Какие документы нужны для перепланировки квартиры — этим вопросом задаются владельцы жилья, и многих он настолько отпугивает, что они отказываются от появившихся идей и желания. Но в действительности можно собрать все разрешения самостоятельно и переделать жильё для своего комфорта.

С чего начать самостоятельную перепланировку в квартире?

С чего начать перепланировку квартирыИтак, с чего начать? В первую очередь необходимо определиться — что именно планируется переделать, ведь в законодательных текстах для разного вида ремонта предусмотрены разные процедуры и требования.

Разберёмся с терминами:

  • Перепланировка — это правовой термин из Жилищного кодекса России, а также из других нормативно-правовых актов. Под ней подразумевается такой ремонт, в ходе которого производятся изменения конфигурации объекта, которые нужно обозначить в техническом плане на недвижимость. На простом языке — все изменения в несущих и ненесущих стенах, перемещение проёмов, их образование и перекрытие и пр.
  • Переустройство — монтаж, демонтаж и замена устройств и сетей инженерного, санитарно-технического и электрического оборудования.

Определения даны в статье 25 ЖК России.

Ремонт, который не подпадает ни под перепланировку, ни под переустройство, называется обычным.

К нему относится:

  • остекление балкона, веранды, террасы;
  • замена окон и дверей;
  • замена пола (установка системы тёплого пола относится к капитальному ремонту);
  • покраска и декорирование стен;
  • оклейка или обивка обоями;
  • перестановка мебели и техники (кроме газовой плиты и сантехнических предметов быта);
  • и другие косметические мероприятия.
Обычный ремонт можно начинать сразу — не требуется разрешение сторонних организаций, согласование с соседями и жилищными службами.

А более существенные ремонтные работы нужно согласовать.

Они делятся на 2 вида:

  • Упрощённый, иначе по эскизу — действия, при которых несущие стены и виды назначения помещений не затрагиваются. Эти мероприятия согласовываются в уведомительном порядке, т. е. достаточно сообщить в жилищную службу о планируемых переменах и не ждать одобрения, а приступать к преобразованиям.
  • Усложнённый, или по проекту — действия, при которых несущие конструкции затрагиваются или меняется вид назначения помещений (например, нежилое помещение переделывается в жилое). В этом случае требуется согласование (цена согласования перепланировки квартиры вот здесь) и ожидание разрешения жилищной службы, а после ремонта — проверка выполненной работы и составление акта об этом.

В порядке законности перепланировка также делится на 2 вида:

  • Разрешённая — это действия, которые можно производить в квартире, и они безопасны для многоквартирного дома и жильцов, но их нужно осуществлять после согласования.
  • Запрещённая — это действия, которые не разрешено производить в объекте, так как они угрожают целостности и безопасности здания и проживающим в нём людям, их жизни и здоровью, а также меняют фасад МКД.

Если произвести переделку незаконно по первому варианту, то её можно будет узаконить без серьёзных последствий для инициатора, — уплатив штраф (1000-2500 рублей), соблюдая порядок узаконивания перепланировки квартиры и выполнив другие обязательства по Кодексу России об административных правонарушениях.

Узаконить запрещённый ремонт невозможно — затеявшего его ждут такие санкции, как:

  • штраф,
  • предупреждение,
  • выселение из квартиры,
  • принудительные восстановительные работы за свой счёт,
  • лишение права собственности и др.

Самостоятельная перепланировка квартиры может проводиться как собственником частного жилья, так и нанимателем социальной квартиры.

Определившись с планом переделки, нужно собрать документы и получить разрешение на нее от нескольких инстанций.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры по эскизу?

Пакет документов для перепланировки квартиры по эскизуПеределка по эскизу — самая простая, поскольку не нужно ждать ответа от жилищной инспекции, а также сам эскиз выполняется по упрощённому порядку.

Эскиз перепланировки квартиры — это план её состояния до реконструкции, на котором заявитель отмечает преобразования:

  • красным цветом нужно выделить то, что удалено/снесено;
  • синим — построено/возведено;
  • зелёным цветом отмечаются объекты, которые переставлены (например, санузлы).

Согласование происходит после выполнения реконструкции — уже по факту выполненных работ специалист-техник делает эскиз, который является основанием для согласования преобразований в жилищной службе.

Важно, чтобы выполненные работы строго не выходили за рамки эскизного ремонта, иначе придётся заплатить штраф, а также исправить нарушения.

Что входит:

Нужно подготовить следующий пакет документации:

  • План квартиры и экспликация;
  • Документы о правах на объект. Если это частная собственность, то документы о праве собственности — свидетельство о регистрации прав в Росреестре или выписка, если это муниципальный найм, то нужна копия ордера или договор социального найма, тоже копия. Для некоторых территориальных отделений бывает достаточно и выписки из лицевого счёта в качестве правоустанавливающей бумаги;
  • Технический паспорт или план;
  • Заявление.

Заявление заполняет сотрудник принимающего ведомства, а соискатель лишь ставит подпись.

Все перечисленные документы при наличии паспорта для подтверждения личности подаются в органы жилищных вопросов (архитектурный отдел администрации района) или в МФЦ.

МФЦ — посредническая государственная организация, учреждённая Правительством России для облегчения и упрощения получения государственных услуг населением.

Если подать заявление в МФЦ, он передаст их в необходимое ведомство — в данном случае в архитектурный отдел. К тому же, сотрудник многофункционального центра ещё и проконсультирует соискателя по этому и любым другим вопросам и проверит пакет документации.

В течение месяца поступит ответ, и специалист жилищной инспекции осмотрит квартиру на предмет соответствия реальной реконструкции информации, отраженной в эскизе.

Существенные ремонтные работы, требующие проекта, нужно согласовать.

Если всё в порядке, специалист выпишет акт выполненных работ, который и будет основанием согласованности ремонта и внесения изменений в другие документы.

Так, гражданину нужно будет заменить технический паспорт/план, а затем и внести изменения в реестр ЕГРН (бывший кадастровый паспорт квартиры).

Обе эти процедуры проводятся также в МФЦ.

По проекту: образец и форма заявления и доверенности

Проектная перепланировка — сложная процедура, так как предполагается изменение конфигурации перегородок и назначения помещений. Если при этом будут затрагиваться несущие стены, то нужно ещё и получить техническое заключение.

Если несущие перегородки инициатор ремонта не будет трогать, то необходим проект. Его изготовление можно поручить любой организации, которая имеет лицензию от саморегулируемой организации, а также специалистам жилищной инспекции.

Не стоит путать проект изменения конфигурации квартиры с дизайнерским проектом. Второй даже не будет рассматриваться, так как уж точно не соответствуют требованиям Жилищного кодекса и других нормативно-правовых актов.

Подготовка этого документа является платной, и в разных компаниях и у разных инженеров стоимость отличается. Среди иных ценовых факторов — площадь объекта, количество изменений, сроки. В среднем он изготавливается за 2-3 дня и стоит 10 000 — 20 000 рублей.

В отличие от эскиза проектный план содержит несколько разделов — текстовых и графических.

Основная структура:

  • титульный лист — на нём указываются данные компании, которая изготовила документ, название, дата, печати и подписи;
  • содержание — перечень разделов;
  • подтверждение главным инженером соответствия всем нормам и законодательным актам;
  • пояснительная записка — включает описание здания, общую информацию о квартире, архитектурные и строительные решения, имеющееся в квартире оборудование и др., в т.ч. план расположения здания в населённом пункте и фотографии;
  • план и экспликация;
  • эскиз изменений с помощью цвета;
  • план и экспликация после ремонта;
  • иные разделы в зависимости от особенностей каждой конкретной перепланировки.

С готовым документом нужно получить заключения от 2 организаций:

  1. Роспотребнадзор;
  2. МЧС (не везде, на некоторых территориях, в т.ч. в Москве, заключение о пожарной безопасности не требуется, так как жилищная инспекция оценивает этот критерий самостоятельно).

Они должны подтвердить, что преобразования безопасны и не нарушают установленных норм и техники.

Какие документы необходимо подавать в эти организации:

  • проект;
  • правоустанавливающие бумаги — выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • технический план;
  • заявление.

После получения одобрения обеих служб можно обращаться в жилищную инспекцию.

Подаются стандартные бумаги:

  • проект;
  • заключения от СЭС и МЧС;
  • технический план;
  • кадастровый паспорт или общая выписка из Росреестра;
  • свидетельство о регистрации права собственности или иной документ-основание прав (например, договор социального найма);
  • согласие от всех жильцов квартиры на ремонт;
  • справка о составе семьи;
  • выписка из лицевого счёта;
  • заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 226 (см. образец документа.

Пакет может подать и представитель —  по доверенности на перепланировку квартиры (образец вот здесь), выписанную нотариусом.

В течение месяца (а на практике — дольше) архитектурный отдел рассматривает бумаги. Если в результате будет выдано разрешение, то можно приступать к перепланировке. Если будет отказано, то делать ремонт нельзя, но можно обжаловать решение ведомства.

На переделку даётся примерно 4 месяца. Затем нужно снова обратиться в отдел архитектуры и уведомить о завершении преобразований. Специалист выедет на место и проверит — соответствует ли проведённый ремонт проекту. Если ошибок и несоответствий нет, то специалист выдаст акт выполненных работ.

С этим актом и остальными документами нужно явиться в МФЦ и подать заявление на внесение изменений в план БТИ — собственнику/нанимателю выдадут новый технический план перепланировки квартиры.

С новым техническим планом и прочими бумагами в этом же МФЦ нужно подать заявление на внесение изменений в реестр ЕГРН — по результатам выдадут выписку об основных характеристиках объекта, которая является аналогом кадастрового паспорта.

На этом ремонт будет полностью узаконен.

Документы для перепланировки с затрагиванием несущих конструкций

Документы для перепланировки по проектуЕсли возникла потребность в изменении конфигурации несущих стен, то, прежде всего, нужно узнать, — разрешаются ли такие работы в этом доме и являются ли они безопасными.

Для этого составляется техническое заключение о конструкции здания и возможности произвести планируемые ремонтные работы.

Такое заключение готовится после детального осмотра несущих стен, которые планируется изменить, — стыков под и над стенами, балок и перегородок, также обязательно осматривается состояние стен в соседних квартирах. Заключение выдаёт автор здания либо жилищная инспекция.

Для обследования дома и изготовления бумаги нужно 10-15 дней, а само заключение действительно в течение 1 года.

В итогах документа указывается, допустим ли в квартире планируемый ремонт с затрагиванием несущих стен или нет.

На основании технического заключения на перепланировку квартиры составляется проект и производятся остальные действия, описанные выше.

Полезная информация о порядке узаконивания перепланировки в квартире:

Заключение

Перепланировка бывает 3 видов:

  • простая — не требует согласования, это косметический ремонт;
  • по эскизу — согласовывается после ремонта;
  • по проекту — нужно получить перед ремонтом;
  • с техническим заключением — самый серьёзный вид переделки, требующий оценки рисков и угроз.

В каждом случае нужен стандартный пакет документации, который подаётся в МФЦ.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.