Даже если у собственника жилья составлен договор аренды и в его квартире кто-то проживает, может возникнуть острая необходимость в досрочном расторжении контракта с последующем освобождением жилплощади. Но «просто так» выгнать жильцов нельзя – это будет считаться нарушением прав арендатора, соответственно, он может потребовать выплатить неустойку или вовсе отказаться от освобождения занимаемых квадратных метров. В каких же случаях возможно расторжение договора аренды, образец его мы обязательно приложим в статье. Каким образом это происходит? С какими проблемами собственник может столкнуться и как их возможно решить?
Содержание статьи
В каких случаях можно расторгнуть договор аренды квартиры досрочно?
Законные основания для досрочного расторжения действия договора указаны в статье 450 Гражданского Кодекса РФ.
Согласно ему, инициировать процедуру можно в следующих случаях:
- По общему соглашению арендодателя и того, кто арендует у него квартиру;
- По установленному решению суда, который проводится по исковому заявлению (например, если арендующий нарушает условия договора и не платит квартплату, наносит какой-нибудь материальный ущерб и так далее);
- Односторонний отказ, если таковой вариант предусмотрен условиями ранее подписанного контракта (крайне желательно включать этот пункт в договор аренды, как и обязанности сторон при неустойке, даже если это простой договор аренды квартиры на одном листе).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Основания
Самые распространённые основания, когда может потребоваться досрочное расторжение, следующие:
- Арендующий не платит квартплату в установленный срок;
- Арендующий выступает в качестве посредника и сдаёт квартиру в наём третьим лицам (хотя договор аренды квартиры с правом субаренды составлен не был);
- Арендатор нанёс весомый материальный ущерб арендодателю (например, сломал мебель, устроил пожар и так далее);
- Арендующий использует квартиру для осуществления каких-либо противоправных действий (например, ведёт там продажу наркотиков или изготовление контрафактной продукции).
По требованию нанимателя договор также могут расторгнуть, к примеру, в следующих случаях:
- создаются препятствия к свободному использованию арендуемого жилья;
- квартира не был передана в использование или же она находится в непригодном для использования состоянии (аварийный дом).
В каждом из этих случаев инициация досрочного расторжения договора – возможна, причём – в одностороннем порядке.
Может ли арендодатель без причины выставить на улицу арендатора? Если следовать закону – нет, но сделать это всё же возможно. Только владельцу жилплощади придётся взять на себя ответственность за неисполнение условий договора.
Бывший арендатор, соответственно, сможет обратиться в суд и потребовать компенсации. Ведь вполне возможно, что из-за потери жилплощади он временно не мог посещать работу. Или вовсе простудился и заболел, так как несколько ночей ему пришлось ночевать на вокзале – все это происходило по вине арендодателя. Опытный адвокат в таких ситуациях с арендодателя сможет получить немалую выгоду на вполне законных основаниях.
Как цивилизованно расторгнуть договор аренды?
«Цивилизованное» расторжение договора, то есть, без участия суда и любых иных инстанций, инициируется в двух случаях:
- по соглашению сторон, указанных в документе;
- если одна из сторон договора объективно не может выполнять в дальнейшем свои обязательства (арест, смерть), но в этом случае вообще никаких расторжений составлять не нужно.
Как происходит расторжение по согласию лиц, указанных в договоре? Опять же – этот процесс регулируется статьей 450 ГК РФ. Просто составляется соглашение о расторжении. Единственный нюанс – то самое соглашение нужно составлять в том виде, в каком был изначально составлен договор.
То есть:
- Если договор между арендодателем и арендующим был составлен просто в письменной форме, то и соглашение о расторжении нужно делать в простой письменной форме.
- Если договор между арендодателем и арендующим составлялся с привлечением нотариуса, то и соглашение о расторжении заверяется ним же.
- Если договор регистрировался в Росреестре, чтобы временно проживающий смог получить прописку без права претендовать на собственность, то и соглашение о расторжении также нужно регистрировать в Росреестре (на какой срок делается временная регистрация подробнее здесь).
Как оформить уведомление о расторжении договора?
Уведомление требуется при расторжении договора в одностороннем порядке. Это расценивается как «предложение» одной из сторон прекратить действие ранее составленного контракта. В статьях 619 и 620 ГК РФ детально описано в каких случаях требуется уведомление и какую юридическую силу оно имеет.
Одна из главных особенностей – по нему арендующему даётся 3 месяца на принятие условий и освобождение жилплощади. То есть, всё это время он сможет продолжать пользоваться жильём на законных основаниях, даже если согласиться досрочно расторгнуть договор.
Чётких требований по тому, как именно нужно составлять уведомление – не предусмотрено.
Базовая форма документа включает следующую информацию:
- Преамбула. В верхней правой части листа указывается к кому направлен документ.
- Основа. Обязательно нужно указать данные первоначального контракта по аренде жилья. Далее – пишется причина, по которой его расторгают, правовые обязательства стороны, составляющей документ.
- Заключительная часть. Здесь указывается дата, с которой предлагается прекратить действие договора.
- Подпись, дата составления уведомления.
Как составить расторжение договора аренды квартиры по соглашению сторон?
Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то они могут составить расторжение с проведением последующего расчёта. Главное требование – отсутствие каких-либо неразрешимых претензий друг к другу (если такие имеются, то лучше обращаться в суд). Такой документ заверяется двумя сторонами личными подписями, и, если нужно – с привлечением нотариуса или последующей подачей документа в Росреестр, также необходимо составлять 2 его копии — для каждого, кто заверяет расторжение.
Если это договор аренды квартиры между физическим и юридическим лицами, то досрочно расторгать его будет сложнее, но, это уже другая история.
Содержание
Документ составляется на основании статей 27 и 28 ГК РФ, то есть, руководствуясь базовыми правилами гражданско-правовых отношений.
В него обязательно включаются следующие данные:
- данные сторон (ФИО, место проживания, можно добавить серию, номер и код подразделения паспорта);
- дата, место составления;
- реквизиты договора, действие которого и планируется прекратить;
- объект, рассматриваемый в документе (адрес и общие данные об объекте);
- основание (в данном случае – по соглашению сторон);
- срок, с которого документ вступает в действие (соответственно, ранее действующий контракт аннулируется);
- условия, которые должны быть выполнены к указанному сроку (расчет с арендодателем, освобождение жилплощади и иные данные, которые являются важными для сторон соглашения).
К соглашению можно добавить копии любых других документов, подтверждающих отсутствие претензий и иных обременений. Образец расторжения вы можете скачать прямо тут.
Существенные условия
При возникновении существенных условий расторжение может быть изменено как по соглашению сторон, так и в судовом порядке. Что представляют собой те самые «существенные условия»? Это факторы, которые влияют на интересы сторон, но при этом не были известны на момент заключения расторжения.
Что делать при возникновении таких ситуаций? Составлять дополнительное соглашение об изменении условий расторжения. Иной вариант – просто уничтожить первую версию расторжения и заключить другую, но так можно сделать лишь в том случае, если первый вариант не заверялся нотариусом и не регистрировался в Росреестре.
Дополнительно о расторжении договора аренды рассказывает адвокат:
Итого, досрочно расторгнуть договор аренды или найма жилья – возможно, полностью на законных основаниях. С юридической точки зрения важно лишь то, что инициация этого процесса не нарушит ничьих интересов (участников договора), никто не понесёт с этого материальный или иной ущерб. Поэтому самый простой вариант – искать компромисс, те условия, которые удовлетворят и арендодателя, и того, кто снимал у него жильё.
Как оформить договор дарения квартиры родственнику читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Аренда» по ссылке.