Капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома: когда проводят, какие работы включены?

Раздел 9 Жилищного Кодекса РФ предусматривает капитальный ремонт и текущий ремонт многоквартирных домов, а также прилегающей придомовой территории (к которой относятся и подъезды) по установленному градостроительному плану. За текущий в полной мере отвечает управляющая компания, с которой жильцы и подписали договор, а вот капитальный выполняется за счёт Фонда Капитального Ремонта (его регионального представительства) и на его выполнение государство может частично компенсировать затраты (но основную часть всё равно уплачивают жильцы).

Чем отличаются текущий от капитального ремонта?

Понятие текущего ремонта подразумевает только проведение работ, направленных на восстановление и обеспечение нормальной работы коммуникаций, а также поддержания придомовой территории в благополучном состоянии.

То есть при таких работах проводятся только мелкие работы, по типу:

• покраски полов, окон, подъезда;
• восстановление лавочек;
• восстановление входных дверей в подъезд;
• устранение мелких течей на крыше и так далее.

Детальный перечень как раз и указан в ЖК РФ в разделе 9.

Что касательно вопроса финансирования:

1. Текущий ремонт оплачивают жильцы в виде ежемесячных взносов по уходу за придомовой территорией. Требовать дополнительно уплачивать средства на проведение таких работ управляющая компания не может (кроме случаев, установленных законодательно, например, монтаж домофона, более современной парадной двери и так далее – такие расходы не считаются обязательными). Что входит в ремонт подъезда в многоквартирном доме подробнее здесь.
2. Капитальный ремонт частично финансируется жильцами многоквартирного дома, имеется в виду взнос на капитальный ремонт по закону и по специальной государственной программе (отдельный пункт в платежках).

Можно ли требовать проведение того или иного ремонта? В прямом понимании – нет, так как все условия определены договором с управляющей компанией и местной администрацией. Но если нарушается график плановых ремонтных работ, то имеет смысл подавать жалобы и в местную администрацию или же в прокуратуру.

Но вот постановление гласит, что возможность требовать провести аудит для определения общего состояния дома и составления перечня необходимых к выполнению работ у жителей есть.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Понятие текущего ремонта

Текущий ремонт, если следовать ЖК РФ, выполнение работ по поддержанию внешнего вида самого дома в подобающем (благоустроенном) виде. Сюда же входит восстановление конструктивных элементов, коммуникаций (но не их полная замена).

В своё время также было издано методическое пособие по содержанию жилья, в котором указано, что в такой текущий включаются следующие пункты:

1. Восстановление целостности кровли, но не более чем на 50% от всей площади (технология ремонта крыши многоквартирного дома вот здесь);
2. Восстановление напольного покрытия, но не более 20% от всей площади;
3. Восстановление или замена инженерного оборудования, коммуникаций, но не более 15% от всего их объёма.

Определение капитального ремонта

Капитальный ремонт регулируется положениями ЖК РФ статей 169 – 172 включительно.

Согласно ему такие работы подразумевают проведение замены, монтажа, модернизации коммуникаций, инженерного оборудования, крыши или фундамента.

Также при выполнении данных работ могут производиться конструктивные изменения в планировке, то есть, перенос стен, расширение межквартирного пространства, перенос канала лифта и мусоропровода.

Перечень работ, относящихся к капитальному ремонту

Капитальный ремонт включает в себя следующие работы:

• изменение планировки дома или отдельно взятого подъезда;
• полная или частичная замена коммуникаций (свыше 15% от всего ресурса);
• монтаж инженерного оборудования (в том числе и подвод новых коммуникаций, если в этом есть необходимость);
• ремонт крыши здания, фундамента (независимо от его типа);
• восстановление функционала подвала;
• замена систем отопления;
• утепление многоквартирного дома.

Кстати, со списком запланированных работ каждый владелец квартиры может ознакомиться через региональное представительство Фонда Капитального Ремонта (как по письменному, так и устному запросу). Подробнее о том, когда будет капитальный ремонт моего дома по адресу читайте здесь.

На региональном уровне ещё могут реализоваться долгосрочные программы по улучшению жилищных условий для отдельно взятых домов.

Соответственно, в капитальный ремонт включаются работы:

• по монтажу утеплительных фасадных панелей,
• монтаж балконов (если конструктивно это допускается),
• установка антивандальных систем (в том числе и видеонаблюдения, сигнализации, систем автоматического тушения пожара).

За формирование данного перечня отвечают региональные административные органы. Они же отвечают за формирование источника финансирования.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Первое, на чём следует акцентировать внимание: в договоре, составляемом с управляющей компанией, может быть включён детальный перечень работ, которые организация обязывается выполнять при текущем ремонте.

К сожалению, многие из подобных компаний пользуются данной возможностью в свою пользу, исключая многие работы из договора (которые по ЖК РФ должны возлагаться на них).

Текущий же ремонт, согласно ЖК РФ, включает в себя следующие виды работ:

• Обслуживание входных дверей в подъезд (а также раздача ключей, обеспечение свободного доступа для жильцов многоквартирного дома). Как заставить УК сделать ремонт в подъезде, мы уже писали в отдельной статье;
• Остекление окон (но не установка новых), ремонт рам, замена повреждённых стёкол, а также их периодическая помывка (и покраска, если требуется);
• Мелкие работы по утеплению (заделка щелей, монтаж заплаток по швам или трещинам);
• Все малярные работы с целью придания подъезду и дому благоустроенного вида (его можно согласовывать с самими жильцами);
• Базовые штукатурные работы в подъезде (допускается выравнивание, но не полная замена антивандального слоя);
• Замена напольной, настенной плитки, досок (если замена включает не более 20% от всего материала);
• Окрашивание откосов лифта (ремонт лифтовой кабины не входит, так как его по проводят по общему плану);
• Устранение косметических дефектов декоративной отделки;
• Базовый ремонт коммуникаций (для поддержания работоспособности);
• Работы по предотвращению износа (продления эксплуатационного ресурса) всех остальных элементов жилого здания (но только если оно не относится к категории аварийных).

Предварительно управляющая компания должна провести аудит дома или подъезда и составить смету, согласовать её с самими жильцами на общем собрании. Если оно не проводилось, то от организации можно требовать выполнение дополнительных работ, если они попадают под вышеуказанный перечень (жалобу лучше направлять в письменном виде).

Основные отличия

Итак, в чём разница между капитальным и текущим ремонтом?

Можно выделить следующие ключевые факторы:

1. Кто отвечает за выполнение работ. При капитальном – городская администрация (в лице фонда), при текущем – нанятая самими жильцами управляющая компания.
2. Источник финансирования. При капитальном используются средства из фонда (куда каждый владелец квартиры по графику вносит определённую сумму), при текущем – деньги жильцов, уплаченные за благоустройство придомовой территории.
3. Периодичность проведения. Капитальный выполняется по установленному графику 1 раз в 7 – 10 лет. Точная периодичность зависит от базового состояния здания, года его постройки, текущего статуса (аварийный, предаварийный и так далее). Текущий проводится один раз в 3-5 лет в зависимости от договорённости с управляющей компанией. Но нужно понимать, что текущий проводится только по мере необходимости. То есть, дом могут ввести в эксплуатацию, но необходимости через 5 лет выполнять какие-либо работы может не возникнуть. Управляющая компания при этом просто проводит аудит и выносит решение о переносе ремонтных работ на следующий год.

Ещё стоит упомянуть, что на региональном уровне принцип работы управляющих компаний и Фонда Капитального Ремонта (ФКР) по областям могут несколько отличаться. Но за разъяснениями владелец квартиры всегда может обратиться в администрацию города и посёлка.

Как узнать, когда планируется в том или ином доме проводить ремонт? Если речь идёт о капитальном, то эту информацию можно получить по письменному запросу в ФКР. Эти же данные нередко публикуются на сайте местной администрации.

Данные по текущему ремонту можно узнать непосредственно у диспетчера или иного уполномоченного представителя управляющей компании (или на его сайте, если он имеется). Если при этом предоставляется ответ, что график ещё не составлен, то это – нарушение ЖК РФ, так как все обслуживающие организации обязываются составлять план на следующие 5 лет по всем домам, которые находятся на их попечении (более того, все это должно согласовываться с самими жильцами).

Дополнительная информация по теме вот здесь:

Итого, основные отличия: положения о проведении капитальных и текущих ремонтных работ в многоквартирных домах регулируются положением Жилищного Кодекса. Управляющая компания отвечает только за текущий, тогда как за капитальный – ФКР, являющийся государственной организацией. Отличаются эти ремонты периодичностью их выполнения, масштабом работ, источниками финансирования.

Как формируется заработная плата председателя ЖСК читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Капитальный ремонт» по ссылке.