Автор статьи
Время на чтение: 9 минут
АА
Обновления материала: 2019-05-03 12:48:13

Сделка по продаже какой-либо жилплощади часто бывает осложнена наличием не одного, а нескольких владельцев. Особенно острой становится ситуация, когда наступает период переговоров и определения всех условий предстоящего заключения договора купли-продажи. Продажа доли в квартире должна быть согласована со всеми лицами, обладающими при этом законным интересом. Как правильно оформить подобное соглашение? Какие пункты обязательны для включения в текст договора, а какие носят лишь рекомендательный характер? Можно ли официально провести сделку, не имея на руках согласия всех владельцев?

Можно ли продать часть квартиры?

Можно ли продать долю в квартиреЧасть жилья вполне можно передать во владение другому лицу, но это зависит от размеров самой квартиры и величины доли: не всякую можно выделить по принципу «одна часть = одна комната».

Специалисты рынка недвижимости советуют искать покупателя среди других квартировладельцев: их интерес увеличить свою долю и, в то же время, не допустить её перехода в «чужие руки» — вполне понятное желание.

В иных обстоятельствах владелец доли чаще всего столкнётся со сложностями в поиске приобретателя, привлечь которого можно дисконтом в пределах 20-50% от реальной цены.

Для начала владелец доли должен определить её вид:

  • Идеальная — т.е. такая, которая не имеет под собой строго определённого количества кв. м;
  • Выделенная — равная определённой документом квадратуре (обычно соответствует метражу одной из комнат).
Владелец доли обязан соблюсти «претензионный» порядок, а именно: все сособственники должны быть извещены о выставлении продаваемой части права на торги и условиях предстоящей продажи, т.к. они обладают первоочередной возможностью покупки (это гарантируется ст. 250 ГК РФ).

Уведомление может происходить разными способами, однако обычно применяются 2 из них:

  1. Использование услуг нотариата;
  2. Направление письменного предложения об участии в купле-продаже на стороне покупателя по почте (с описью вложения и с уведомлением о вручении).

Такие варианты преследуют цель доказать то, что квартировладелец действительно уведомил заинтересованных лиц о предстоящей сделке. В противном случае, любой судебный орган отменит последствия совершённой купли-продажи и обяжет заключить соглашение с одним из владельцев доли.

После получения письма должен пройти как минимум календарный месяц, чтобы желающий продать свою долю владелец получил для этого законное основание.

В свою очередь, другие обладатели долей могут:

  1. Не отвечать на уведомление — в этом случае считается, что сторона отказалась от участия в торгах;
  2. Ответить письменным отказом;
  3. Согласиться на условия соглашения, изложенные в письме.

При несоблюдении уведомительного порядка любой сособственник может обратиться в судебный орган и потребовать перевода на него совокупности прав и обязанностей покупателя на него: законодатель установил временной предел этого права — 3 мес. (если вести отсчёт с момента совершения купли-продажи).

При этом, если несколько совладельцев одновременно захотят участвовать в приобретении доли, то выбор из них покупателя совершает продавец: «претензионный» порядок действует только в случае привлечения к сделке постороннего лица.

Сложности с продажей бывают и у обладателей т.н. «малых» долей (например, 1/20): после её приобретения необходимо ещё и договорится с другими совладельцами о пользовании ей и о вселении. Именно с последним могут возникнуть трудности, т.к. доли может недоставать для возможности полноценного проживания. В этом случае подобная покупка может служить лишь в качестве основания для полноценной регистрации на определённой жилплощади.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область:

Как оформить договор купли продажи квартиры в общую долевую собственность?

Если владение жилплощадью оказывается долевым или лица приобретают «целую» квартиру с целью поделить её на доли — участие нотариуса становится обязательным: его привлекают для удостоверения сделки.

Содержание и образец договора

Как составить договор купли-продажи доли в общую собственностьВ таком соглашении допускается участие представителей как одной, так и обеих сторон.

Наименование самого соглашения указывается вначале, затем:

  • Место и дата оформления (если удостоверение происходит вне стен нотариата — указывается адрес такого места);
  • ФИО и паспортные данные продавца, адрес его регистрации (регорган рекомендует указывать и СНИЛС, но это — не обязательное условие);
  • ФИО и паспортные данные покупателя, его рег. адрес;
  • Точный адрес жилплощади, являющейся предметом купли-продажи (номер по кадастру, этажность расположения, адрес, общий метраж, количество комнат и т.д.);
  • Правоподтверждающий документ (наименование, дата заключения, стороны, номер по реестру или рег.номер и т.д.);
  • Указание величины передаваемых каждому из покупателей долей;
  • Цена продаваемой жилплощади, способ и срок оплаты;
  • Если возникает право залога — указываются его условия (образец соглашения о залоге при покупке квартиры или её части вот здесь);
  • Согласие приобретателей относительно тех. состояния передаваемой жилплощади;
  • Подтверждение отсутствия каких-либо задолженностей по оплате коммунальных, иных бытовых услуг и обязательных платежей;
  • Прописывается положение о том, что жилплощадь не находится под залогом, в аренде или ещё как-нибудь не обременена;
  • Перечень зарегистрированных в жил. помещении лиц (обязанных выписаться к определённому сроку и тех, которые, в соответствии с нормами законодательства, обладают правом на дальнейшее проживание в квартире, даже при смене её владельца);
  • Определение стороны, которая будет нести фин. расходы по оформлению данной сделки;
  • Реквизиты договаривающихся сторон, их ФИО, подписи.

Образец договора можно скачать прямо тут.

Особые условия

Законодательством определено несколько обязательных условий, несоблюдение или уклонение от которых означает недействительность соглашения, это:

  • Форма, а именно — её письменный вид (указание к этому содержится в ст. 550 ГК РФ). Кроме этого, нотариальное удостоверение присутствует в тех сделках, в которых идёт речь о долевом владении;
  • Юридически полное описание передаваемой жилплощади, а точнее: в соглашении прописываются сведения, позволяющие её точно определить и узнать верное местоположение (условие ст. 554 ГК РФ);
  • Стоимость, которая должна быть согласована договаривающимися сторонами;
  • Указание размера долей. Если имеется возможность, то лучше выделить эти части сразу в натуре (т.е. пометражно).

Как оформить продажу доли в квартире?

Оформление продажи доли в квартиреВ зависимости от того, является ли покупателем другой совладелец, можно определить 2 пути развития ситуации:

  1. Если покупатель — обладатель доли, то стороны составляют соответствующее соглашение и обращаются в нотариальную контору за удостоверением проводимой сделки. Этап госрегистрации;
  2. Если покупатель — стороннее лицо, то предварительно уведомляются остальные совладельцы продаваемой жилплощади, т.к. при передаче документов для госрегистрации в Росреестр регистраторам нужно будет предоставить либо бумаги, подтверждающие факт уведомления и окончания срока, предусмотренного для предоставления совладельцами ответа, либо их согласия на проведение сделки и отказ от своего первоочередного права приобретения. Соглашение в любом случае удостоверяется специалистом нотариальной конторы. Затем — процедура госрегистрации.
При сделках с долями необходимо нотариальное удостоверение договора.

Передача документов вместе с соответствующим заявлением может быть проведена одним из следующих способов:

  • Обратившись лично или призвав (и оформив это соответствующим образом) поверенного;
  • Направив документацию почтой;
  • Воспользовавшись услугой МФЦ.

Помимо этих путей, для тех, кто желает получить данную услугу электронным способом, разработан и успешно функционирует соответствующий раздел сайта Росреестра. Как оформить договор купли-продажи доли в квартире между родственниками, вы можете узнать из отдельной статьи.

За проведение регистрационных действий предусмотрено взимание определённой пошлины в пользу госказны:

  • 2 тыс. руб. — для физлиц;
  • 22 тыс. руб. — для юрлиц.

Вместе с квитанцией, подтверждающей оплату данного обязательного платежа, предоставляются:

Документы для оформления купли-продажи доли в квартире

  • Заявление с просьбой о проведении госрегистрации;
  • Паспорта договаривающихся сторон или их представителей (в этом случае должны быть представлены подтверждающие их правомочия бумаги — доверенности, удостоверения об опекунстве и т.д.);
  • При условии, что одна из сторон — организация, документы, подтверждающие законность участия её представителя + учредительная документация + выписка из ЕГРЮЛ;
  • Правоподтверждающий документ (свидетельствующий о законности владения продавца);
  • Передаточный акт, если он выполнен в виде отдельного документа и его положения не указаны в тексте основного соглашения ( вы можете скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры здесь);
  • Согласие на продажу от законного супруга/супруги — при условии нахождения объекта продажи или доли в праве в совместном семейном владении;
  • Если покупатель находится в законном браке и не желает перехода приобретаемой жилплощади в совместную супружескую собственность, то потребуется предоставить соответствующее основание (заключенный ранее брачное соглашение, решение судебного органа и т.п.);
  • Документы-основания своевременного оповещения продавцом иных совладельцев или документы, свидетельствующие об отказе этих заинтересованных лиц от своего первоочередного права покупки;
  • Если одной из сторон соглашения является лицо, не обладающее в полной степени право- и/или дееспособностью, то потребуется представить основания того, что проведение сделки данным гражданам не будет для него убыточно или ещё каким-либо способом не нарушит его законные права (согласие опеки, усыновителей и т.д.);
  • Выписка из домовой книги (позволяет удостовериться в отсутствии либо наличии зарегистрированных на территории передаваемого жил. помещения лиц).
Если у госрегистратора не возникнет вопросов в действительности документов или правомерности оснований проводимой сделки, то через 7 раб. дн. (при обращении в МФЦ — 9-10 раб. дн.) соответствующие данные будут внесены в Реестр.

Данная процедура может быть приостановлена на определённый Регламентом срок для того, чтобы заявитель смог устранить возможные неточности в документах, предоставить недостающие и т.п.

Варианты

Имеется несколько возможностей проведения данной процедуры перехода прав на долю:

  • В виде дарения. Это применимо в ситуации, когда важна лишь передача доли, но не получение ден. средств или эквивалентных услуг. Такая ситуация часто встречается при переделе жилья между роднёй, а также при очень маленькой доле;
  • Продажа жилплощади «как есть», т.е. объединение со всеми сособственниками и передача жил. помещения другому, стороннему лицу, а затем раздел вырученной суммы между всеми продавцами в соответствии с принадлежащими им частями;
  • Обычная продажа. Здесь следует учесть, что стоимость такой доли будет явно меньше той суммы, что получилась бы при исчислении такой части относительно рыночной цены жилплощади.

Оформление договора и образец

Составление договора купли-продажи доли в квартиреСоставление соглашения может быть выполнено как одной из сторон, так и специалистом риелторского агентства или нотариата — строго определённых указаний в законодательстве не прописано.

Есть обязательные условия, которые должны быть в полной мере раскрыты текстом соглашения, в противном случае — это повод лицу, права которого ущемлены, обратиться в судебные органы с целью признания недействительности документа или перевода прав покупателя на него.
Образец договора продажи доли вот здесь.

Как составить договор купли продажи квартиры, если долевая собственность у продавцов?

Единое соглашение о продаже актуально, когда:

  • Все совладельцы проживают недалеко друг от друга или имеют возможность привлечь к сделке доверенное лицо;
  • Не хочется оплачивать пошлину за госрегистрацию столько раз, сколько совладельцев;
  • Покупатель не хочет тратить время на соблюдение претензионного порядка.

Текст договора продажи части квартиры должен содержать в себе (помимо основных необходимых условий) перечисление всех совладельцев и принадлежащих им долей. Порядок расчёта, при этом, можно прописать подробно: кому из продавцов, в каком размере и каким способом надлежит уплатить.

Как составить договор купли продажи 1/2 доли квартиры?

Текст соглашения стандартен: в нём указывается продавец, принадлежащая ему часть в праве на жилплощадь и её стоимость.

В этом случае собственник должен составить уведомление совладельцу: его первоочередное преимущество по отношению к иным приобретателям закреплено на законодательном уровне.

Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотекеИногда по причине невозможности дальше выплачивать ипотечные взносы или по другим причинам, люди продают квартиры. Для того, чтобы сделка прошла успешно нужно собрать документы для продажи квартиры в ипотеку, это, конечно, не единственное, но одно из важных условий.
Как проверить документы при покупке квартиры в новостройке узнайте здесь. Так вы сможете сократить риски приобретения квартиры «с нуля».

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников?

Ст. 250 ГК РФ говорит об обязательном предварительном уведомлении всех сособственников о предстоящей продаже, а также о предложении выкупа доли на условиях, которые в дальнейшем не изменятся. На такое предложение может быть отвечено отказом, согласием или попросту игнорированием. Даже обладатель самой ничтожной доли не может быть принуждён к отказу от неё или к согласию на продажу.

Экспертное мнение о сложностях при сделках купли-продажи с долями в квартире в этом видео:

Договор купли-продажи доли в квартире имеет своим обязательным условием уведомление других совладельцев о предстоящей сделке и предложение участия в качестве покупателей. Если по истечении 30 дн. они не отвечают на него или отказываются, у продавца развязываются руки в поиске иных приобретателей. Важно: меньше оговорённой в уведомлении суммы запрашивать нельзя.

Какие необходимы документы для оформления кадастрового паспорта на квартиру узнайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

    Получите бесплатную консультацию по миграционным вопросам

    Задайте вопрос юристу,

    и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

    Ваше имя:
    Ваш e-mail:
    Ваш телефон: