Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 7 минут
АА

Перепланировка в панельных домах вызывает затруднения у их жильцов — а можно ли её делать, сложно ли согласовать ремонт, сколько времени и денег потребуется? Чтобы разобраться в тонкостях процедуры, нужно изучить жилищное законодательство, и все стандарты и нормативы, установленные для такого типа домов.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме?

Что такое панельный жилой домЧем отличается панельный дом от прочих? На сегодняшнем рынке большая часть вторичного жилья как раз относится к многоквартирным домам панельного типа, так как в период СССР массово строились такие дома, особенно при Никите Хрущеве — они были малогабаритные, но дешёвые по себестоимости и назывались «хрущёвками».

Особенность строительства этих объектов — использование монолитных панелей, которые крепились как навесные части на фасад дома и сваривались по краям с помощью металлических деталей. Размер одной панели — один этаж по высоте и несколько комнат по длине. Швы между панелями хорошо видны на фасаде, и по ним можно определить, что дом — панельный.

Разумеется, в квартире, находящейся в таком здании, можно делать и перепланировку, и переустройство, но нужно учитывать общие ограничения и технику безопасности, предусмотренную именно для таких домов.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Варианты перепланировки в панельном доме

Прежде чем начинать строить идеи, нужно разобраться, что считать перепланировкой квартиры, какие виды ремонта в квартире бывают: какие из них разрешены, а какие строго недопустимы, какие требуют согласования, а какие можно делать сразу.

Виды ремонта:

  • Косметический ремонт и обычная переделка — сюда относится: оклейка стен обоями и другими драпировками, отделка сцен и потолка различными материалами, покраска и покрытие стен, потолков и пола, смена пола без изменения высоты жилья (если при этом монтируется система тёплых полов, то это уже не обычный косметический ремонт, а перепланировка), смена мебели, источников света, демонтаж и монтаж оконных рам, дверей, а также остекление балкона.
  • Переустройство — любые изменения местоположения устройств инженерных, коммунальных, электрических и других сетей, узлов, т. е. перестановка, демонтаж, монтаж новых, смена проводки и пр. — все эти действия нужно согласовать с органами администрации, а потом результат отразить в технической документации.
  • Упрощённая перепланировка — изменение конфигурации перегородок без затрагивания несущих стен, а также без перевода жилых помещений в нежилые и наоборот. Согласование производится уже после ремонта — составляется эскиз, на котором нужно отобразить все преобразования (стоимость согласования перепланировки квартиры вот здесь).
  • Перепланировка по проекту — переделка, при которой предполагается затрагивание несущих конструкций (в т.ч. проделывание проёма в несущей стене) или изменение вида помещений. Порядок перепланировки квартиры подразумевает получение разрешения перед ремонтом сразу в 3 ведомствах, а иногда ещё и составление технического заключения о безопасности строительных работ.
  • Запрещённая перепланировка — ремонтные работы, которые априори недопустимы; их невозможно согласовать никак, так как они несут повышенную опасность дому, фасаду, жильцам и всем, кто находится вблизи многоквартирного здания.

За несогласованный ремонт предусмотрен штраф из Кодекса России об административных правонарушениях — до 2 500 рублей, а также иные меры ответственности:

  • наложение обременения на квартиру в виде ареста,
  • выселение,
  • выставление жилья на торги,
  • лишение права собственности и др.
Чаще всего, виновника незаконного переустройства жилья заставляют снова сделать ремонт и вернуть объект в вид, который соответствуют техническому паспорту.

Но тем, кто купил квартиру с несогласованной перепланировкой, не стоит расстраиваться, ведь ремонт можно узаконить, процедура похожа на процесс согласования. Помощь в узаконивании перепланировки квартиры оказывают специализированные юридические фирмы.

Чаще всего в панельных домах проводят следующие преобразования:

  • Объединение ванной и туалета;
  • Переделка коридора в тамбур или уменьшение за счёт других комнат;
  • Увеличение кухни за счёт коридора или удаление перегородки между кухней и смежной жилой комнатой в стиле студии.

При этом для каждого из вариантов есть свои возможности и запреты.

Перепланировка санузла и ванной комнаты в панельном доме

Объединение санузлаВ советских домах расположение комнат не отвечает современным представлениям, и обладатели таких квартир в первую очередь разрушают перегородку между ванной и туалетом, таким образом объединяя санузлы.

Стена между этими помещениями, как правило, вспомогательная, и её можно разрушить без угрозы для дома. Часто после совмещения комнат приходится передвигать сами санузлы — умывальник, унитаз и ванну — распространена замена ванны на душевой блок.

Такой ремонт можно делать по эскизу — сначала провести работы, а потом вызвать технического инженера, который отметит все изменения на план-схеме квартиры.

Возможно и расширение уборной за счёт коридора или прихожей, но нужно учесть 3 момента:

  1. Это уже не эскиз, а проект;
  2. Потребуется гидроизоляция полов;
  3. Могут отказать, если границы санузлов будут существенно отличаться от пределов «мокрых» комнат у соседей выше и ниже.
Среди практичных решений для маленькой уборной — монтаж навесной стиральной машины и длинных этажерок для предметов личного употребления.

Перепланировка коридора

Коридор в панельном доме либо уменьшают, чтобы увеличить другие комнаты, например, тот же санузел или гостиную, либо, как вариант, совсем от него избавляются путём сноса перегородки между ним и жилой комнатой, а также кухней — перепланировка квартиры в студию.

Если из образовавшегося общего пространства предполагается вход в туалет, то нужно сделать изолированный тамбур, из которого будет проход в санузел, — норма санитарная и этическая.

Перепланировка кухни

На сегодняшний день популярны студии — общее пространство жилой комнаты и кухни. Хозяева мечтают о стильном пространстве, которое зонируется с помощью декора и оригинальных интерьерных решений — в зоне кухни ставят барные стойки или «остров», а в зоне гостиной — столик с 2-4 стульями либо консольный стол за диваном.

Но важно знать — если кухня оборудована газовой плитой, то разрушать перегородку между ней и другими комнатами запрещено, поскольку нарушаются нормы техники безопасности.

Альтернативы:

  1. Поменять газовую плиту на электрическую. Минусы: работа сама по себе дорогая, а также тарифы на электричество выше, чем на газ.
  2. Установить раздвижную стену — стену на рельсах, которая отъезжает при необходимости, делая кухню и гостиную общей комнатой.

Если перегородка несущая, то сносить её нельзя. Альтернатива — сделать дверной проём, причём обязательно усилить его металлическими конструкциями.

Порядок согласования перепланировки

Осмотр перепланировки квартирыВ случае эскиза или уведомительного согласования нужно вызвать технического инженера — специалиста самой жилищной инспекции или коммерческого работника одной из инженерных организаций, имеющей членство в СРО (лицензию от них).

Инженер осмотрит квартиру и сравнит с техническим паспортом, который должен предоставить ему инициатор переделки. Специалист с помощью цветовой гаммы укажет, что было снесено/демонтировано красными линиями, а что было возведено/монтировано синими линиями, зелёным цветом можно показать изменение положения оборудования — плиты, предметов сантехники, подключённых к санузлам.

Услуга составления эскиза является платной.

Далее в МФЦ подаются:

  • эскиз;
  • технический паспорт (с 2012 года вместо него действует технический план);
  • свидетельство о регистрации прав (с 2015 года — выписка из ЕГРН о правах на объект) или ордер/договор социального найма (как получить договор социального найма квартиры подробнее тут);
  • кадастровый паспорт (с 2015 года — выписка из ЕГРН об основных характеристиках на объект);
  • согласие лиц, прописанных в квартире, на ремонтные работы;
  • если квартира — ипотечная, то согласие от банка, под залогом которого она находится;
  • если МКД — общедолевой, то согласие от 73 % жильцов;
  • справка о составе семьи;
  • иные документы, перечень которых нужно уточнять в МФЦ, так как в каждом случае могут понадобиться индивидуальные бумаги;
  • заявление.

Ответ нужно ждать 1-2 месяца.

Если перегородка несущая, то сносить её нельзя.

Если планируется более масштабный ремонт, то нужно составить проект либо выбрать один из типовых проектов (только для москвичей). Проект также составляет специалист, членствующий в СРО, или сотрудник жилинспекции или автор здания (архитектор). Стоимость проекта — 10-15 тысяч рублей. Готовится за несколько дней.

Затем нужно получить разрешение от Роспотребнадзора.

К перечисленному выше списку прикладываются заключение и проект и тоже подаются в МФЦ.

Если планируется ремонт с затрагиванием несущих стен, то после составления проекта нужно обратиться в жилинспекцию для получения технического заключения об оценке безопасности работ. Затем согласование происходит в стандартном порядке.

Когда могут отказать?

Отказать могут, если:

  • не хватает каких-то документов,
  • есть противоречия или ошибки в поданных бумагах,
  • ремонт нарушает какие-либо стандарты или нормы.

Вот чем может закончится самостоятельное переустройство в панельном доме:

Заключение

Сложность согласования зависит от вида работ:

  • перепланировка уведомительного характера;
  • проектное согласование без затрагивания несущих стен;
  • проектное согласование с затрагиванием несущих стен и составлением технического заключения;
  • ранее проведённый ремонт, соответствующий проекту и техническому заключению о безопасности;
  • ремонт по типовому проекту (по уже имеющемуся проекту, разработанному московской жилинспекцией для стандартных квартир).

Но в любом случае узаконить ремонт самостоятельно реально.

Можно приватизировать квартиру с долгом читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.