Максимально допустимый законодателем срок одного арендного договора не может превышать 5-летний предел (ст. 683 ГК РФ). Но за это время стороны могут так ужиться, что им захочется его пролонгировать (т.е. увеличить срок действия). При таких обстоятельствах составляется дополнительное соглашение к договору аренды квартиры, его образец будет в этой статье ниже, в котором и указывается обновлённая информация. Понадобятся ли для этого представление каких-либо дополнительных документов, помимо тех, которые указаны в основном договоре? Нужно ли обращаться в рег. орган для регистрации договора продления аренды квартиры?
Содержание статьи
Как продлить договор аренды квартиры?
При первичном заключении арендного соглашения договаривающиеся граждане могли попросту не прописать конкретную дату или определённое обстоятельство, с наступлением которых связывается утрата им силы. В этих обстоятельствах начинает действовать законодательное положение о том, его срок = 5-ти годам.
Если документ о сдаче жилого объекта заключают физ. лица, то он будет носить название договор о найме квартиры (о бланке договор найма подробнее здесь).
Если первоначальный договор аренды квартиры между физическими лицами был краткосрочным (т.е. время его действия не выходило за однолетний срок), то для его продления следует:
- Сделать соответствующее предложение об увеличении срока действия документа другой стороне;
- Обговорить условия (будут ли они изменены или останутся прежними);
- Подготовить и подписать доп. соглашение к договору аренды квартиры для пролонгации договора найма.
При этом, если общий срок действия арендных правоотношений будет в непрерывном виде превышать годовой рубеж, то к нему будут применены такие же положения, как и к долгосрочным. К примеру, заявку на госрегистрацию устанавливаемого им обременения нужно передать в рег. орган в течение 1 мес., исчисляемого с даты подписания соглашения.
При условии пролонгации первоначального соглашения, наниматель, согласно ст. 684 ГК РФ преимущество остаётся за нанимателем. В этих обстоятельствах наймодатель должен не позднее 3-х мес. обратиться к нанимателю с предложением о продлении договора или об отказе в связи с принятым решением не сдавать своё жильё в аренду в течение не менее 12 месяцев. Если квартировладелец не исполнит этого предписания законодателя, а наниматель не откажется от продления найма, то договор найма автоматически продлевается. При этом условия сохраняются прежние.
Уведомления сторон правоотношения, излагающие основные условия желаемого продления, для возможности использования их в качестве доказательств судебными органами, должны выражаться в документальной форме. Лучшим вариантом будет их направление на адрес регистрации почтой, с уведомлением о вручении/невручении. В этом случае они не затеряются.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Оформление дополнительного соглашения к договору аренды квартиры
При взаимном согласии лиц, состоящих между собой в правоотношении найма, они составляют и подписывают доп. соглашение, оформляемое:
- В виде приписки, совершённой от руки на свободном месте договора найма. Этот способ применяется при отсутствии изменения каких-либо ранее оговорённых условий;
- Как отдельный документ — дополнение к первоначальному соглашению. Образец дополнительного соглашения о продлении срока найма можно скачать вот тут.
Если время действия договора и доп. соглашения совместно не выходят за пределы 1-го года, то на этом изменение условий основного документа считается завершённой. При долгосрочном статусе договора о найме потребуется обращение в рег. орган для утверждения соответствующих перемен.
Для этого уплачивается необходимый налог (для физ. лиц — 2 тыс. руб., для юр. лиц — 22 тыс. руб.), доказательство успешного перечисления (квитанцию) лучше (но не обязательно) подавать вместе с затребованными регистратором документами. Следует учесть, что за время действия прежнего соглашения могли появиться или, наоборот, отпасть некоторые обстоятельства (например, одно из договаривающихся лиц вступило в брачные отношения). В таком случае предоставляются дополнительные документы.
Через регламентированный промежуток времени (7 дн. — при обращении сразу в Росреестр, 9-10 дн. — если были использованы посреднические услуги МФЦ) изменения доп. соглашения, при отсутствии к тому законодательных запретов, будут внесены в ЕГРН.
Содержание и образец
В доп. соглашении к договору аренды квартиры указываются:
- наименование и реквизиты документа, к которому он является приложением;
- ФИО, данные паспортов и адреса регистрации договаривающихся сторон. Если же в сделке участвуют представители, то прописываются их идентифицирующие и контактные данные, а также реквизиты доверенности или другого документа схожего назначения;
- правоподтверждающий документ-основание действия наймодателя;
- изменяемые положения прежнего соглашения (это может быть не только продление действия, но и другие дополнения: например, отмена запрета на проживание домашних животных);
- обязательным пунктом будет также указание на то, что остальные положения остаются неизменными;
- могут быть дописаны условия прекращения аренды (образец расторжения договора аренды по соглашению сторон прямо здесь).
В подтверждении согласия, договаривающиеся стороны расписываются в соответствующей графе.
Нужны ли дополнительные документы?
В самой простой ситуации, когда договор вместе с остальной документацией не нужно направлять в рег. орган, изыскивать и предоставлять какие-либо документы не требуется: граждане, решившие продлить деловые отношения сами вносят необходимую поправку.
Если же основной договор — долгосрочный, прошедший процедуры заверения в нотариате и госрегистрацию в Росреестре, то доп. соглашение должно пройти такой же правовой путь. При этом необходимые документы для госрегистрации — такие же, в т.ч. налог за оказываемые услуги, который придётся уплатить ещё раз.
Исключение составляют ситуации, когда с момента заключения предыдущего соглашения произошла перемена в правовом статусе договаривающегося лица: здесь предоставляются уточняющая эту перемену документация.
Изменится ли основной договор аренды?
Фактически, изменения, вносятся не в буквенный текст соглашения, а в правоотношения найма. Это лучше всего прослеживается при перемене или дополнении условий долгосрочного договора: происходит продление действия наложенного обременения посредством внесения обновлённой информации в ЕГРН. Должным образом оформленное дополнение накладывает на договаривающихся граждан соответствующие обязательства в изменённом изложении.
Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды квартиры о продлении срока?
По существующим правилам, собранным и опубликованным в очередном постановлении пленума ВС РФ, раскрывающем моменты и сложности госрегистрации, все доп. соглашения наследуют судьбу основного. Например, если договор по найму краткосрочный и не проходил госрегистрацию, то и для приобщения доп. документа с изменёнными условиями также не потребуется обращения в рег. орган.
Вы можете изучить соглашение о пролонгации наглядно:
При удостоверении основного договора в нотариате, эту же процедуру должно пройти и прилагаемое соглашение с изменениями.
Если же составление доп. соглашения происходит в арендных правоотношениях, то здесь без госрегистрации не обойтись, ведь она — требование законодательства.
Как оформить договор дарения денег на покупку квартиры читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.