Термин-определение доверенности даётся законодателем в п. 1 ст. 185 ГК РФ: исходя из него под этим документом понимается особое письменное правомочие, которое выдаёт одно лицо (представляемый) другому (представителю). Обладая такой доверенностью лицо (в границах предоставленных ему правовых возможностей) может представлять интересы представляемого в различных правоотношениях, в т.ч. и при проведении сделок с недвижимостью. Привлечение представителей при некоторых обстоятельствах является просто необходимостью. Так как же оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности (его образец будет в данной статье)? Какие для этого понадобятся документы для каждой из сторон сделки? Есть ли отличия для купли-продажи доли и целой квартиры?

Как оформить доверенность на продажу квартиры?

Такого рода документ оформляется исключительно в нотариате.

Однако некоторые доверенности приравниваются по своему статусу к потенциальным при некоторых обстоятельствах:

  • Доверитель относится к категории военнослужащих и приравненных к ним лиц и находится в госпитале, санатории или др. военно-лечебном учреждении. При этом документ заверен подписью начальника такого учреждения либо его заместителем по мед. части. В том случае, если они по каким-либо причинам отсутствуют, право на подписание подобных бумаг переходит к старшему или дежурному врачу;
  • Доверитель — военнослужащий, при условии, что рядом с местом прохождения его службы или учёбы нет органов нотариата или иных учреждений, в компетенцию которых входит совершение нотариально значимых действий, или доверитель — работник, член его семьи или член семьи военнослужащего: их доверенности может удостоверить командир/начальник воинской части, учреждения и т.п.;
  • Если лицо, желающее выдать доверенность, находится в месте лишения свободы, то оно может обратиться к начальнику такого места, обладающему соответствующей компетенцией;
  • Если доверитель — право- и дееспособное лицо, которое, в силу сложившихся жизненных обстоятельств, проживает в каком-либо соц. учреждении, то он вправе удостоверить свою доверенность у руководителя/его заместителя или в администрации.
Документ о передоверии может иметь как письменную, так и электронную форму. В последнем случае доверитель должен иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Период времени, в течении которого доверенность будет считаться действующей, лучше прописать прямо в её тексте. Это может быть конечная дата или наступление какого-либо обстоятельства (например, достижение возраста 50 лет). Однако размер предельного срока законодателем не установлен.

Окончание действия документа можно также связать с выполнением возложенных обязательств (например, окончание процедуры госрегистрации сделки). При неуказании конечного срока будет считаться, что документ имеет срок действия, равный 1-му году.

Если ситуация стандартна и лицо обращается в нотариат, то заплатить придётся 500 руб. (по тарифу) + стоимость услуг технического и правового характера. Она устанавливается в виде максимального порога в зависимости от региона, а её конкретное значение вправе выбрать сам нотариус.

Какие документы нужны для оформления доверенности на продажу квартиры от продавца

От продавца-квартировладельца потребуется только паспорт.

Но есть определённые обстоятельства, при которых будут нужны дополнительные документы:

  • Если продавец — несовершеннолетний, дополнительно требуется согласие родителей/усыновителей, ранее заверенное в нотариате + свидетельство о рождении/усыновлении;
  • Если продавец — опекаемый — согласие опекуна/попечителя.
Доверенность оформляется исключительно в нотариате.

Кроме них нотариусу могут понадобиться правоустанавливающие документы на объект.

Какие нужны документы для покупки квартиры по доверенности от покупателя?

Для оформления доверительного документа от лица потребуется предоставить:

  • Паспорт покупателя;
  • Паспорт доверенного;
  • Если покупатель определился с выбором приобретаемого объекта недвижимости — его точный адрес. Предварительно лучше заказать выписку из ЕГРН, если нет — определяющие характеристики (доля, количество комнат, этажность и др.).

Как оформляется доверенность для сбора документов для продажи квартиры?

Такой документ обычно оформляется на сотрудника риэлторской или юридической конторы . От доверителя потребуется минимальный список документов: его паспорт и паспорт доверенного.

Кроме них нотариусу может потребоваться выписка из ЕГРН и/или правоустанавливающий документ (на его усмотрение).

Тариф на оформление такого рода доверенности составит 200 руб. Но кроме него потребуется уплатить за услуги тех. характера.

В пункте, предназначенном для описания срока, необходимо указать:

  • Перечень организаций и госорганов, в которые будет обращаться доверенное лицо: горгаз, электросети и др.;
  • Возможность получения всех видов необходимых документов и их дубликатов;
  • Возможность подписывать соответствующие заявления от имени доверителя;
  • На право подачи документов в регорганы;
  • На возможность оплачивать сопутствующие при этом расходы;
  • Иные действия.

Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры можно скачать прямо здесь.

Зачастую оформление подобного документа на представление интересов другого лица квартировладельцы опасаются выдавать из-за опасения мошеннических действий со стороны поверенного, которые могут привести к потере имущества.

При оформлении доверенности на сбор документов следует грамотно подходить к вопросу объёма предоставляемых полномочий и прописывать только те из них, которые помогут упростить процесс оформления сделки. Такая доверенность считается наиболее оптимальной, т.к. непосредственно подписывать договор и получать ден. средства будет сам квартировладелец.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности?

Общие положения прописаны в гл. 30 ГК РФ. Что касается формы такого договора, то ст. 550 ГК РФ говорит об обязательном письменном виде. При этом несоблюдение таких формальных вещей, как отсутствие нумерации на его страницах, есть или нет прошивка документа и т.п. не является нарушением формы и не повлечет соответствующих негативных последствий.

Для того, чтобы узнать является ли доверенность настоящей и не окончился ли её срок, можно ввести серию и номер документа на особом интернет-сервисе нотариата, представляющем аналог Единой информационной системы: начиная с 2017 г. все его данные стали открытыми и доступными для обычных граждан в круглосуточном режиме.

Содержание

Такой договор может заключаться при представительстве как одной, так и сразу обеих сторон.

Вначале указывается наименование самого документа, затем:

  • место и дата его оформления (если процесс удостоверения происходит вне стен нотариата, то должен быть указан подробный адрес такого места);
  • ФИО и паспортные данные доверителя, в т.ч. и адрес его регистрации;
  • ФИО и паспортные данные поверенного, его регистрационный адрес;
  • далее идёт описание непосредственно самих передаваемых полномочий: какие значимые правовые действия поверенный может совершать, в каких госорганах и учреждениях. Отдельным пунктом среди них будет выделяться возможность (или, соответственно, запрещение) получения ден. средств от покупателя;
  • точный адрес квартиры, являющейся предметом купли-продажи;
  • срок, в течение которого данный документ считается действительным;
  • прописывается разрешение или запрет на передачу прав по доверенности (передоверие).

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности скачивайте вот тут.

Особые условия

Доверенность теряет свою правовую силу при:

  • окончании прописанного в ней срока;
  • наличии факта смерти или пропажи без вести одной из его сторон, а также иной утраты ими дее- или правоспособности;
  • признании одной из сторон банкротом с действительным запретом на выдачу таких документов;
  • отмене этого документа самим представляемым или отказе исполнять по нему обязанности со стороны представителя.

Такая сделка имеет повышенный риск мошеннических действий в связи с отсутствием одной из сторон.

В частности, могут иметь место такие ситуации:

  • Нотариус, при оформлении доверенности, не заподозрил какое-либо психическое отклонение у представляемого, и выдал документ. Прошла сделка, была проведена её госрегистрация. Назначенный попечитель бывшего квартировладельца обращается в судебные органы и доказывает, что его опекаемый не отдавал отчёта в своих действиях при продаже. Квартира возвращается первоначальному владельцу;
  • Представитель в уже совершившейся сделке использовал поддельную доверенность и завладел ден. средствами до момента окончания госрегистрации; и др.

Регистрация договора

Помимо соответствующего заявления, потребуются следующие документы:

  • паспорт представителя + доверенность;
  • сам договор (2 экз.);
  • правоустанавливающий документ (это может быть предыдущий договор-купчая, договор дарения и т.д.);
  • акт передачи квартиры по договору купли-продажи квартиры (если его положения не прописаны в тексте договора, а вынесены в отдельный документ);
  • при наличии какого-либо недостатка правоспособности продавца — соответствующее разрешение опеки;
  • согласие второго супруга на продажу;
  • если квартира не поступает в совместное владение супругов — соглашение о разделе общего имущества, брачный договор и т.п.;
  • согласие родителей/попечителей/усыновителей (оно необходимо как при покупке, так и при отчуждении квартиры гражданином, достигшего возраста в пределах 14 — 18 лет;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тыс. руб. — для граждан и 22 тыс. руб. — для юрлиц (не обязательна, но лучше предоставить);
  • если квартира — объект рентных отношений, то понадобится согласие на распоряжение её дальнейшей судьбой от получателя ренты;
  • если квартира — объект залоговых отношений, то необходимым будет согласие на проведение сделки от залогодержателя;
  • «свежая» выписка из домовой книги (если вы не знаете, как сделать выписку из домовой книги через Госуслуги пройдите сюда.

Кроме этих документов регистратор может дополнительно запросить предоставить квартировладельцем тех. документацию.

После сдачи документации для проведения соответствующей процедуры законодателем определён срок:

  • при обращении в отделение Росреестра — 7 раб. дней,
  • в офис МФЦ — 9-10 раб. дней (в данном случае отведённое время больше, т.к. понадобится время на доставку пакета документов в Росреестр и обратно).

Если будет недоставать какого-либо документа, то регистратор может приостановить процесс госрегистрации и определить срок для устранения нарушения.

Как оформляется продажа доли в квартире по доверенности?

Сделка такого рода подлежит обязательному удостоверению в нотариате, т.к. это условие гарантирует осведомлённость у вступающих в неё лиц, проверку законности её совершения, а также достаточности прав у сторон на её совершение.

В этом случае нотариус:

  1. Доводит по сведения сторон информацию о смысле и правовом значении (в т.ч. последствиях) проводимой сделки;
  2. Проверяет текст договора на коллизии, несоответствие правовым нормам, а также верность отражения им намерений сторон;
  3. Проводит проверку и подтверждает действительную принадлежность определённого объекта конкретному лицу.

Обычно доверенность выдаётся на имя специалиста-риелтора, который за отдельную плату поможет реализовать объект.

Оформление доверенностей

Учитывая характер продаваемого объекта и то, что подобная сделка затрагивает интересы других квартировладельцев, законодатель установил требование об их предварительном уведомлении. Продавец вначале должен им предложить приобрести долю: желательно это делать в письменном виде, направляя документ почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении.

В случае отсутствия ответа соответствующий почтовый документ будет являться доказательством при оформлении документа о доверии в нотариате и дальнейшей госрегистрации. В самом тексте подобного документа также обязательно прописывается положение о соблюдении продавцом необходимой уведомительной процедуры.

Обязательно в тексте доверенности указывается размер продаваемой доли.

Оформление договора

Договор купли-продажи доли в квартире должен содержать:

  • данные о продаваемом объекте, которые позволят его конкретизировать (адрес, кадастровый номер и т.п.);
  • лица (а также информация о них), которые обладают подтверждённым законом правом проживать дальше в продаваемой квартире;
  • стоимость квартиры.

Они считаются законодателем основными и определяющими, и потому без этих сведений купчая считается незаключённой.

Помимо вышеназванных условий, специфичным для этой ситуации будет указание доказательства извещения остальных сособственников о предстоящей продаже доли, сделанном предложении им её приобрести и их отказ.

Налог за госрегистрацию обычно платит покупатель, однако возможны и другие варианты.

Процесс госрегистрации не имеет особенных отличий, но следует заметить, что если поверенный действует со стороны покупателя, то все соответствующие права возникнут не у него, а у представляемого им лица.

О рисках сделок купли-продажи недвижимости по доверенности рассказывает эксперт:

В ситуации, когда одна из сторон купли-продажи не может самолично участвовать в самом процессе подготовки и проведения сделки, можно привлечь к этому представителя: это можно сделать практически на любой стадии. Для этого достаточно обратиться в нотариат и оплатить соответствующую услугу. Все правовые обязанности и возможности, которые возникнут при участии поверенного, относятся на счёт представляемого.

Сколько стоит сделать кадастровый паспорт на квартиру читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.