Мы уже писали, с чего начинать оформление планируемой перепланировки, и какие документы для этого нужны. Однако нередки ситуации, когда перепланировка квартиры оказывается не оформленной надлежащим образом. Кто-то просто не подозревал, что незначительные изменения требуют согласования. Другие же пытались сэкономить время и деньги, надеясь, что все переделки останутся незамеченными. А третьим и вовсе такой сюрприз достался по наследству. Чем это может грозить впоследствии и как потом выйти из неприятной ситуации?
Содержание статьи
Последствия перепланировки квартиры без согласования
Незаконной признаётся любая перепланировка, которая не оформлена официально либо проведена с отклонением от проекта и нарушением строительных нормативов. Информация о документах для получения разрешения на перепланировку квартиры вот тут.
Многие надеются на «русский авось» и считают, что переделки в их квартире вряд ли станут известны различным службам и приведут к штрафам и наказаниям. На практике всё получается иначе, чем представлялось вначале.
В подавляющем большинстве случаев жалобы исходят от соседей, которым надоели ваши шумные работы. Реже перепланировка «всплывает» в процессе совершения какой-либо сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и т. п.). О том, как оформить перепланировку квартиры, мы уже писали в предыдущей статье. Теперь поговорим о том, какая же ответственность предусмотрена для граждан, занимающихся такой самодеятельностью?
- Во-первых, это штраф. В соответствии с КоАП штраф за перепланировку без разрешения составляет 2000-2500 рублей.
- Во-вторых, «обратный» ремонт. Одновременно с обязанностью уплатить штраф за незаконную перепланировку вам установят срок, в течение которого вы должны привести квартиру в первозданное состояние. И вот здесь уже не надейтесь, что по истечении установленного срока вам выпишут очередной штраф и всё. Для злостных нарушителей предусмотрена крайне жёсткая мера – продажа жилья с публичных торгов. Вам перечислят вырученные денежные средства за минусом судебных издержек, но жильё придётся искать новое. Вас это устроит? Вряд ли.
Вместо приведения квартиры в былое состояние возможны два варианта действий:
- Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры. Тогда в течение установленного вам срока вы не устраняете свои переделки, а собираете необходимую документацию и начинаете процесс по оформлению самовольной перепланировки квартиры. Дополнительно к основному перечню документов вы должны будете получить техническое заключение о том, что проведённые вами работы безопасны. Согласование в этом случае проходит труднее, но ничего невозможного здесь нет.
- Подать исковое заявление о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. При удовлетворении судом ваших исковых требований квартира может остаться в том состоянии, которое вы сотворили. Но в этом случае вам всё равно нужно будет переделать технический паспорт на жилое помещение, узаконив тем самым произведённые изменения.
Стоит отметить, что описанные выше варианты хороши лишь тогда, когда перепланировка не затронула несущих конструкций и общедомовых коммуникаций, а также не противоречит строительным нормативам и не представляет угрозы жизни и здоровью соседей. В противном случае на согласование своих незаконных действий можете не надеяться, придётся возвращать квартире её прежний облик.
Но самые внушительные затраты ожидают тех, чья незаконная самодеятельность привела к аварийной ситуации.
Если происходит что-то подобное, то ремонт в квартирах пострадавших жильцов вам нужно сделать за свой счёт.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Ситуация с социальным жильём
До сего момента разговор наш касался собственников жилья. А как же быть с нанимателями? Ведь есть квартиры, занимаемые по социальному найму. И в них тоже часто «всплывают» незаконные перепланировки. Читайте здесь, что относится к перепланировке квартиры.
К таким гражданам также применяются штрафные санкции в тех же размерах, и вменяется обязанность по приведению жилья в первоначальный вид. Однако при невыполнении этих условий с нанимателем может быть расторгнут договор социального найма жилья. Вы просто лишитесь квартиры без какой-либо компенсации. В этом случае обязанность по возвращению квартире первоначального вида будет возложена на собственника (т.е. муниципалитет или организацию, на балансе которой квартира и находится).
В любом случае вовремя узаконенная перепланировка потратит меньше ваших нервов и денежных средств.
Как продать такую квартиру?
Можно ли продать жильё с незаконной перепланировкой? Скажем сразу, что шансы есть, но они минимальны. В некотором роде возможность продажи незаконно перепланированной квартиры зависит «свежести» технической документации.
Все знают, что продажа жилья обязательно требует наличия технического паспорта на жилое помещение, изготовленного не более 3 лет назад. Если такой техпаспорт у вас на руках и БТИ ничего не знает о ваших переделках, то сделка состоится беспрепятственно и с «чистыми» планами. Тогда у покупателя чуть позже возникнет неприятный сюрприз в виде оформления перепланировки и дополнительных финансовых затрат.
Немного другая ситуация, если техпаспорт нужно изготавливать. В этом случае в квартиру обязательно приезжает техник, который сверяет фактическую планировку квартиры со сведениями, имеющимися в БТИ. В случае выявления расхождений все неузаконенные моменты помечаются на плане помещения тонкими красными линиями.
Такие линии говорят о том, что отсутствует согласование проекта перепланировки квартиры, и продать её уже гораздо сложнее, а если затронуты несущие конструкции, то и вовсе невозможно.
Однако если перепланировка была незначительной, то продать жильё можно. В этом случае ответственность за дальнейшее узаконивание новой планировки лежит на покупателе, равно как и возможные штрафные санкции. Поэтому приготовьтесь к тому, что красные линии на вашем плане станут причиной снижения стоимости жилья. И всевозможные арки, дополнительные перегородки или незаконное устройство камина в данном случае не преимущество, а сплошной недостаток.
Чтобы не потерять значительных сумм от стоимости продаваемого жилья нужно привести в соответствие документацию на квартиру и её существующий внешний вид. Здесь применимы всё те же два варианта:
- вернуть квартире её первоначальный облик;
- согласовать произведённую планировку.
Получив на руки свеженькую техническую документацию, приведённую в точное соответствие с существующей планировкой квартиры, вы уже можете продавать жильё по заявленной вами стоимости.
Ваши действия при покупке «перепланированной» квартиры
Вся ответственность за незаконные переделки в квартире лежит на том владельце собственности, при котором она была обнаружена. Хорошо, если вы знали о ней заранее и смогли получить скидку от стоимости приобретаемого жилья. В таком случае можно считать, что ваши затраты оправданы. Но ведь есть и такие «везунчики», для которых незаконно переделанная квартира была неприятным сюрпризом. Что же делать, если вы купили жильё с незаконной перепланировкой?
Как и всегда, у вас два варианта:
- вернуть помещению первоначальный облик;
- узаконить изменения.
И то, и другое требует не только финансовых затрат, но ещё и большого количества времени. До принятия решения лучше всё-таки обратиться к риэлтору и оценить масштаб проведённых работ. Возможно, некоторые виды переделок вообще не подлежат согласованию и здесь ваши старания окажутся стопроцентно напрасными. К тому же, узнав о сделанной и неузаконенной перепланировке, компетентные органы вправе наложить на вас штраф. В данной ситуации лучше вернуть жилому помещению его первозданное состояние. Это будет наверняка дешевле и без лишней волокиты, ведь документация-то у вас не переделана.
Второй вариант подходит тем, кто уверен в незначительности произведённых изменений. В этом случае вы можете узаконить уже выполненную перепланировку без особых сложностей. Вариант для тех, кого устраивают сделанные изменения.
Что-то делать в любом случае надо, а вот каким путём пойти – это будет ваш выбор.
Куда можно пожаловаться на незаконную перепланировку
Имея подозрения о незаконной перепланировке в квартире соседа, действовать нужно исключительно через органы государственной власти.
Все проекты и эскизы по предстоящей перепланировке в обязательном порядке согласовываются в местном муниципалитете, поэтому и обращаться нужно в первую очередь туда. Даже если перепланировка узаконена, вы получите эту информацию после обращения и сможете спать спокойно. В противном же случае органы местной власти могут самостоятельно, уже без вашего участия, обратиться в различные надзорные органы и инстанции или даже в суд.
Ещё один вариант – Государственная жилищная инспекция, обращение в которую можно направить любым удобным для вас способом. Сотрудники инспекции проведут нужные проверки и смогут применить соответствующие меры, если нарушение имеет место быть.
При переоборудовании балкона в зданиях, являющихся архитектурными и историческими памятниками, вам помогут в органах архитектурного надзора. В небольших городах эти функции возложены на специальные отделы при местной администрации.
В крайнем случае, можно обращаться напрямую в прокуратуру. Прокурор может запросить нужные сведения или стать инициатором проверки.
Вы уже смогли убедиться, что незаконное проведение переделок в квартире, пусть и собственной, может стать причиной многочисленных проблем. Узаконить перепланировку лучше до начала любых строительных работ, иначе экономия времени может обернуться огромными финансовыми затратами, нескончаемыми проверками надзорных органов или даже судебным разбирательством. Наверняка ваше спокойствие стоит дороже.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.
На самом деле квартиру с несогласованной перепланировкой продать достаточно сложно, связываться с такими хлопотами никто не хочет.
Мы сделали в квартире на наш взгляд незначительную перепланировку — совместили санузел с ванной, естественно не узаконили, так как не считали, что это нужно делать (переделка же вроде незначительная). Но при дальнейшей продаже квартиры возникли большие трудности.
В техническом паспорте техниками БТИ были отмечены наши перепланировки и покупатели отказались покупать квартиру, даже с тем учетом, что ее стоимость снизилась на 15%. Мало того, нам пришлось платить штраф около полутора тысяч и узаконить все наши переделки.
У самовольной перепланировки два существенных недостатка.
Во-первых, это юридический, то есть без узаконенной перепланировки вы по сути с квартирой ничего сделать не сможете, только проживать, и то до первой проверки.
И второй аспект — это вопрос безопасности — ведь при осуществлении перепланировки не очень квалифицированными мастерами, можно ненароком снести не то что нужно, например, несущие конструкции и т.п., а это уже грозит обрушением строения или его части.
Так что, мое мнение, если уж эта перепланировка вам действительно необходима, сделайте все по закону и с помощью профессиональных строителей, с составлением необходимого договора.
При первом осмотре квартиры, предполагаемой мною к покупке, ни я не обратила внимание, ни хозяева не показали на такую переделку: перед входной дверью в квартиру хозяева возвели кирпичную стену во всю ширину площадки, оштукатурили ее, установили еще одну дверь, и таким образом перед квартирой получился тамбур. Когда же мы стали обсуждать подробности купли-продажи, хозяева указали мне на эту переделку сказали, что если БТИ не подпишет тех. паспорт, они согласны убрать эту стену. Естественно, сотрудник БТИ сразу обратил внимание на эту переделку, паспорт не подписал. И сказал, что эту переделку не узаконят. Так и пришлось демонтировать эту стену.
На мой взгляд, многие люди прибегают к незаконной перепланировке, из-за невыносимых условий жилья. Тем более если в одной квартире живут несколько семей, бывает и такое, что надо защититься от выпившего родственника или бандита, и тут эта самая перепланировка спасет быстрее чем всякие службы, которые слишком часто уже сами бьют беззащитных и простых людей!
Мои родители не посчитали нужным получать разрешение на перепланировку — снесли стену между кухней и гостиной. В итоге получилась большая комната, в которой был кухонный уголок. Через пять лет, они решили переехать в деревню, а квартиру продать, и тут их ожидал неприятный сюрприз. Несколько покупателей в один голос отказывались покупать квартиру, мотивируя тем, что перепланировка незаконная. В будущем проблема разрешилась, но все же, не стоит делать очевидные вещи без согласия соответствующей службы.