Автор статьи
Время на чтение: 9 минут
АА
Обновления материала: 2019-05-03 12:49:21

Перед началом процедуры приватизации многие граждане задумываются можно ли приватизировать часть квартиры или обязательно выполнять общую приватизацию? Как правило, именно по долям муниципальное жильё и приватизируется. Потому что в социальных квартирах живут несколько человек — это могут быть и члены одной семьи, и посторонние люди, и в процессе приватизации каждый получают долю. Попробуем разобраться в этом процессе.

Можно ли приватизировать квартиру долями?

Приватизация квартиры долямиРазмеры долей определяются при заключении договора. По желанию сторон собственником может быть и один человек — например, глава семьи или дети и т. д.

Важно — доли могут быть:

  • идеальные (процентные);
  • реальные (натуральные).

Намного удобнее, когда доли реальные — в квадратных метрах, но такое определение возможно только для квартир, в которых 2 и более жилых комнат: каждая комната выделяется в собственность отдельного человека.

В случае коммунальной квартиры жилец каждой комнаты становится её собственником — здесь он получает натуральную долю. Документы для приватизации коммунальной квартиры вот здесь.

Можно и не делиться долями приватизируемой квартиры, а оформить жильё в совместную собственность, а затем при необходимости распределить части в процентах или квадратных метрах. Но лучше сразу разделить имущество и приватизировать его долями — в дальнейшем не будет повода делить жильё в суде, например, не будет необходимости заниматься таким сложным процессом, как раздел приватизированной квартиры после развода.

Имея свою часть, каждый собственник сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, не спрашивая разрешения у других совладельцев. Хотя для продажи нужно будет уведомить их и предложить выкупить, но в случае отказа можно свободно реализовать свою часть любому человеку. Как продать приватизированную квартиру с долями подробнее тут.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область:

Как приватизировать квартиру в равных долях?

В этом случае все участники получат одинаковые права. Например, если в приватизации участвуют все жильцы, которых 5 человек, то каждый станет собственником 1/5 жилплощади.

Важно включить в процесс несовершеннолетних, чьи интересы защищает Конвенция о правах ребёнка, Семейный кодекс и Органы опеки и попечительства. Администрация откажет в приватизации, если участники не учли интересы юного гражданина.

Любой жилец может отказаться от процедуры и остаться проживать в квартире на правах пожизненного пользования жильём.

От остальных нанимателей нужно согласие на долевой раздел, которое выражается путём подписания соответствующего заявления при подаче всего пакета документов.

Несовершеннолетние старше 14 лет пишут самостоятельные заявления, но с разрешения родителей/опекунов. Дети, участвовавшие в процессе, имеют право, став совершеннолетними, приватизировать другое жильё — они не теряют это право, так как в детстве не принимали полноценного самостоятельного решения.

Всем взрослым возможность получить государственное жильё даётся один раз в жизни.

Пошаговая инструкция

Порядок оформления долей в квартире при приватизации6 шагов для долевой приватизации:

  1. Собрать документы.
  2. Сдать их в МФЦ или жилищную службу администрации.
  3. Получить ответ.
  4. Если ответ положительный, то заключить договор с администрацией.
  5. Сдать документы в Росреестр для регистрации прав.
  6. Получить выписки о регистрации перехода права собственности.

Какие документы понадобятся:

  • ордер или договор о социальном найме;
  • технический паспорт или план;
  • выписка об основных характеристиках (вместо кадастрового паспорта);
  • архивная выписка из паспортного стола;
  • справка о составе семьи;
  • справка о состоянии лицевого счёта квартиры;
  • справки от каждого участника о том, что прежде не принимали участие в приватизации;
  • паспорта и свидетельства о рождении участников;
  • заявление.

Дополнительно могут потребоваться:

  • доверенность для представителя нанимателя;
  • разрешение органов опеки;
  • отказ от участия и др.

Все собранные документы подаются в администрацию или в офис «Мои документы». Должны присутствовать все участники или их уполномоченные/законные представители.

В разных регионах применяется разная практика подачи бумаг — вместе с одним заявлением, которое подписывают все жильцы либо по отдельности с обособленными заявлениями от каждого.

Взамен нанимателям выдадут расписки.

Если всё в порядке, то через 2-3 месяца администрация даст ответ — одобрение заявление или отказ по нему. В случае одобрения все жильцы должны явиться с расписками и паспортами для заключения договора приватизации.

Затем нужно посетить нотариуса и составить соглашение о разделении собственности на равные доли. С заверенным соглашением и остальными документами нужно вновь обратиться в МФЦ для регистрации прав собственности — каждый получит свою часть от имущества. Для регистрации нужно оплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Если все совладельцы вместе обратятся в МФЦ, то пошлину оплачивают они вместе. А если каждый будет регистрировать свою часть независимо от других, то каждый платит полную сумму пошлины. Как видно, первый вариант экономичнее.

В результате новоиспеченные собственники получат выписки, которые будут подтверждением их прав. Теперь можно распоряжаться своими частями по своему усмотрению.

Доля несовершеннолетнего ребёнка при приватизации квартиры

Оформление доли ребёнка при приватизации квартирыВажно — если в муниципальном жилье зарегистрирован ребёнок, без него процедуру не провести. Либо нужно выделить и ему часть, либо написать отказ, но во втором случае придётся получать разрешение на отказ от органов опеки, а они не выдадут его, если положение ребёнка ухудшается в связи с отказом.

Для процедуры важен возраст ребёнка:

  • За детей до 14 лет решение принимают родители.
  • Дети, которым идет 15-ый год, сами подписывают заявление.

Каждый ребёнок получает такую же часть в собственности, что и старшие.

Последствия: если есть доли детей в приватизированной квартире, продать объект очень трудно, так как нужно получать разрешение органов опеки; а они выдадут его только в том случае, если ребёнку предоставят идентичное жильё и долю в другой квартире, не хуже нынешней.

Выписать детей до приватизации тоже можно при условии их прописки в другом объекте, причём их можно прописать только к одному из родителей или опекуну, т. е. прописать в квартиру, где зарегистрированы посторонние для детей лица, не получится. Как прописать ребёнка отдельно от родителей читайте тут.

Можно ли приватизировать долю в квартире?

Нет, муниципальная квартира является целым, неделимым объектом, и невозможно передать в собственность какую-то её часть, а остальное оставить.

Но если квартира коммунальная, то каждый вправе пройти процедуру разгосударствления своей комнаты самостоятельно и независимо от соседей.

Как оформить долю?

В случае коммунального жилья отдельная комната оформляется в частную собственность и является натуральной долей — в договоре и в выписке она будет указана в квадратных метрах.

Владелец такой комнаты вправе поставить на дверь замок и не впускать никого, это реализация его права распоряжения. При этом он получит и часть в общих помещениях, но там препятствовать пользованию соседям, к примеру кухней, он не вправе.

Как передать долю в приватизированной квартире родственнику?

Как передать дою в квартире родственникуЕсть несколько простых способов передачи:

  • Подарить — для этого не нужно согласие соседей (возможно ли дарение доли в квартире без согласия узнайте здесь);
  • Завещать — тоже мнение совладельцев не учитывается (как оформить завещание на долю в квартире подробнее в этой статье);
  • Продать — потребуется предложить выкупить часть другим жильцам, при согласии оформляется договор купли-продажи доли в квартире одному из собственников, а если они откажутся или будут игнорировать предложение в течение месяца, можно смело реализовать имущество иным лицам.

Кому переходит доля в приватизированной квартире?

После смерти лица вся недвижимость, принадлежавшая ему, распределяется по завещанию. Есть ряд людей, которые имеют право на наследование доли в приватизированной квартире умершего, даже если не включены в завещание.

Если завещания нет, то наследование производится в порядке очерёдности:

  • супругу;
  • детям;
  • родителям;
  • внукам.

Если таковых нет, то берётся 2 линия очереди:

  • братьям и сестрам;
  • бабушкам и дедушкам;
  • племянникам.
Размеры долей определяются при заключении договора.

3 линия:

  • дядям и тётям;
  • кузенам.

Самые дальние родственники, которые могут наследовать, — двоюродные дяди, тёти, племянники, правнуки. Затем идут отчимы, мачехи и пасынки с падчерицами.

При отсутствии вообще каких-либо преемников по свойству или родству, имущество переходит государству.

Как проводится приватизация квартиры без определения долей?

Пакет документов для приватизации доли в квартиреСначала процедура идентична описанной выше схеме — подготовка бумаг, подача, заключение договора.

Несколько слов об основных документах:

  • Ордер выдавался нанимателям до 2005 года. А после этого при аренде государственного жилья стали подписываться договоры социального найма. В некоторых районах принимаются и ордеры, и договоры. В других — необходимо перезаключить сделку в форме договора. В третьих — не нужно ни то, ни другое, вывод о найме делается, отталкиваясь от выписки из лицевого счёта.
  • Технические паспорта готовились до 2012 года, после — технические планы. Если его нет, нужно заказать дубликат в МФЦ за 900 рублей. Также можно запросить дубликат в жилищном ведомстве — при вводе дома в эксплуатацию должны были оформляться технические паспорта/планы на все квартиры.
  • Выписка заменила кадастровый паспорт с 2017 года. Заказать можно в МФЦ или на сайте Росреестра. Стоимость бумажной формы — 400 рублей.
  • Архивная выписка и справка о составе семьи запрашиваются в паспортном столе или в МФЦ. Для получения нужна полная копия домовой книги. Действует 1 месяц. Архивная выписка, или справка по форме 9, нужна только от нанимателей, которые зарегистрировались в квартире с июня 1991 года.
  • Выписка из лицевого счёта запрашивается в управляющей компании или напрямик у поставщика услуг жилищно-коммунального хозяйства.
  • Справка о том, что не участвовал прежде в приватизации, по форме 2, запрашивается в МФЦ или в жилищной службе администрации.
Совет — при выборе между МФЦ и непосредственным ведомством выбирать первое, так как это удобнее и психологически спокойнее, хотя и на несколько дней дольше.

Затем регистрируется общее право собственности в Росреестре.

Как поделить приватизированную квартиру?

А можно ли после процедуры дробить право собственности?

Как делятся доли в приватизированной квартире?

Жильё, которое уже перешло в частную собственность, совладельцы могут поделить на процентные или натуральные части. Если они это сделают мирно, то каждый получит ту часть, которую согласует стороны — необязательно в равных пропорциях.

Если же возникнет спор и вопрос —  имею ли я долю в приватизированной квартире, то нужно обращаться в суд, и инстанция раздробит имущественные права с учётом потребностей владельцев — например, женщине с ребёнком могут выделить отдельную комнату.

Как получить долю в приватизированной квартире?

Человек, который не был прописан в жилье и не участвовал в процедуре разгосударствления, может рассчитывать на часть в ней, только если кто-то из совладельцев добровольно передаст её ему.

Мнение эксперта по теме долевой приватизации в этом видео:

Заключение

Если в муниципальном объекте прописаны несколько человек, то лучше им при приватизации сразу заключить соглашение о разделе, чтобы потом спокойно распоряжаться своим паем. Соглашение — единственное отличие процедуры от стандартной. Оно заключается после подписания договора и перед регистрацией прав.

Об НДФЛ при продаже доли в квартире читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

    Получите бесплатную консультацию по миграционным вопросам

    Задайте вопрос юристу,

    и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

    Ваше имя:
    Ваш e-mail:
    Ваш телефон: