Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 8 минут
АА

Какие документы нужны для перепланировки квартиры — этим вопросом задаются владельцы жилья, и многих он настолько отпугивает, что они отказываются от появившихся идей и желания. Но в действительности можно собрать все разрешения самостоятельно и переделать жильё для своего комфорта.

С чего начать самостоятельную перепланировку в квартире?

С чего начать перепланировку квартирыИтак, с чего начать? В первую очередь необходимо определиться — что именно планируется переделать, ведь в законодательных текстах для разного вида ремонта предусмотрены разные процедуры и требования.

Разберёмся с терминами:

  • Перепланировка — это правовой термин из Жилищного кодекса России, а также из других нормативно-правовых актов. Под ней подразумевается такой ремонт, в ходе которого производятся изменения конфигурации объекта, которые нужно обозначить в техническом плане на недвижимость. На простом языке — все изменения в несущих и ненесущих стенах, перемещение проёмов, их образование и перекрытие и пр.
  • Переустройство — монтаж, демонтаж и замена устройств и сетей инженерного, санитарно-технического и электрического оборудования.

Определения даны в статье 25 ЖК России.

Ремонт, который не подпадает ни под перепланировку, ни под переустройство, называется обычным.

К нему относится:

  • остекление балкона, веранды, террасы;
  • замена окон и дверей;
  • замена пола (установка системы тёплого пола относится к капитальному ремонту);
  • покраска и декорирование стен;
  • оклейка или обивка обоями;
  • перестановка мебели и техники (кроме газовой плиты и сантехнических предметов быта);
  • и другие косметические мероприятия.
Обычный ремонт можно начинать сразу — не требуется разрешение сторонних организаций, согласование с соседями и жилищными службами.

А более существенные ремонтные работы нужно согласовать.

Они делятся на 2 вида:

  • Упрощённый, иначе по эскизу — действия, при которых несущие стены и виды назначения помещений не затрагиваются. Эти мероприятия согласовываются в уведомительном порядке, т. е. достаточно сообщить в жилищную службу о планируемых переменах и не ждать одобрения, а приступать к преобразованиям.
  • Усложнённый, или по проекту — действия, при которых несущие конструкции затрагиваются или меняется вид назначения помещений (например, нежилое помещение переделывается в жилое). В этом случае требуется согласование (цена согласования перепланировки квартиры вот здесь) и ожидание разрешения жилищной службы, а после ремонта — проверка выполненной работы и составление акта об этом.

В порядке законности перепланировка также делится на 2 вида:

  • Разрешённая — это действия, которые можно производить в квартире, и они безопасны для многоквартирного дома и жильцов, но их нужно осуществлять после согласования.
  • Запрещённая — это действия, которые не разрешено производить в объекте, так как они угрожают целостности и безопасности здания и проживающим в нём людям, их жизни и здоровью, а также меняют фасад МКД.

Если произвести переделку незаконно по первому варианту, то её можно будет узаконить без серьёзных последствий для инициатора, — уплатив штраф (1000-2500 рублей), соблюдая порядок узаконивания перепланировки квартиры и выполнив другие обязательства по Кодексу России об административных правонарушениях.

Узаконить запрещённый ремонт невозможно — затеявшего его ждут такие санкции, как:

  • штраф,
  • предупреждение,
  • выселение из квартиры,
  • принудительные восстановительные работы за свой счёт,
  • лишение права собственности и др.

Самостоятельная перепланировка квартиры может проводиться как собственником частного жилья, так и нанимателем социальной квартиры.

Определившись с планом переделки, нужно собрать документы и получить разрешение на нее от нескольких инстанций.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры по эскизу?

Пакет документов для перепланировки квартиры по эскизуПеределка по эскизу — самая простая, поскольку не нужно ждать ответа от жилищной инспекции, а также сам эскиз выполняется по упрощённому порядку.

Эскиз перепланировки квартиры — это план её состояния до реконструкции, на котором заявитель отмечает преобразования:

  • красным цветом нужно выделить то, что удалено/снесено;
  • синим — построено/возведено;
  • зелёным цветом отмечаются объекты, которые переставлены (например, санузлы).

Согласование происходит после выполнения реконструкции — уже по факту выполненных работ специалист-техник делает эскиз, который является основанием для согласования преобразований в жилищной службе.

Важно, чтобы выполненные работы строго не выходили за рамки эскизного ремонта, иначе придётся заплатить штраф, а также исправить нарушения.

Что входит:

Нужно подготовить следующий пакет документации:

  • План квартиры и экспликация;
  • Документы о правах на объект. Если это частная собственность, то документы о праве собственности — свидетельство о регистрации прав в Росреестре или выписка, если это муниципальный найм, то нужна копия ордера или договор социального найма, тоже копия. Для некоторых территориальных отделений бывает достаточно и выписки из лицевого счёта в качестве правоустанавливающей бумаги;
  • Технический паспорт или план;
  • Заявление.

Заявление заполняет сотрудник принимающего ведомства, а соискатель лишь ставит подпись.

Все перечисленные документы при наличии паспорта для подтверждения личности подаются в органы жилищных вопросов (архитектурный отдел администрации района) или в МФЦ.

МФЦ — посредническая государственная организация, учреждённая Правительством России для облегчения и упрощения получения государственных услуг населением.

Если подать заявление в МФЦ, он передаст их в необходимое ведомство — в данном случае в архитектурный отдел. К тому же, сотрудник многофункционального центра ещё и проконсультирует соискателя по этому и любым другим вопросам и проверит пакет документации.

В течение месяца поступит ответ, и специалист жилищной инспекции осмотрит квартиру на предмет соответствия реальной реконструкции информации, отраженной в эскизе.

Существенные ремонтные работы, требующие проекта, нужно согласовать.

Если всё в порядке, специалист выпишет акт выполненных работ, который и будет основанием согласованности ремонта и внесения изменений в другие документы.

Так, гражданину нужно будет заменить технический паспорт/план, а затем и внести изменения в реестр ЕГРН (бывший кадастровый паспорт квартиры).

Обе эти процедуры проводятся также в МФЦ.

По проекту: образец и форма заявления и доверенности

Проектная перепланировка — сложная процедура, так как предполагается изменение конфигурации перегородок и назначения помещений. Если при этом будут затрагиваться несущие стены, то нужно ещё и получить техническое заключение.

Если несущие перегородки инициатор ремонта не будет трогать, то необходим проект. Его изготовление можно поручить любой организации, которая имеет лицензию от саморегулируемой организации, а также специалистам жилищной инспекции.

Не стоит путать проект изменения конфигурации квартиры с дизайнерским проектом. Второй даже не будет рассматриваться, так как уж точно не соответствуют требованиям Жилищного кодекса и других нормативно-правовых актов.

Подготовка этого документа является платной, и в разных компаниях и у разных инженеров стоимость отличается. Среди иных ценовых факторов — площадь объекта, количество изменений, сроки. В среднем он изготавливается за 2-3 дня и стоит 10 000 — 20 000 рублей.

В отличие от эскиза проектный план содержит несколько разделов — текстовых и графических.

Основная структура:

  • титульный лист — на нём указываются данные компании, которая изготовила документ, название, дата, печати и подписи;
  • содержание — перечень разделов;
  • подтверждение главным инженером соответствия всем нормам и законодательным актам;
  • пояснительная записка — включает описание здания, общую информацию о квартире, архитектурные и строительные решения, имеющееся в квартире оборудование и др., в т.ч. план расположения здания в населённом пункте и фотографии;
  • план и экспликация;
  • эскиз изменений с помощью цвета;
  • план и экспликация после ремонта;
  • иные разделы в зависимости от особенностей каждой конкретной перепланировки.

С готовым документом нужно получить заключения от 2 организаций:

  1. Роспотребнадзор;
  2. МЧС (не везде, на некоторых территориях, в т.ч. в Москве, заключение о пожарной безопасности не требуется, так как жилищная инспекция оценивает этот критерий самостоятельно).

Они должны подтвердить, что преобразования безопасны и не нарушают установленных норм и техники.

Какие документы необходимо подавать в эти организации:

  • проект;
  • правоустанавливающие бумаги — выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • технический план;
  • заявление.

После получения одобрения обеих служб можно обращаться в жилищную инспекцию.

Подаются стандартные бумаги:

  • проект;
  • заключения от СЭС и МЧС;
  • технический план;
  • кадастровый паспорт или общая выписка из Росреестра;
  • свидетельство о регистрации права собственности или иной документ-основание прав (например, договор социального найма);
  • согласие от всех жильцов квартиры на ремонт;
  • справка о составе семьи;
  • выписка из лицевого счёта;
  • заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 226 (см. образец документа.

Пакет может подать и представитель —  по доверенности на перепланировку квартиры (образец вот здесь), выписанную нотариусом.

В течение месяца (а на практике — дольше) архитектурный отдел рассматривает бумаги. Если в результате будет выдано разрешение, то можно приступать к перепланировке. Если будет отказано, то делать ремонт нельзя, но можно обжаловать решение ведомства.

На переделку даётся примерно 4 месяца. Затем нужно снова обратиться в отдел архитектуры и уведомить о завершении преобразований. Специалист выедет на место и проверит — соответствует ли проведённый ремонт проекту. Если ошибок и несоответствий нет, то специалист выдаст акт выполненных работ.

С этим актом и остальными документами нужно явиться в МФЦ и подать заявление на внесение изменений в план БТИ — собственнику/нанимателю выдадут новый технический план перепланировки квартиры.

С новым техническим планом и прочими бумагами в этом же МФЦ нужно подать заявление на внесение изменений в реестр ЕГРН — по результатам выдадут выписку об основных характеристиках объекта, которая является аналогом кадастрового паспорта.

На этом ремонт будет полностью узаконен.

Документы для перепланировки с затрагиванием несущих конструкций

Документы для перепланировки по проектуЕсли возникла потребность в изменении конфигурации несущих стен, то, прежде всего, нужно узнать, — разрешаются ли такие работы в этом доме и являются ли они безопасными.

Для этого составляется техническое заключение о конструкции здания и возможности произвести планируемые ремонтные работы.

Такое заключение готовится после детального осмотра несущих стен, которые планируется изменить, — стыков под и над стенами, балок и перегородок, также обязательно осматривается состояние стен в соседних квартирах. Заключение выдаёт автор здания либо жилищная инспекция.

Для обследования дома и изготовления бумаги нужно 10-15 дней, а само заключение действительно в течение 1 года.

В итогах документа указывается, допустим ли в квартире планируемый ремонт с затрагиванием несущих стен или нет.

На основании технического заключения на перепланировку квартиры составляется проект и производятся остальные действия, описанные выше.

Полезная информация о порядке узаконивания перепланировки в квартире:

Заключение

Перепланировка бывает 3 видов:

  • простая — не требует согласования, это косметический ремонт;
  • по эскизу — согласовывается после ремонта;
  • по проекту — нужно получить перед ремонтом;
  • с техническим заключением — самый серьёзный вид переделки, требующий оценки рисков и угроз.

В каждом случае нужен стандартный пакет документации, который подаётся в МФЦ.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.