Перепланировка в панельных домах: как согласовать, что можно и нельзя

Перепланировка в панельных домах вызывает затруднения у их жильцов — а можно ли её делать, сложно ли согласовать ремонт, сколько времени и денег потребуется? Чтобы разобраться в тонкостях процедуры, нужно изучить жилищное законодательство, и все стандарты и нормативы, установленные для такого типа домов.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Чем отличается панельный дом от прочих? На сегодняшнем рынке большая часть вторичного жилья как раз относится к многоквартирным домам панельного типа, так как в период СССР массово строились такие дома, особенно при Никите Хрущеве — они были малогабаритные, но дешёвые по себестоимости и назывались «хрущёвками».

Особенность строительства этих объектов — использование монолитных панелей, которые крепились как навесные части на фасад дома и сваривались по краям с помощью металлических деталей. Размер одной панели — один этаж по высоте и несколько комнат по длине. Швы между панелями хорошо видны на фасаде, и по ним можно определить, что дом — панельный.

Разумеется, в квартире, находящейся в таком здании, можно делать и перепланировку, и переустройство, но нужно учитывать общие ограничения и технику безопасности, предусмотренную именно для таких домов.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Варианты перепланировки в панельном доме

Прежде чем начинать строить идеи, нужно разобраться, что считать перепланировкой квартиры, какие виды ремонта в квартире бывают: какие из них разрешены, а какие строго недопустимы, какие требуют согласования, а какие можно делать сразу.

Виды ремонта:

• Косметический ремонт и обычная переделка — сюда относится: оклейка стен обоями и другими драпировками, отделка сцен и потолка различными материалами, покраска и покрытие стен, потолков и пола, смена пола без изменения высоты жилья (если при этом монтируется система тёплых полов, то это уже не обычный косметический ремонт, а перепланировка), смена мебели, источников света, демонтаж и монтаж оконных рам, дверей, а также остекление балкона.
• Переустройство — любые изменения местоположения устройств инженерных, коммунальных, электрических и других сетей, узлов, т. е. перестановка, демонтаж, монтаж новых, смена проводки и пр. — все эти действия нужно согласовать с органами администрации, а потом результат отразить в технической документации.
• Упрощённая перепланировка — изменение конфигурации перегородок без затрагивания несущих стен, а также без перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Согласование производится уже после ремонта — составляется эскиз, на котором нужно отобразить все преобразования (стоимость согласования перепланировки квартиры вот здесь).
• Перепланировка по проекту — переделка, при которой предполагается затрагивание несущих конструкций (в т.ч. проделывание проёма в несущей стене) или изменение вида помещений. Порядок перепланировки квартиры подразумевает получение разрешения перед ремонтом сразу в 3 ведомствах, а иногда ещё и составление технического заключения о безопасности строительных работ.
• Запрещённая перепланировка — ремонтные работы, которые априори недопустимы; их невозможно согласовать никак, так как они несут повышенную опасность дому, фасаду, жильцам и всем, кто находится вблизи многоквартирного здания.

За несогласованный ремонт предусмотрен штраф из Кодекса России об административных правонарушениях — до 2 500 рублей, а также иные меры ответственности:

• наложение обременения на квартиру в виде ареста,
• выселение,
• выставление жилья на торги,
• лишение права собственности и др.

Но тем, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой, не стоит расстраиваться, ведь ремонт можно узаконить, процедура похожа на процесс согласования. Помощь в узаконивании перепланировки квартиры оказывают специализированные юридические фирмы.

Чаще всего в панельных домах проводят следующие преобразования:

• Объединение ванной и туалета;
• Переделка коридора в тамбур или уменьшение за счёт других комнат;
• Увеличение кухни за счёт коридора или удаление перегородки между кухней и смежной жилой комнатой в стиле студии.

При этом для каждого из вариантов есть свои возможности и запреты.

Перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме

В советских домах расположение комнат не отвечает современным представлениям, и обладатели таких квартир в первую очередь разрушают перегородку между ванной и туалетом, таким образом объединяя санузлы.

Стена между этими помещениями, как правило, вспомогательная, и её можно разрушить без угрозы для дома. Часто после совмещения комнат приходится передвигать сами санузлы — умывальник, унитаз и ванну — распространена замена ванны на душевой блок.

Такой ремонт можно делать по эскизу — сначала провести работы, а потом вызвать технического инженера, который отметит все изменения на план-схеме квартиры.

Возможно и расширение уборной за счёт коридора или прихожей, но нужно учесть 3 момента:

1. Это уже не эскиз, а проект;
2. Потребуется гидроизоляция полов;
3. Могут отказать, если границы санузлов будут существенно отличаться от пределов «мокрых» комнат у соседей выше и ниже.

Перепланировка коридора

Коридор в панельном доме либо уменьшают, чтобы увеличить другие комнаты, например, тот же санузел или гостиную, либо, как вариант, совсем от него избавляются путём сноса перегородки между ним и жилой комнатой, а также кухней — перепланировка квартиры в студию.

Если из образовавшегося общего пространства предполагается вход в туалет, то нужно сделать изолированный тамбур, из которого будет проход в санузел, — норма санитарная и этическая.

Перепланировка кухни

На сегодняшний день популярны студии — общее пространство жилой комнаты и кухни. Хозяева мечтают о стильном пространстве, которое зонируется с помощью декора и оригинальных интерьерных решений — в зоне кухни ставят барные стойки или «остров», а в зоне гостиной — столик с 2-4 стульями либо консольный стол за диваном.

Альтернативы:

1. Поменять газовую плиту на электрическую. Минусы: работа сама по себе дорогая, а также тарифы на электричество выше, чем на газ.
2. Установить раздвижную стену — стену на рельсах, которая отъезжает при необходимости, делая кухню и гостиную общей комнатой.

Если перегородка несущая, то сносить её нельзя. Альтернатива — сделать дверной проём, причём обязательно усилить его металлическими конструкциями.

Порядок согласования перепланировки

В случае эскиза или уведомительного согласования нужно вызвать технического инженера — специалиста самой жилищной инспекции или коммерческого работника одной из инженерных организаций, имеющей членство в СРО (лицензию от них).

Инженер осмотрит квартиру и сравнит с техническим паспортом, который должен предоставить ему инициатор переделки. Специалист с помощью цветовой гаммы укажет, что было снесено/демонтировано красными линиями, а что было возведено/монтировано синими линиями, зелёным цветом можно показать изменение положения оборудования — плиты, предметов сантехники, подключённых к санузлам.

Услуга составления эскиза является платной.

Далее в МФЦ подаются:

• эскиз;
• технический паспорт (с 2012 года вместо него действует технический план);
• свидетельство о регистрации прав (с 2015 года — выписка из ЕГРН о правах на объект) или ордер/договор социального найма (как получить договор социального найма квартиры подробнее тут);
• кадастровый паспорт (с 2015 года — выписка из ЕГРН об основных характеристиках на объект);
• согласие лиц, прописанных в квартире, на ремонтные работы;
• если квартира — ипотечная, то согласие от банка, под залогом которого она находится;
• если МКД — общедолевой, то согласие от 73 % жильцов;
• справка о составе семьи;
• иные документы, перечень которых нужно уточнять в МФЦ, так как в каждом случае могут понадобиться индивидуальные бумаги;
• заявление.

Ответ нужно ждать 1-2 месяца.

Если планируется более масштабный ремонт, то нужно составить проект либо выбрать один из типовых проектов (только для москвичей). Проект также составляет специалист, членствующий в СРО, или сотрудник жилинспекции или автор здания (архитектор). Стоимость проекта — 10-15 тысяч рублей. Готовится за несколько дней.

Затем нужно получить разрешение от Роспотребнадзора.

К перечисленному выше списку прикладываются заключение и проект и тоже подаются в МФЦ.

Если планируется ремонт с затрагиванием несущих стен, то после составления проекта нужно обратиться в жилинспекцию для получения технического заключения об оценке безопасности работ. Затем согласование происходит в стандартном порядке.

Когда могут отказать?

Отказать могут, если:

• не хватает каких-то документов,
• есть противоречия или ошибки в поданных бумагах,
• ремонт нарушает какие-либо стандарты или нормы.

Вот чем может закончится самостоятельное переустройство в панельном доме:

Заключение

Сложность согласования зависит от вида работ:

• перепланировка уведомительного характера;
• проектное согласование без затрагивания несущих стен;
• проектное согласование с затрагиванием несущих стен и составлением технического заключения;
• ранее проведённый ремонт, соответствующий проекту и техническому заключению о безопасности;
• ремонт по типовому проекту (по уже имеющемуся проекту, разработанному московской жилинспекцией для стандартных квартир).

Но в любом случае узаконить ремонт самостоятельно реально.

Можно приватизировать квартиру с долгом читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.