Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Время на чтение: 5 минут
АА

Сдача жилой недвижимости в аренду является распространённой практикой в РФ. Но что делать, если квартиранты не исполняют своих прямых обязанностей? К примеру, не платят своевременно за жильё, наносят вред имуществу, предоставленному им в пользование, регулярно нарушают общественный порядок и так далее. Как выселить квартирантов в таких случаях? Можно ли вообще это сделать, если срок действия договора аренды ещё не истек?

Как выселить квартирантов из своей квартиры с договором и без него?

Приватизированные квартира или дом являются собственностью гражданина, которой он вправе распоряжаться на своё усмотрение. Ему также предоставляется право сдавать недвижимость в аренду на коммерческой или безвозмездной основе, для чего составляется договор аренды с перечнем прав и обязанностей каждой из сторон, а также со сроком действия.

Он может сдавать квартиру как физическим, так и и юридическим лицам (образец договора найма квартиры между физическими лицами вот здесь, а образец договора аренды квартиры между физическим и юридическим лицом в этой статье).

Досрочно расторгнуть договор можно лишь в случаях, если арендатор или арендодатель не выполняют возложенные на них обязанности, процессуально это регламентируется статьей 687 Гражданского Кодекса РФ.

Если не заключён договор аренды квартиры, то выселение инициируется только при наличии на то законных оснований. А это – незаконное проживание в квартире или жилплощади, то есть против воли или разрешения законного собственника.

Принудительное выселение может инициироваться только соответствующим постановлением районного суда (выполняется судебными приставами). Но до подачи заявления в суд рекомендуется принять попытки досудебного урегулирования вопроса, то есть решить всё мирным путём.

Для этого можно:

  1. Подать письменное требование к квартиранту (с которым был заключён договор аренды) с предоставлением срока на выселение (от 1 до 3 месяцев);
  2. Обратиться к участковому (выселить он не может, но в его полномочиях провести разъяснительную беседу и указать на возможную ответственность правонарушителя);
  3. Аннулировать действие старого договора и заключить новый с другими согласованными требованиями (прописав ответственность за порчу имущества или нарушение правопорядка, увеличив размер арендной платы).

Если же досудебное урегулирование не приносит должного результата, то уже тогда можно обращаться в суд.

В исковом заявлении обязательно следует упоминать о том, что предпринимались попытки мирного решения вопроса (с указанием реакции со стороны квартирантов).

Основанием для выселения из занимаемой жилплощади могут быть следующие ситуации:

  1. Нарушение обязанностей квартирантом, возложенных на него действующим договором;
  2. Использование занимаемой жилой недвижимости не по назначению (в коммерческих целях, обустройство производства);
  3. Порча имущества (что существенно влияет на последующую стоимость квартиры или имеющихся в ней вещей);
  4. Дом признан аварийным (и подлежит сносу, при выселении собственнику предоставляется другая жилплощадь).

А по каким-либо иным обстоятельствам или просто по желанию собственника выселить квартиранта, проживающего в квартире на законных основаниях (то есть имеется договор), нельзя. Более того, если регулярно предпринимать попытки заставить его покинуть жилую площадь, то он сможет сам обратиться в суд с заявлением о нарушении покоя или неприкосновенности личной жизни.

Задача судебного органа – это защита права каждой из сторон, основываясь на действующих законодательных нормативах.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)
Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Как выселить квартирантов которые не платят?

По Гражданскому Кодексу инициировать выселение из-за неуплаты аренды жилого помещения можно в том случае, если задолженность составляет 2 или более расчётных периодов (календарных месяца) при краткосрочном договоре (который действует до 12 месяцев).

Если же срок действия договора аренды составляет свыше 12 месяцев (367 дней или более), то выселить законно можно при наличии задолженности за 6 календарных месяцев или более.

Но при этом ещё могут возникать несогласованности касательно уплаты коммунальных платежей. Если в договоре не указано, что это прямая обязанность арендатора, то коммуналку придётся платить собственнику жилья весь этот период. При наличии долга за неуплату коммунальных платежей ответственность перед судом и управляющей компанией будет нести именно собственник. Если же в договоре прописано, что платить за коммуналку будет арендатор, то все претензии будут направлены ему.

Если досудебное урегулирование не принесло результата, только тогда можно обращаться в суд.

Если собственник планирует подавать в суд на квартирантов из-за неуплаты, то в заявлении обязательно необходимо указывать общую сумму задолженности, подтверждая её размер копией договора аренды. А вот если никакого соглашения с квартирантом нет, то требовать деньги с него уже не получится. Суд посчитает, что аренда была предоставлена на безвозмездной основе.

А если у них есть дети?

Наличие у квартирантов несовершеннолетних детей никоим образом не ограничивает права собственника на распоряжение своей квартирой или домом. Если нарушаются права владельца, то закон в любом случае будет на его стороне.

А вот выселить семью с ребёнком при наличии официального договора, срок которого не истёк, затруднительно. А если никаких дополнительных оснований для этого нет (порча имущества, нарушение правопорядка), то суд однозначно встанет на сторону квартирантов. Соответственно, выселить их удастся только по окончанию срока действия договора.

Причём за 2 месяца до этого арендатора следует предупредить о том, что продлевать контракт с ним не планируется.

Квартиранты могут без уведомления собственника прописать в занимаемой жилплощади своего ребёнка (только если имеется договор найма). Такие ситуации являются самыми сложными, так как принудительно снять регистрацию можно только через суд. Так что на урегулирование вопроса может уйти вплоть до 12 месяцев.

Более того, судья будет лояльно относиться к семье с маленьким ребёнком, без проблем предоставит им отсрочку на выселение (при отсутствии альтернативы для квартирантов, то есть если у них не имеется своего жилья).

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры?

Никаких юридических отличий в регулировании вопроса о выселении квартирантов, проживающих в коммунальной квартире, нет (в сравнении с ситуацией, когда речь идёт об обычной квартире). Главное – это наличие у собственника правоустанавливающих документов, подтверждающих законность права распоряжения выделенной жилой площадью (даже если она муниципальная).

Но есть нюанс: требовать выселения могут и владельцы ближайших коммунальных квартир, если проживание квартиранта на общей площади создаёт для них неприемлемые условия (нарушение покоя, порча имущества и так далее). Принудительное выселение может быть инициировано только судом.

Как выселить шумных соседей, снимающих квартиру?

На основании статьи 91 Жилого Кодекса РФ, выселить из занимаемой жилой площади могут за нарушение общественного правопорядка. Самое сложное при этом собрать доказательную базу, подтверждающую наличие правонарушения со стороны квартирантов. Именно для этой цели и требуется вызывать полицию или участкового для фиксации факта нарушения покоя.

Но и здесь имеется нюанс: фиксировать факт того, что издаваемый соседями шум мешает окружающим могут только уполномоченные представители от Роспотребнадзора. Они же делают соответствующие замеры уровня издаваемого шума и составляют акт.

Только при наличии этих документов и свидетельских сведений от соседей можно отстоять свои права при судебных разбирательствах. Полиция за нарушение правопорядка принудительно выселить не сможет, даже если квартирант действительно шумный.

Можно ли квартирантов выселить зимой и в отопительный сезон?

А вот в отопительный сезон выселять квартирантов с ребёнком, даже при наличии веских оснований, запрещено (если они на это не дают своего согласия). Запрет действует до апреля (или до окончания отопительного сезона). Единственный вариант досрочного расторжения договора найма зимой – это если арендодатель предложит арендующему альтернативное жильё или же если на выселение будут согласны сами квартиранты (что следует зафиксировать письменно).

Если детей у арендатора нет (которые проживают с ним в снимаемой квартире), то никаких запретов на выселение при этом не действует.

Ещё возможный вариант: выселение из муниципальной квартиры. В зимний период это запрещено, так как семьи, проживающие в такой недвижимости, признаются как малоимущие, то есть требующих к себе дополнительной социальной защиты.

А если аренда без договора?

Если квартиранты проживают в чужой квартире без договора аренды, то они там находятся незаконно. Выселить их не составит проблем.

Без суда собственник имеет право:

  • Требовать от квартирантов немедленно покинуть занимаемую площадь;
  • Написать участковому заявление о выселении незаконно проживающих;
  • Сменить замок входной двери (без предупреждения, личные вещи квартирантов при этом следует выставить на лестничную площадку, владелец недвижимости за них ответственности не несёт);
  • Обратиться в суд (можно дополнительно требовать выплату компенсации).

А вот что собственник делать однозначно не может так это применять силу для того, чтобы выселить квартирантов. Урегулировать проблему законным методом намного легче и быстрее, а использование незаконных средств только усложнит судебное разбирательство (так как квартиранты получат возможность подать встречное заявление или жалобу).

Обязательно ли договор аренды должен быть заверен нотариально? Законных требований этого не предусмотрено. Более того, договор не обязательно передавать в Росреестр. Главное – это наличие подписей самого собственника и квартиранта (и договоров должно быть 2: экземпляры предоставляются и самому собственнику квартиры, и арендатору).

Но при отсутствии договора аренды собственник к квартирантам не может предъявлять никаких финансовых требований, ведь документально размер платы нигде не зафиксирован. К тому же арендующий в дополнение к этому сможет обратиться в ФНС сетуя на то, что собственник квартиры получал незаконную выгоду путём сдачи квартиры в коммерческую аренду. Разрешение подобных споров может занимать и более 6 месяцев.

Именно по этой причине юристы крайне не рекомендуют сдавать жилье без официального договора: и собственник, и квартирант в этом случае теряют широкий список своих прав (хоть и лишаются каких-либо обязанностей).

Вот классический пример, когда арендодатели действуют в корне неправильно и лишь затягивают время выдворения арендаторов, не обращаясь в суд:

Итого, выселить квартирантов ст. 687 ГК РФ вполне возможно, даже если имеется действующий договор аренды и до окончания срока его действия остаётся достаточно большое количество времени. Но для этого требуются веские основания или же согласие от самого арендатора. В противном случае придётся ждать окончания срока действия договора. Если же никаких соглашений между владельцем квартиры и квартирантом нет, то считается, что последний жильё занимает незаконно, что является достаточным поводом и для немедленного принудительного выселения.

Как сделать ремонт в подъезде за счёт управляющей компании читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Выселение» по ссылке.

Автор статьи
Юрий Карлович Пильчевский
Стаж юридической практики более 25 лет. Специализируюсь на договорном праве, потребительском праве, семейном праве, юридических вопросах недвижимости.
Написано статей
233

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.