной ответственностью. В юридическом понимании – это одинаковые по форме управления субъекты. И за общими средствами кооператива государство следит точно так же, как и за расчётным счётом ООО. То есть, организация обязывается отчитываться по каждым тратам и поступлениям финансов.

Сколько метров от дома считается придомовая территория читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «ЖСК» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.