Особенности договора мены земельного участка на другой земельный участок или квартиру

Договор мены земельного участка на другой земельный участок или квартиру является распространённой разновидностью сделок с недвижимостью и имеет много общего с процедурой купли-продажи недвижимого имущества. Вместе с тем при оформлении договора мены стороны сталкиваются с решением ряда специфических проблем, о которых пойдёт речь в данной статье.

Правовые нормы

Меной земельного участка называется сделка, при которой надел земли по договору передаётся в собственность физическому или юридическому лицу в обмен на другой участок или другой объект недвижимости (ст.567 ГК РФ).

В договоре мены обе стороны одновременно являются продавцами и покупателями.

С правовой точки зрения земельный участок является недвижимой собственностью и может быть обменён на другой земельный надел (ст. 567-571 гл. 9 ГК РФ).

Особенностью сделки обмена является её не денежный характер. Поэтому здесь не могут быть использованы правила прописанные в ст. 486-489 ГК РФ для процедуры купли-продажи произведённой в денежной форме. Однако из этого правила существует исключение. Так, если обмениваются неравноценные участки, например разной площади, то может быть применена доплата в денежном эквиваленте (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Специфика мены земельного надела отражена в ст. 37 ЗК РФ (Особенности купли-продажи земельных участков).

Здесь указываются условия, определяющие законность мены:

1. Обязательный государственный кадастровый учёт наделов (существует сайт кадастрового учёта земельных участков, позволяющий проверить наличие надела в реестре).
2. Невозможность выкупа проданной земли обратно по желанию продавца.
3. Недозволенность устанавливать в договоре условий, лимитирующих права покупателя распоряжаться приобретённой землёй по собственному усмотрению.

Специфической стороной сделки является детализация в ч.3 ст. 37 ЗК РФ условий, при которых она может быть аннулирована.

К условиям, денонсирующим проведённую сделку, относится:

• ложная или неполная информация относительно имеющихся разрешений на застройку земельной площадки;
• неточные сведения о соседних участках, которые существенно влияют на оценку обмениваемого надела;
• завышение качественных показателей проданной или обменённой земли.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Оформление договора мены земельных участков

Заключать такой договор разрешается исключительно в письменном виде. Обязательное нотариальное сопровождение сделки мены, кроме наличия отдельных оговорённых законом обстоятельств, не предусматривается.

Обязательность нотариальной формы заключения договора возникает:

1. Когда участок принадлежит несовершеннолетнему или частично недееспособному гражданину;
2. При разделе и обмене долей общего участка между его собственниками.

Основной особенностью такого договора является его государственная регистрация.

Содержание и образец договора

Сделка мены не может считаться выполненной без регистрации в федеральной регистрационной службе:

• права собственности на земельные участки перед заключением договора;
• договора мены;
• права собственности, оформленного после заключения договора.

При оформлении договора на установление цены не влияет вид собственности на земельный участок.

В тексте договора фиксируется:

• названия юридических особ или Ф. И. О. физических лиц;
• адреса сторон;
• технические характеристики участков;
• правовой статус участка, залогов, договор сервитута, если есть, и прочих обременений;
• категория земель и вид использования;
• экономические характеристики;
• даты передачи участков.

В состав технических характеристик входит:

• расположение участка с фиксацией координат угловых точек и указанием прилегающих участков или природных объектов;
• площадь;
• адрес по кадастровому учёту;
• топография;
• почвенные особенности.

В сведения правового статуса включается:

• наличие договоров аренды;
• существование сервитутов;
• вид права собственности.

К особо значительным элементам характеризующим участок относится целевое предназначение или категория земель, на которых он расположен. Согласно ст. 7 ЗК РФ все земли по своему целевому назначению подразделяются на 7 основных категорий. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется по процедуре, утверждённой законом № 172-ФЗ.

Экономическая характеристика участка заключается в установлении его кадастровой и рыночной стоимости. Без фиксации кадастровой стоимости договор является недействительным, так как именно на её основании происходит вычисление налогов. Нередко владельцы не согласны с оценкой, тогда необходимо подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме указанных критериев в описание участка могут входить экологические, сейсмические, транспортные и другие показатели.

В договоре обязательно указывается время перехода в собственность к новому владельцу наделов. Эта передача участков не обязательно должна быть синхронной. Вполне допускается передача сначала одного участка, а уже после этого – другого меняемого участка. Скачать образец договора обмена земельных наделов можно прямо тут.

Документальная база

Основным документом при осуществлении мены земельных участков является договор. Для его оформления используется стандартная форма узаконенная письмом Роскомзема № 2-16/1629 от 19.10.1994.

Кроме договора в обязательный перечень документов входят:

• соглашения и договора с арендаторами;
• соглашения по сервитуту;
• документы по залоговым обязательствам и другим обременениям;
• кадастровые паспорта;
• акты, определяющие стоимость участка по согласованию сторон;
• оценка сооружений расположенных на участках;
• чертежи, планы и карты участков;
• свидетельства права собственности;
• квитанция уплаты государственной пошлины.

Кроме указанных документов непосредственно в помещениях представительств Росреестра, МФЦ или заранее на специальном бланке оформляется заявление на регистрацию договора мены.

Процедура регистрации договора

Процедура регистрации договора мены земельных участков представляется в виде следующих последовательных шагов:

1. Предъявление договора и сопровождающих документов в региональное представительство Росреестра или отделение МФЦ (документы для оформления земельного участка в собственность вот тут).
2. Проверка Росреестром правильности оформления документов и их достоверности.
3. Внесение сведений о новых владельцах земельной недвижимости в ЕГРН.
4. Получение в Росреестре или МФЦ документов подтверждающих регистрацию договора мены и право собственности на земельные участки.

Начиная с 01.01.2018 единственным документом, который выдаётся Росреестром после регистрации, является выписка из ЕГРН.

Здесь указывается:

• вид и назначение участка;
• местонахождение;
• площадь и конфигурация;
• категория земель и разрешение на использование;
• сведения о собственнике;
• дата регистрации;
• документы, на основании которых произведена регистрация;
• существующие обременения (залог, ипотека, сервитуты).

Документы на регистрацию можно получить:

• в офисах Росреестра или МФЦ;
• через курьера с оплатой;
• по электронной почте;
• по обычной почте.

Длительность процедуры составляет не менее 7 дней при получении документов непосредственно в Росреестре и не менее 9 дней при работе с МФЦ. Время получения документов по почте зависит от расторопности почтовых служащих.

Нюансы оформления договора мены земельного участка с домом

При заключении такого договора необходимо оценить стоимость обмениваемых участков с домом и без дома. Если в договоре не указывается стоимость объектов, то, априори, она считается одинаковой (ст. 568 ГК РФ).

Эквивалентность оценки недвижимости приводит к равному для обеих сторон участию в расходах.

При подготовке договора возникает необходимость предоставления дополнительных документов на дом, а именно:

• справки из БТИ;
• поэтажного плана;
• оценочной справки;
• выписки из домовой книги (как взять выписку из домовой книги, мы уже писали в отдельной статье);
• справки по отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг.

В договоре обязательно фиксируется судьба прописанных в доме особ, особенно несовершеннолетних: сколько времени они могут проживать в доме, нужно ли им срочно выписываться и куда они имеют возможность переселиться.

Особенности оформления мены земельного участка на квартиру

Такой обмен в целом оформляется, так же как и мена земельного участка на другой земельный участок.

К особенностям сделки можно отнести следующие факторы:

1. Обмен производится исключительно юридически установленными собственниками или их доверенными особами на основании доверенности.
2. Когда в договоре не указывается конкретная стоимость объектов, то она считается равной. В данном случае стоимость земельного участка считается равной стоимости обмениваемой квартиры.
3. Обязательно указывается сторона оплачивающая расходы по оформлению.
4. Непременно фиксируется время передачи объектов.
5. Указываются действия сторон при наступлении форс-мажора.

Налоги, уплачиваемые при осуществлении мены земельного участка

При выполнении такой мены уплачивается:

1. Государственная пошлина за регистрационные действия.
2. Подоходный налог на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет.

Размер государственной пошлины за осуществление мены земельного участка существенно повышен с 2015 г. В 2019 г., в соответствии с п.22 ст. 333.33 НК РФ, для физических лиц платёж составляет 2 тыс. руб., а для юридических лиц – 22 тыс. руб.

При осуществлении мены земельного надела подоходный налог в случае равноценного обмена не взимается. Когда стоимость обмениваемых участков одинакова, то не возникает базы для взимания подоходного налога, а значит налоговых последствий нет.

Это правило не распространяется на недвижимое имущество, находящееся в собственности менее пяти лет. Такая недвижимость даже при сделке типа мены облагается подоходным налогом в размере 13% от стоимости объекта за вычетом 1 млн. руб.

Дополнительно о налогообложении договора мены рассказывает специалист:

Заключение

Оформление договора мены земельного участка и его регистрация относятся к сложным процедурам, требующим базовых юридических знаний и отнимающих много времени. Только придерживаясь определённого алгоритма действий этот процесс можно выполнить с оптимальными потерями сил и времени.

Нужно ли делать межевание если есть кадастровый паспорт читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.