Когда потенциальный покупатель находит подходящую по всем его требованиям квартиру, но не имеет достаточных средств, чтобы уплатить сразу всю цену полностью, ему очень важно не упустить этот объект недвижимости, ведь в интересах продавца скорее его реализовать. В помощь таким приобретателям в гражданском законодательстве содержится такая правовая конструкция, как предварительный договор купли-продажи квартиры (или любого другого объекта) с задатком (образец документа и всех необходимых бумаг можно будет скачать в этой статье). В чём его отличие от распространённого на рынке недвижимости залога? Какие «подводные камни» могут встретиться?

Залог или задаток при покупке квартиры, есть ли разница?

Что такое задатокЗадаток — это определённая сторонами правоотношения сумма ден. средств, которые одно лицо передаёт другому для того, чтобы показать твёрдость своих намерений касательно заключения договора. Согласно требованиям законодателя, такая сумма и её назначение должна быть зафиксирована в специальном договоре. Деньги при этом передаются продавцу либо в наличном виде, либо путём осуществления банковского перевода (о чём делается соответствующая запись).

Залог считается частью стоимости объекта недвижимости. Его передача порождает у договаривающихся предусмотренные договором обязательства и, соответственно, ответственность.

Задаток, как денежное обеспечение, имеет и штрафную функцию:

  1. Если потенциальный покупатель в последствии откажется от подписания купчей, то продавцу, в качестве компенсации, остаётся данная сумма;
  2. При отказе завершения сделки, высказанном продавцом, он вернёт не только задаток, но ещё дополнительно — такую же сумму.
Залог же — это некая буферная сумма, которой залогодержатель сможет воспользоваться только после нарушения договорённостей залогодателем. Такая конструкция в основном применяется в ипотечных, арендных, кредитных правоотношениях, но не используется при купле-продаже.

Оформление типового предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком с с возможностью бесплатно скачать образец

Ст. 380 ГК РФ говорит о том, что момент приёма-передачи залога должен быть зафиксирован документально, т.е. в формате договора.

Такой документ в основном используется для предоставления дополнительного времени:

  • Покупателю — для сбора недостающей ден. суммы;
  • Продавцу — для подготовки документов, необходимых для завершения сделки.

Он содержит в себе определяющие положения для будущего основного договора. Образец предварительного договора можно скачать на этой странице.

Содержание соглашения о задатке

Как оформляется типовой догвор о купли-продаже квартиры с задаткомВ шапке соглашения о задатке при покупке квартиры указывается его полное официальное наименование, затем:

  • Место и дата составления;
  • Исчерпывающие данные о сторонах: их ФИО, данные из паспортов, адреса регистрации;
  • Прописывается обязанность договаривающихся подписать основной договор к определённой дате;
  • Индивидуальные характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер, техпаспорт (срок действия технического паспорта на квартиру при продаже вот тут) и т.д.;
  • Правоподтверждающий документ продавца (оригинал): его можно узнать из выписки ЕГРН. Если квартировладельцев (а, соответственно, лиц на стороне продавца) несколько, то указываются и доли их владения;
  • Цена: её размер, а также указание на фиксированный или изменяемый характер. Из-за того, что о максимальном сроке предварительного договора не сказано ни в одном правовом документе, он может быть довольно длительным. За это время могут произойти различного рода изменения в финансовой ситуации как страны, так и рынка недвижимости в частности. Поэтому можно «подстраховаться» и указать, что ежегодно итоговая сумма будет увеличиваться на размер инфляции;
  • Обязанности договаривающихся лиц: например, продавец должен к определённому сроку подготовить (при необходимости — обновить) и предоставить определённую документацию для рассмотрения и изучения покупателем, а тот, в свою очередь, подготовит свои документы и т.п.;
  • Меры ответственности, применяемые к продавцу и покупателю при нарушении обговорённых в документе условий;
  • Изменение положений соглашения: возможно ли это сделать в одностороннем формате, а также порядок действий;
  • Если к покупателю, помимо основного предмета договора, переходит иное имущество, то следует это указать: составить список предметов и включить его в структуру договора дополнительным пунктом или отдельным приложением;
  • В окончании документа ещё раз прописывается информация о договаривающихся сторонах, а также принятие ими указанных положений, выраженное подписями.

Документы

Документы к договоруДля возможности составить максимально информативный предварительный договор лучше воспользоваться теми документами, которые входят в перечень нужных для госрегистрации:

  • Паспорта договаривающихся;
  • Правоподтверждающий документ продающего недвижимость квартировладельца; если участвует поверенный — его доверенность;
  • Если покупатель женат/замужем, но хочет, чтобы приобретаемая квартира была только в его владении, нужно подтверждение законности этой процедуры: им может быть брачный договор, добровольное соглашение о разделе общего имущества и т.д.;
  • Выписка из домовой книги, указывающая на отсутствие зарегистрированных по данному адресу граждан или называющая тех, которые, согласно нормам законодательства, не утрачивают право на регистрацию и при перемене квартировладельца (что такое выписка из домовой книги подробнее здесь);
  • При переводе ден. средств задатка на счёт в банковской организации или помещении их в банковскую ячейку — подтверждающий документ.

Помимо данных документов, могут потребоваться дополнительные в зависимости от частных обстоятельств.

Размер задатка

Размер задатка при покупке квартиры регулируется не на законодательном уровне, а на практическом. Обычно он находится в границах 5-10% от общей согласованной сторонами суммы.

Как правильно оформить договор задатка при покупке квартиры между физическими лицами?

Договор задатка при покупке квартиры можно составить самостоятельно, можно скачать прямо тут, или обратившись к специалистам риэлторских агентств, юр. контор или нотариата.

Содержание

Как оформить соглашение о задаткеДокумент, для обеспечения большей правовой защищённости сторон, должен содержать в себе информацию о:

  • Договаривающихся гражданах — их ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
  • Продаваемой квартире (она должна быть достаточна для точной идентификации именно этого объекта недвижимости) — адрес, номер по кадастру, метраж и т.п.;
  • Цене на предмет договора, являющейся итогом договорённости граждан;
  • Величине задатка, выраженной в конкретной сумме в определённой валюте, а также порядке его передачи продавцу — на руки или переводом на счёт в банковской организации. Если первый вариант — дополнительно оформляется расписка, если второй — к договору прикладывается соответствующий банковский документ;
  • Обязательствах и ответственности договаривающихся;
  • Иных важных условиях.
Обычно задаток находится в границах 5-10% от общей согласованной сторонами суммы.

В нём же устанавливается дата, до наступления которой договаривающиеся граждане должны заключить основной договор.

Документы

Для составления документа понадобятся:

  • паспорта договаривающихся граждан;
  • правоподтверждающий документ продавца;
  • выписка из ЕГРН;
  • если участвует представитель — доверенность;
  • при использовании банковской организации посредником — соответствующие документы.

Особые условия

В документе можно прописать, что:

  1. Продавец не может увеличить стоимость продаваемого объекта;
  2. Сторона, сорвавшая подписание основного договора, должна предоставить возмещение образовавшихся убытков.
Может ли меняться сумма задатка? Может, но только по обоюдному согласию квартировладельца и покупателя.

Как правильно дать задаток?

Производится эта передача только после составления и удостоверения соответствующего договора.

Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов передачи суммы:

  1. Лично в руки после успешного подписания договора. В этом случае понадобится юридически грамотно оформить расписку, которая и будет являться свидетельством совершения этого действия;
  2. Используя банковскую организацию в качестве посредника. Здесь подтверждением внесения будет платёжный документ.

Продажа ипотечной квартиры по переуступкеСегодня не редкость такая операция, как продажа ипотечной квартиры по переуступке. На первый взгляд сделка кажется сложной, но если разобраться, то вполне выполнимо.
Какова сумма налогового вычета при покупке квартиры узнайте здесь. Но получить её может не каждый.

Как оформляется расписка при получении задатка?

Как пишется расписка о получении задаткаБланка для расписок не существует. Правила её составления на указаны в законодательстве — их выработала сложившаяся юридическая и судебная практика:

  • Получатель ден. средств должен писать своей рукой, используя шариковую ручку. Если у физического лица имеются проблемы со здоровьем и он не может самостоятельно выполнить это действие — нужно пригласить специалиста нотариата;
  • Если получателей (квартировладельцев) несколько, то прописывается какая доля кому из них принадлежит;
  • Документ подписывается при передаче ден. средств;
  • Для «подстраховки» будет не лишним пригласить свидетелей (лучше, если это будут не родственники и друзья, а, например, юрист).

Образец типовой расписки бесплатно качайте тут.

В документе должна быть правильно отражена информация о:

  • месте и дате оформления;
  • ФИО, паспортных сведениях, адресах регистрации поочерёдно продавца и покупателя;
  • наименовании и дате договора-основания, во исполнении положений которого и производится передача ден. средств;
  • продаваемом объекте, которая позволила бы с точностью его определить;
  • размере задатка, выраженном в определённой сумме (указанной в цифровом и буквенном обозначении);
  • том, что не имеется каких-либо претензий к размеру суммы и порядку расчёта.

Подробнее о том, что такое предварительный договор рассказывает юрист:

Возможные сложности

Основные моменты, часто являющимися спорными:

  • Отказ в возврате полученной ден. суммы;
  • Неуказание в расписке назначения ден. средств (задаток). При этом они будут считаться авансовым платежом.

Где сделать кадастровый паспорт на квартиру читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.