Какие документы нужны для перепланировки квартиры по эскизу и по проекту?

Какие документы нужны для перепланировки квартиры — этим вопросом задаются владельцы жилья, и многих он настолько отпугивает, что они отказываются от появившихся идей и желания. Но в действительности можно собрать все разрешения самостоятельно и переделать жильё для своего комфорта.

С чего начать самостоятельную перепланировку в квартире?

Итак, с чего начать? В первую очередь необходимо определиться — что именно планируется переделать, ведь в законодательных текстах для разного вида ремонта предусмотрены разные процедуры и требования.

Разберёмся с терминами:

• Перепланировка — это правовой термин из Жилищного кодекса России, а также из других нормативно-правовых актов. Под ней подразумевается такой ремонт, в ходе которого производятся изменения конфигурации объекта, которые нужно обозначить в техническом плане на недвижимость. На простом языке — все изменения в несущих и ненесущих стенах, перемещение проёмов, их образование и перекрытие и пр.
• Переустройство — монтаж, демонтаж и замена устройств и сетей инженерного, санитарно-технического и электрического оборудования.

Определения даны в статье 25 ЖК России.

Ремонт, который не подпадает ни под перепланировку, ни под переустройство, называется обычным.

К нему относится:

• остекление балкона, веранды, террасы;
• замена окон и дверей;
• замена пола (установка системы тёплого пола относится к капитальному ремонту);
• покраска и декорирование стен;
• оклейка или обивка обоями;
• перестановка мебели и техники (кроме газовой плиты и сантехнических предметов быта);
• и другие косметические мероприятия.

А более существенные ремонтные работы нужно согласовать.

Они делятся на 2 вида:

• Упрощённый, иначе по эскизу — действия, при которых несущие стены и виды назначения помещений не затрагиваются. Эти мероприятия согласовываются в уведомительном порядке, т. е. достаточно сообщить в жилищную службу о планируемых переменах и не ждать одобрения, а приступать к преобразованиям.
• Усложнённый, или по проекту — действия, при которых несущие конструкции затрагиваются или меняется вид назначения помещений (например, нежилое помещение переделывается в жилое). В этом случае требуется согласование (цена согласования перепланировки квартиры вот здесь) и ожидание разрешения жилищной службы, а после ремонта — проверка выполненной работы и составление акта об этом.

В порядке законности перепланировка также делится на 2 вида:

• Разрешённая — это действия, которые можно производить в квартире, и они безопасны для многоквартирного дома и жильцов, но их нужно осуществлять после согласования.
• Запрещённая — это действия, которые не разрешено производить в объекте, так как они угрожают целостности и безопасности здания и проживающим в нём людям, их жизни и здоровью, а также меняют фасад МКД.

Если произвести переделку незаконно по первому варианту, то её можно будет узаконить без серьёзных последствий для инициатора, — уплатив штраф (1000-2500 рублей), соблюдая порядок узаконивания перепланировки квартиры и выполнив другие обязательства по Кодексу России об административных правонарушениях.

Самостоятельная перепланировка квартиры может проводиться как собственником частного жилья, так и нанимателем социальной квартиры.

Определившись с планом переделки, нужно собрать документы и получить разрешение на нее от нескольких инстанций.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Какие документы нужны для перепланировки квартиры по эскизу?

Переделка по эскизу — самая простая, поскольку не нужно ждать ответа от жилищной инспекции, а также сам эскиз выполняется по упрощённому порядку.

Эскиз перепланировки квартиры — это план её состояния до реконструкции, на котором заявитель отмечает преобразования:

• красным цветом нужно выделить то, что удалено/снесено;
• синим — построено/возведено;
• зелёным цветом отмечаются объекты, которые переставлены (например, санузлы).

Согласование происходит после выполнения реконструкции — уже по факту выполненных работ специалист-техник делает эскиз, который является основанием для согласования преобразований в жилищной службе.

Что входит:

• перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме и домах, выполненных из других материалов;
• перемещение газовой плиты и другого газового оборудования;
• изменение местоположения инженерных, электрических и иных сетей и узлов и др.

Нужно подготовить следующий пакет документации:

• План квартиры и экспликация;
• Документы о правах на объект. Если это частная собственность, то документы о праве собственности — свидетельство о регистрации прав в Росреестре или выписка, если это муниципальный найм, то нужна копия ордера или договор социального найма, тоже копия. Для некоторых территориальных отделений бывает достаточно и выписки из лицевого счёта в качестве правоустанавливающей бумаги;
• Технический паспорт или план;
• Заявление.

Заявление заполняет сотрудник принимающего ведомства, а соискатель лишь ставит подпись.

Все перечисленные документы при наличии паспорта для подтверждения личности подаются в органы жилищных вопросов (архитектурный отдел администрации района) или в МФЦ.

МФЦ — посредническая государственная организация, учреждённая Правительством России для облегчения и упрощения получения государственных услуг населением.

Если подать заявление в МФЦ, он передаст их в необходимое ведомство — в данном случае в архитектурный отдел. К тому же, сотрудник многофункционального центра ещё и проконсультирует соискателя по этому и любым другим вопросам и проверит пакет документации.

В течение месяца поступит ответ, и специалист жилищной инспекции осмотрит квартиру на предмет соответствия реальной реконструкции информации, отраженной в эскизе.

Если всё в порядке, специалист выпишет акт выполненных работ, который и будет основанием согласованности ремонта и внесения изменений в другие документы.

Так, гражданину нужно будет заменить технический паспорт/план, а затем и внести изменения в реестр ЕГРН (бывший кадастровый паспорт квартиры).

Обе эти процедуры проводятся также в МФЦ.

По проекту: образец и форма заявления и доверенности

Проектная перепланировка — сложная процедура, так как предполагается изменение конфигурации перегородок и назначения помещений. Если при этом будут затрагиваться несущие стены, то нужно ещё и получить техническое заключение.

Если несущие перегородки инициатор ремонта не будет трогать, то необходим проект. Его изготовление можно поручить любой организации, которая имеет лицензию от саморегулируемой организации, а также специалистам жилищной инспекции.

Подготовка этого документа является платной, и в разных компаниях и у разных инженеров стоимость отличается. Среди иных ценовых факторов — площадь объекта, количество изменений, сроки. В среднем он изготавливается за 2-3 дня и стоит 10 000 — 20 000 рублей.

В отличие от эскиза проектный план содержит несколько разделов — текстовых и графических.

Основная структура:

• титульный лист — на нём указываются данные компании, которая изготовила документ, название, дата, печати и подписи;
• содержание — перечень разделов;
• подтверждение главным инженером соответствия всем нормам и законодательным актам;
• пояснительная записка — включает описание здания, общую информацию о квартире, архитектурные и строительные решения, имеющееся в квартире оборудование и др., в т.ч. план расположения здания в населённом пункте и фотографии;
• план и экспликация;
• эскиз изменений с помощью цвета;
• план и экспликация после ремонта;
• иные разделы в зависимости от особенностей каждой конкретной перепланировки.

С готовым документом нужно получить заключения от 2 организаций:

1. Роспотребнадзор;
2. МЧС (не везде, на некоторых территориях, в т.ч. в Москве, заключение о пожарной безопасности не требуется, так как жилищная инспекция оценивает этот критерий самостоятельно).

Они должны подтвердить, что преобразования безопасны и не нарушают установленных норм и техники.

Какие документы необходимо подавать в эти организации:

• проект;
• правоустанавливающие бумаги — выписка из ЕГРН или свидетельство;
• технический план;
• заявление.

После получения одобрения обеих служб можно обращаться в жилищную инспекцию.

Подаются стандартные бумаги:

• проект;
• заключения от СЭС и МЧС;
• технический план;
• кадастровый паспорт или общая выписка из Росреестра;
• свидетельство о регистрации права собственности или иной документ-основание прав (например, договор социального найма);
• согласие от всех жильцов квартиры на ремонт;
• справка о составе семьи;
• выписка из лицевого счёта;
• заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 226 (см. образец документа.

Пакет может подать и представитель —  по доверенности на перепланировку квартиры (образец вот здесь), выписанную нотариусом.

В течение месяца (а на практике — дольше) архитектурный отдел рассматривает бумаги. Если в результате будет выдано разрешение, то можно приступать к перепланировке. Если будет отказано, то делать ремонт нельзя, но можно обжаловать решение ведомства.

На переделку даётся примерно 4 месяца. Затем нужно снова обратиться в отдел архитектуры и уведомить о завершении преобразований. Специалист выедет на место и проверит — соответствует ли проведённый ремонт проекту. Если ошибок и несоответствий нет, то специалист выдаст акт выполненных работ.

С этим актом и остальными документами нужно явиться в МФЦ и подать заявление на внесение изменений в план БТИ — собственнику/нанимателю выдадут новый технический план перепланировки квартиры.

С новым техническим планом и прочими бумагами в этом же МФЦ нужно подать заявление на внесение изменений в реестр ЕГРН — по результатам выдадут выписку об основных характеристиках объекта, которая является аналогом кадастрового паспорта.

На этом ремонт будет полностью узаконен.

Документы для перепланировки с затрагиванием несущих конструкций

Если возникла потребность в изменении конфигурации несущих стен, то, прежде всего, нужно узнать, — разрешаются ли такие работы в этом доме и являются ли они безопасными.

Для этого составляется техническое заключение о конструкции здания и возможности произвести планируемые ремонтные работы.

Такое заключение готовится после детального осмотра несущих стен, которые планируется изменить, — стыков под и над стенами, балок и перегородок, также обязательно осматривается состояние стен в соседних квартирах. Заключение выдаёт автор здания либо жилищная инспекция.

Для обследования дома и изготовления бумаги нужно 10-15 дней, а само заключение действительно в течение 1 года.

В итогах документа указывается, допустим ли в квартире планируемый ремонт с затрагиванием несущих стен или нет.

На основании технического заключения на перепланировку квартиры составляется проект и производятся остальные действия, описанные выше.

Полезная информация о порядке узаконивания перепланировки в квартире:

Заключение

Перепланировка бывает 3 видов:

• простая — не требует согласования, это косметический ремонт;
• по эскизу — согласовывается после ремонта;
• по проекту — нужно получить перед ремонтом;
• с техническим заключением — самый серьёзный вид переделки, требующий оценки рисков и угроз.

В каждом случае нужен стандартный пакет документации, который подаётся в МФЦ.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.