Сделка по продаже какой-либо жилплощади часто бывает осложнена наличием не одного, а нескольких владельцев. Особенно острой становится ситуация, когда наступает период переговоров и определения всех условий предстоящего заключения договора купли-продажи. Продажа доли в квартире должна быть согласована со всеми лицами, обладающими при этом законным интересом. Как правильно оформить подобное соглашение? Какие пункты обязательны для включения в текст договора, а какие носят лишь рекомендательный характер? Можно ли официально провести сделку, не имея на руках согласия всех владельцев?

Можно ли продать часть квартиры?

Можно ли продать долю в квартиреЧасть жилья вполне можно передать во владение другому лицу, но это зависит от размеров самой квартиры и величины доли: не всякую можно выделить по принципу «одна часть = одна комната».

Специалисты рынка недвижимости советуют искать покупателя среди других квартировладельцев: их интерес увеличить свою долю и, в то же время, не допустить её перехода в «чужие руки» — вполне понятное желание.

В иных обстоятельствах владелец доли чаще всего столкнётся со сложностями в поиске приобретателя, привлечь которого можно дисконтом в пределах 20-50% от реальной цены.

Для начала владелец доли должен определить её вид:

  • Идеальная — т.е. такая, которая не имеет под собой строго определённого количества кв. м;
  • Выделенная — равная определённой документом квадратуре (обычно соответствует метражу одной из комнат).
Владелец доли обязан соблюсти «претензионный» порядок, а именно: все сособственники должны быть извещены о выставлении продаваемой части права на торги и условиях предстоящей продажи, т.к. они обладают первоочередной возможностью покупки (это гарантируется ст. 250 ГК РФ).

Уведомление может происходить разными способами, однако обычно применяются 2 из них:

  1. Использование услуг нотариата;
  2. Направление письменного предложения об участии в купле-продаже на стороне покупателя по почте (с описью вложения и с уведомлением о вручении).

Такие варианты преследуют цель доказать то, что квартировладелец действительно уведомил заинтересованных лиц о предстоящей сделке. В противном случае, любой судебный орган отменит последствия совершённой купли-продажи и обяжет заключить соглашение с одним из владельцев доли.

После получения письма должен пройти как минимум календарный месяц, чтобы желающий продать свою долю владелец получил для этого законное основание.

В свою очередь, другие обладатели долей могут:

  1. Не отвечать на уведомление — в этом случае считается, что сторона отказалась от участия в торгах;
  2. Ответить письменным отказом;
  3. Согласиться на условия соглашения, изложенные в письме.

При несоблюдении уведомительного порядка любой сособственник может обратиться в судебный орган и потребовать перевода на него совокупности прав и обязанностей покупателя на него: законодатель установил временной предел этого права — 3 мес. (если вести отсчёт с момента совершения купли-продажи).

При этом, если несколько совладельцев одновременно захотят участвовать в приобретении доли, то выбор из них покупателя совершает продавец: «претензионный» порядок действует только в случае привлечения к сделке постороннего лица.

Сложности с продажей бывают и у обладателей т.н. «малых» долей (например, 1/20): после её приобретения необходимо ещё и договорится с другими совладельцами о пользовании ей и о вселении. Именно с последним могут возникнуть трудности, т.к. доли может недоставать для возможности полноценного проживания. В этом случае подобная покупка может служить лишь в качестве основания для полноценной регистрации на определённой жилплощади.

Как оформить договор купли продажи квартиры в общую долевую собственность?

Если владение жилплощадью оказывается долевым или лица приобретают «целую» квартиру с целью поделить её на доли — участие нотариуса становится обязательным: его привлекают для удостоверения сделки.

Содержание и образец договора

Как составить договор купли-продажи доли в общую собственностьВ таком соглашении допускается участие представителей как одной, так и обеих сторон.

Наименование самого соглашения указывается вначале, затем:

  • Место и дата оформления (если удостоверение происходит вне стен нотариата — указывается адрес такого места);
  • ФИО и паспортные данные продавца, адрес его регистрации (регорган рекомендует указывать и СНИЛС, но это — не обязательное условие);
  • ФИО и паспортные данные покупателя, его рег. адрес;
  • Точный адрес жилплощади, являющейся предметом купли-продажи (номер по кадастру, этажность расположения, адрес, общий метраж, количество комнат и т.д.);
  • Правоподтверждающий документ (наименование, дата заключения, стороны, номер по реестру или рег.номер и т.д.);
  • Указание величины передаваемых каждому из покупателей долей;
  • Цена продаваемой жилплощади, способ и срок оплаты;
  • Если возникает право залога — указываются его условия (образец соглашения о залоге при покупке квартиры или её части вот здесь);
  • Согласие приобретателей относительно тех. состояния передаваемой жилплощади;
  • Подтверждение отсутствия каких-либо задолженностей по оплате коммунальных, иных бытовых услуг и обязательных платежей;
  • Прописывается положение о том, что жилплощадь не находится под залогом, в аренде или ещё как-нибудь не обременена;
  • Перечень зарегистрированных в жил. помещении лиц (обязанных выписаться к определённому сроку и тех, которые, в соответствии с нормами законодательства, обладают правом на дальнейшее проживание в квартире, даже при смене её владельца);
  • Определение стороны, которая будет нести фин. расходы по оформлению данной сделки;
  • Реквизиты договаривающихся сторон, их ФИО, подписи.

Образец договора можно скачать прямо тут.

Особые условия

Законодательством определено несколько обязательных условий, несоблюдение или уклонение от которых означает недействительность соглашения, это:

  • Форма, а именно — её письменный вид (указание к этому содержится в ст. 550 ГК РФ). Кроме этого, нотариальное удостоверение присутствует в тех сделках, в которых идёт речь о долевом владении;
  • Юридически полное описание передаваемой жилплощади, а точнее: в соглашении прописываются сведения, позволяющие её точно определить и узнать верное местоположение (условие ст. 554 ГК РФ);
  • Стоимость, которая должна быть согласована договаривающимися сторонами;
  • Указание размера долей. Если имеется возможность, то лучше выделить эти части сразу в натуре (т.е. пометражно).

Как оформить продажу доли в квартире?

Оформление продажи доли в квартиреВ зависимости от того, является ли покупателем другой совладелец, можно определить 2 пути развития ситуации:

  1. Если покупатель — обладатель доли, то стороны составляют соответствующее соглашение и обращаются в нотариальную контору за удостоверением проводимой сделки. Этап госрегистрации;
  2. Если покупатель — стороннее лицо, то предварительно уведомляются остальные совладельцы продаваемой жилплощади, т.к. при передаче документов для госрегистрации в Росреестр регистраторам нужно будет предоставить либо бумаги, подтверждающие факт уведомления и окончания срока, предусмотренного для предоставления совладельцами ответа, либо их согласия на проведение сделки и отказ от своего первоочередного права приобретения. Соглашение в любом случае удостоверяется специалистом нотариальной конторы. Затем — процедура госрегистрации.
При сделках с долями необходимо нотариальное удостоверение договора.

Передача документов вместе с соответствующим заявлением может быть проведена одним из следующих способов:

  • Обратившись лично или призвав (и оформив это соответствующим образом) поверенного;
  • Направив документацию почтой;
  • Воспользовавшись услугой МФЦ.

Помимо этих путей, для тех, кто желает получить данную услугу электронным способом, разработан и успешно функционирует соответствующий раздел сайта Росреестра. Как оформить договор купли-продажи доли в квартире между родственниками, вы можете узнать из отдельной статьи.

За проведение регистрационных действий предусмотрено взимание определённой пошлины в пользу госказны:

  • 2 тыс. руб. — для физлиц;
  • 22 тыс. руб. — для юрлиц.

Вместе с квитанцией, подтверждающей оплату данного обязательного платежа, предоставляются:

Документы для оформления купли-продажи доли в квартире

  • Заявление с просьбой о проведении госрегистрации;
  • Паспорта договаривающихся сторон или их представителей (в этом случае должны быть представлены подтверждающие их правомочия бумаги — доверенности, удостоверения об опекунстве и т.д.);
  • При условии, что одна из сторон — организация, документы, подтверждающие законность участия её представителя + учредительная документация + выписка из ЕГРЮЛ;
  • Правоподтверждающий документ (свидетельствующий о законности владения продавца);
  • Передаточный акт, если он выполнен в виде отдельного документа и его положения не указаны в тексте основного соглашения ( вы можете скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры здесь);
  • Согласие на продажу от законного супруга/супруги — при условии нахождения объекта продажи или доли в праве в совместном семейном владении;
  • Если покупатель находится в законном браке и не желает перехода приобретаемой жилплощади в совместную супружескую собственность, то потребуется предоставить соответствующее основание (заключенный ранее брачное соглашение, решение судебного органа и т.п.);
  • Документы-основания своевременного оповещения продавцом иных совладельцев или документы, свидетельствующие об отказе этих заинтересованных лиц от своего первоочередного права покупки;
  • Если одной из сторон соглашения является лицо, не обладающее в полной степени право- и/или дееспособностью, то потребуется представить основания того, что проведение сделки данным гражданам не будет для него убыточно или ещё каким-либо способом не нарушит его законные права (согласие опеки, усыновителей и т.д.);
  • Выписка из домовой книги (позволяет удостовериться в отсутствии либо наличии зарегистрированных на территории передаваемого жил. помещения лиц).
Если у госрегистратора не возникнет вопросов в действительности документов или правомерности оснований проводимой сделки, то через 7 раб. дн. (при обращении в МФЦ — 9-10 раб. дн.) соответствующие данные будут внесены в Реестр.

Данная процедура может быть приостановлена на определённый Регламентом срок для того, чтобы заявитель смог устранить возможные неточности в документах, предоставить недостающие и т.п.

Варианты

Имеется несколько возможностей проведения данной процедуры перехода прав на долю:

  • В виде дарения. Это применимо в ситуации, когда важна лишь передача доли, но не получение ден. средств или эквивалентных услуг. Такая ситуация часто встречается при переделе жилья между роднёй, а также при очень маленькой доле;
  • Продажа жилплощади «как есть», т.е. объединение со всеми сособственниками и передача жил. помещения другому, стороннему лицу, а затем раздел вырученной суммы между всеми продавцами в соответствии с принадлежащими им частями;
  • Обычная продажа. Здесь следует учесть, что стоимость такой доли будет явно меньше той суммы, что получилась бы при исчислении такой части относительно рыночной цены жилплощади.

Оформление договора и образец

Составление договора купли-продажи доли в квартиреСоставление соглашения может быть выполнено как одной из сторон, так и специалистом риелторского агентства или нотариата — строго определённых указаний в законодательстве не прописано.

Есть обязательные условия, которые должны быть в полной мере раскрыты текстом соглашения, в противном случае — это повод лицу, права которого ущемлены, обратиться в судебные органы с целью признания недействительности документа или перевода прав покупателя на него.
Образец договора продажи доли вот здесь.

Как составить договор купли продажи квартиры, если долевая собственность у продавцов?

Единое соглашение о продаже актуально, когда:

  • Все совладельцы проживают недалеко друг от друга или имеют возможность привлечь к сделке доверенное лицо;
  • Не хочется оплачивать пошлину за госрегистрацию столько раз, сколько совладельцев;
  • Покупатель не хочет тратить время на соблюдение претензионного порядка.

Текст договора продажи части квартиры должен содержать в себе (помимо основных необходимых условий) перечисление всех совладельцев и принадлежащих им долей. Порядок расчёта, при этом, можно прописать подробно: кому из продавцов, в каком размере и каким способом надлежит уплатить.

Как составить договор купли продажи 1/2 доли квартиры?

Текст соглашения стандартен: в нём указывается продавец, принадлежащая ему часть в праве на жилплощадь и её стоимость.

В этом случае собственник должен составить уведомление совладельцу: его первоочередное преимущество по отношению к иным приобретателям закреплено на законодательном уровне.

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотекеИногда по причине невозможности дальше выплачивать ипотечные взносы или по другим причинам, люди продают квартиры. Для того, чтобы сделка прошла успешно нужно собрать документы для продажи квартиры в ипотеку, это, конечно, не единственное, но одно из важных условий.
Как проверить документы при покупке квартиры в новостройке узнайте здесь. Так вы сможете сократить риски приобретения квартиры «с нуля».

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников?

Ст. 250 ГК РФ говорит об обязательном предварительном уведомлении всех сособственников о предстоящей продаже, а также о предложении выкупа доли на условиях, которые в дальнейшем не изменятся. На такое предложение может быть отвечено отказом, согласием или попросту игнорированием. Даже обладатель самой ничтожной доли не может быть принуждён к отказу от неё или к согласию на продажу.

Экспертное мнение о сложностях при сделках купли-продажи с долями в квартире в этом видео:

Договор купли-продажи доли в квартире имеет своим обязательным условием уведомление других совладельцев о предстоящей сделке и предложение участия в качестве покупателей. Если по истечении 30 дн. они не отвечают на него или отказываются, у продавца развязываются руки в поиске иных приобретателей. Важно: меньше оговорённой в уведомлении суммы запрашивать нельзя.

Какие необходимы документы для оформления кадастрового паспорта на квартиру узнайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.