Этот волшебный период в жизни под названием «ремонт» знаком, наверное, каждому нашему соотечественнику. Причем масштаб переделки жилья зависит не только от фантазии его собственника и толщины его кошелька, но иногда и от согласия органов власти. Неожиданно? Тем не менее, это действительно так: если ваш ремонт предполагает проведение перепланировки квартиры, без обращения в некоторые инстанции не обойтись. Поэтому перед началом перестройки, если вы не хотите столкнуться с неприятными последствиями самовольных изменений жилья, надо узнать, что считается перепланировкой в квартире. Как отличить обычный ремонт от перепланировки и как её произвести, не нарушая закон, вы можете узнать, прочитав нашу статью.
Содержание статьи
Определение перепланировки квартиры по закону и правила по Жилищному кодексу
Сначала уточним, что такое перепланировка квартиры. Определение перепланировки можно найти в Жилищном кодексе РФ (статья 25). По смыслу этой нормы перепланировать квартиру означает изменить её настолько, что это потребует изменить и документацию на неё, а именно технический паспорт. Согласитесь, что для несведущего человека эта фраза мало что проясняет. Попробуем разобраться.
Итак, технический паспорт – это документ, составленный по определённой форме органами БТИ.
В нём содержатся все основные характеристики жилья:
- адрес,
- количество этажей и комнат,
- из чего построено,
- размеры и др.
Важная часть этого паспорта – план квартиры, на котором видно, где и как расположены комнаты, входы и выходы, окна, балконы.
Если вы будете переделывать какой-нибудь из этих параметров (например, переносить двери), план квартиры (и сам техпаспорт) тоже придётся переделать. Это и есть перепланировка.
Чтобы осуществить задуманную перепланировку и ничего не нарушить, вам следует изучить правила перепланировок квартир, установленные на этот счёт Жилищным кодексом, действовать сообразно с им.
Коротко, алгоритм действий такой:
- Сначала необходимо получить разрешение на её проведение (порядок согласования перепланировки квартиры прямо тут);
- Затем сделать ремонт;
- После его приёмки специальной комиссией внести изменения в техпаспорт квартиры, а при необходимости и в свидетельство о собственности на неё.
Как видите, эти правила достаточно просты, поэтому лучше сделать всё по закону и получить «добро» на перепланировку заранее.
Если вы все же сомневаетесь в необходимости бегать по инстанциям или просто не желаете ни с кем ничего согласовывать, ознакомьтесь с последствиями самовольной перепланировки квартиры:
- Вас могут привлечь к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. Если вы без разрешения переделали жилой дом, приготовьтесь выложить одну-полторы тысячи рублей. Переделка квартиры в многоквартирном доме обойдётся дороже – до двух с половиной тысяч.
- Если муниципалитету станет известно о вашей самовольной перепланировке, скорее всего, вас обяжут вернуть всё в первоначальный вид, причем за ваш счёт. Вы можете попробовать проигнорировать это требование, но тогда вас будет ожидать судебный иск о продаже квартиры на торгах. Деньги за квартиру вам в этом случае выплатят, но вычтут из них расходы на восстановление квартиры. Если же речь идёт о неприватизированной квартире, то вас оттуда попросту могут выселить, расторгнув в суде договор соцнайма.
- Несмотря на сказанное, лазейка всё-таки есть. Жилищный кодекс допускает случаи, когда самовольную перепланировку можно оставить и даже узаконить. Но для этого вам самим придётся пойти в суд. Чтобы решение состоялось в вашу пользу, нужно заручиться техническим заключением экспертной организации (должна быть проведена экспертиза перепланировки квартиры) о том, что сохранение вашего ремонта не представляет угрозы для жизни или здоровья людей.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Что является перепланировкой по проекту?
Согласно ЖК РФ любая перепланировка проводится по проекту. Чтобы его заказать, можно обратиться в любое архитектурное бюро, объяснить, что именно вы собираетесь менять в своем жилье, и получить визуализированное изображение грядущих изменений.
Кроме такого изображения, специалист обязательно должен просчитать техническую возможность такого ремонта с учётом действующих СНиПов и других правовых документов. На этом этапе грамотный архитектор укажет на то, чего нельзя делать категорически (например, если вы задумали сломать несущую стену).
Приступать к перепланировке можно только на основании официального разрешения. Без него ничего делать нельзя! Идти за этим документом нужно в местную администрацию или в МФЦ. Если вы направитесь в МФЦ, ваши документы оттуда всё равно передадут в администрацию, а точнее в её структурное подразделение, которое уполномочено на выдачу таких разрешений. Чаще всего это жилищный комитет (управление).
Чтобы вам перепланировку согласовали, необходимо подготовить ряд документов (статья 26 ЖК РФ):
- Заявление на перепланировку квартиры. Оно составляется по определённой форме, бланк можно получить при подаче документов и сразу же заполнить.
- Проект вашего ремонта с перепланировкой;
- Документы на квартиру (свидетельство о собственности, техпаспорт). Можно взять с собой оригиналы либо принести заверенные нотариусом копии. Даже если у вас с собой их нет, заявление у вас всё равно примут. Просто эти сведения муниципалитет запросит самостоятельно в регпалате и БТИ.
Если вы решили перестроить неприватизированную квартиру, придётся собрать согласие со всех зарегистрированных (прописанных) в ней людей, даже тех, кто фактически там не живет.
Наконец, если вы живёте в старинном доме, поинтересуйтесь, не включён ли он в число культурных, исторических или архитектурных памятников. В таких зданиях любые конструктивные изменения (и перепланировки) можно производить только с согласия специального государственного органа, занимающегося охраной культурного и исторического наследия.
По правилам ЖК РФ разрешение на проведение заявленной перепланировки выдаётся через 45 дней. Но есть риск получить вместо разрешения отказ.
Оснований для такого отказа не много, например:
- вы представили не все документы;
- либо подали их не туда;
- либо ваш проект противоречит законодательству (СНиПы и проч.).
В любом случае отказ можно попробовать оспорить в судебном порядке.
Разрешение у вас на руках – смело приступайте к ремонту. Но в его процессе не забывайте, что ваша фантазия теперь ограничивается рамками проекта. Любой выход за его пределы автоматически сделает вашу перепланировку самовольной.
Это ещё не всё. Просто взять разрешение недостаточно. Муниципалитет должен убедиться, что вы всё сделали в точном соответствии с проектом. Иначе, какой смысл во всех этих правилах. Для такой проверки создается специальная комиссия. Акт этой комиссии о том, что вы все сделали правильно, будет конечным документом в этой цепочке.
Что относится к перепланировке по эскизу?
Эскизом принято называть упрощённый проект перепланировки, который можно сделать даже самостоятельно, начертив все изменения на плане квартиры. Пару лет назад его можно было использовать тогда, когда планировались самые простые изменения: перенести плиту подальше от окна, построить перегородку в комнате.
На сегодняшний момент это понятие законодательно нигде не установлено, по общему правилу любая, даже самая простенькая перепланировка проводится на основании проекта.
Что считается перепланировкой квартиры (перенос двери и т. д.)?
Фантазия владельцев квартир и современных дизайнеров неистощима, поэтому перепланировка жилья может принимать самые разнообразные формы. Основные её виды сформулированы в специальном Методическом пособии, выпущенном Госстроем РФ.
Итак, сразу заказывайте проект, если вы затеяли:
- перенести стены между комнатами, сделать из одной большой комнаты несколько маленьких;
- увеличить комнату за счёт коридора, тамбура или кладовки;
- прорубить новые двери или сместить старые;
- объединить две маленькие квартиры;
- другие изменения, которые в результате поменяют конфигурацию комнат и вспомогательных помещений.
По действующему законодательству даже простой перенос двери считается перепланировкой квартиры.
Её следует отличать от переустройства, к которому относится:
- любой перенос инженерных коммуникаций: газовых, отопительных, электрических;
- установка электроплиты вместо плиты газовой;
- монтаж новой вентиляции в квартире.
Что можно, что нельзя делать при перепланировке квартиры?
При планировании ремонта, прежде всего, стоит руководствоваться здравым смыслом.
В любом случае нельзя вносить такие изменения в свою квартиру, из-за которых:
- сам жилой дом может разрушиться или стать менее прочным;
- может пострадать фасад здания;
- будут нарушены нормы противопожарной безопасности;
- пострадают остальные жильцы дома.
Отдельно стоит выделить перепланировку квартиры в магазин или парикмахерскую. Она возможна только после перевода квартиры в нежилой фонд.
Всё что в эти ограничения не входит, в принципе делать можно. Но лучше в каждом конкретном случае посоветоваться со специалистом: инженером, строителем, архитектором. Иначе следующим шагом может стать узаконивание перепланировки квартиры через суд.
Дополнительная информация о том, что относится к перепланировке в этом видео:
Как видите, перепланировку квартиры можно считать довольно несложной по юридическому оформлению процедурой. Зато при законном способе её проведения риск допустить ошибку стремится к нулю. Это очень важно, ведь последствия таких ошибок могут быть очень серьёзными, вплоть до обрушения конструкций жилых домов.
Где получить договор соц. найма на муниципальную квартиру читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Перепланировка» по ссылке.