Межевание — это обязательная процедура для землепользователей?

Вы хотите закрепить за собой право на пользование землёй под многоквартирным домом? Не желаете, чтобы под вашими окнами выросла башня или расположилась парковка? Тогда необходимо сделать межевание — это процедура установки границ индивидуального земельного надела, являющегося частью квартальной или градостроительной планировки. Отсюда вытекают нюансы проведения землеустроительных работ, оформления документов не только для физических, но и юридических лиц.

Что такое межевание территории и земельных участков, для чего оно нужно?

Что такое межевание территории? Это точное определение границ земельных участков и закрепление их за жильцами многоквартирных домов или организациями. Отмежёванная территория получает индивидуальный номер и кадастровые координаты.

В проекте межевания территории указываются места общественного пользования.

Это могут быть:

• дороги и пешеходные зоны;
• детские и спортивные площадки;
• парковки и зональные ограждения.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Чем полезны проекты межевания для граждан?

Для чего нужно межевать землю:

• Устанавливают чёткие границы земельных участков под многоэтажками и частными домами. Порядок проведения межевания границ земельного участка под частными домами можно узнать из отдельной статьи.
• В случае многоэтажных зданий, предполагают возможность оформления права собственности на квадратные метры для каждого жильца многоквартирного дома. Применяется методика распределения земли между собственниками жилья пропорционально жилым квадратным метрам. Как правило, чем «старше» дом и «выше», тем меньше квадратов под домом достанется каждому собственнику жилья.
• Дают право установки шлагбаумов на въезде во двор при условии, что не будут нарушены санитарные, технические нормы и не ущемлены права жильцов смежных домов.
• Предоставляют право свободной планировки дворового пространства: общее собрание собственников вправе решить вопросы организации парковки, детской площадки или мини-сквера на размежёванной дворовой территории.
• Избежать точечной застройки вблизи дома.
• Выиграть споры с соседями об использовании ЗУ.

Правовые аспекты территориального межевания

Распоряжение ЗУ, кадастровый учёт и межевание производятся согласно последним изменениям в ФЗ № 218. Они начали действовать с 2017 года. Законом в новой редакции предусмотрено создание базы Единого реестра и регистрационной системы. Чтобы ЗУ смогли быть учтены должным образом, требуется межевание частного дома с земельным участком и территорий под МКД.

Накануне были приняты изменения в статьи Гражданского кодекса, касающиеся межевания территории (в границах одного или нескольких участков). В частности, статья 43 в редакции 2016 года всесторонне описывает процедуру подготовки проекта межевания территории применительно к землям различного назначения.

Предусмотрено, что итоговый документ по разграничению территории должен состоять из нескольких частей:

• основная;
• текстовая;
• чертежи.

Законодательством предусмотрена возможность бесплатного межевания территории в составе комплексных работ, при создании новых участков, подготовки территории для массового строительства.

Если вам срочно нужно сделать границы своего участка «неприступными», не ждите, когда у муниципалитета дойдут руки до вашего ЗУ или появятся деньги в бюджете – выполняйте землеустроительные работы за свой счёт. Компенсацию из казны вы за это не получите, но сможете проводить сделки с землёй, расположить на ней то, что считаете необходимым и защитить участок от посягательств третьих лиц, включая муниципалитет.

Не пользуйтесь положениями Федерального закона N 28 «О государственном земельном кадастре» – он действовал с 2000 по 2008 год и утратил силу.

Преимущества и недостатки процедуры

До тех пор, пока не будет проведено межевание, собственникам жилья не принадлежит придомовая территория.

Официальное оформление ЗУ даёт жильцам следующие преимущества:

1. Возможность распоряжаться участком по решению общего собрания жильцов.
2. Сдавать в аренду земельные площади для коммерческого использования и получать деньги за аренду.
3. Защитить территорию от «уплотнительной» застройки. Вы будете уверены, что под вашими окнами не появятся мусорные контейнеры или передвижной цирк.
4. Бесплатно приватизировать размежёванный земельный участок.
5. Избежать споров с соседями.
6. Обязать управляющую компанию или товарищество собственников жилья комплексно благоустроить территорию, содержать её в порядке.

Нужно ли проводить межевание садового участка узнайте здесь.

Не обойтись и без издержек, отмечены следующие минусы:

1. Жильцы потратят деньги и время, если территориальное межевание проводится не за счёт бюджетных средств.
2. Собственники платят ежегодно земельный налог.
3. Управляющая компания может повысить плату за обслуживание официально оформленной придомовой территории.

Если территория вокруг многоквартирного дома не оформлена на кадастровой карте, она принадлежит государству. Российская действительность такова, что муниципалитет, после проведения общественных слушаний, может ограничить земельный участок. Построить там ещё один МКД, отдать землю в коммерческую аренду с выгодой для себя. Жильцы получат поражение в правах.

Как проводится межевание?

Если вы решились на приватизацию земли под МКД и прилегающего к нему участку, следует объединиться с соседями. Закон требует, чтобы было проведено общее собрание собственников квартир в МКД. Решение принимается большинством – не менее 51 процента собственников должны проголосовать за процедуру территориального межевания. Запомните эту цифру. Именно столько голосов должно принимать решение об использовании юридически оформленного участка в дальнейшем.

Жильцы дома не ходят на собрания, неспособны консолидироваться и принимать разумные решения – приватизация ЗУ не для вас. Вы не сможете осуществить кадастровый учёт без оформления положительного решения большинства владельцев квадратных метров.

Согласие в соседях есть – расписываем следующие этапы землеустройства:

1. Собрание делегирует права уполномоченному жильцу, который будет представлять интересы всех собственников жилья.
2. Уполномоченный собственник подаёт заявление в соответствующую структуру муниципального образования или поселковой администрации, как этого требует статья 36 Земельного кодекса.
3. Выбираете компанию по проведению землеустройства, муниципальную или частную. Если межевание проводится бесплатно для жильцов, муниципалитет самостоятельно выбирает кадастрового инженера. Как заказать межевание земельного участка бесплатно подробнее тут.
4. Проведение межевания с установкой чётких границ и правильной площади придомовой территории.
5. Постановка размежёванного ЗУ на учёт в Кадастровую палату.
6. Получение паспорта на ЗУ под МКД.
7. Выдача свидетельства о праве общей долевой собственности Pocpeecтpом.

Придомовой участок с кадастровым номером и координатами находится в коллективной собственности. Условия распоряжения землёй определяются решением общего собрания.

Какие документы необходимо собрать?

• Реестр всех собственников с указанием занимаемой площади.
• Правоустанавливающие документы на МКД.
• Технический паспорт дома.
• Заявление в комитет по земельным ресурсам о формировании ЗУ.
• Выписка из протокола общего собрания о решении территориального межевания.

Стоимость и сроки процедуры

Государство не регулирует цены на проведение межевых работ частными организациями. Однако муниципальные образования при ценообразовании используют рекомендованные методики ценообразования кадастровых работ. Цена вопроса находится в границах 15-30 тысяч рублей.

Начало и окончание кадастровых работ регламентируется договором. Как показывает практика, в среднем от начала землеустройства до выдачи паспорта объекта проходит 45 суток.

Особенности составления плана межевания многоконтурного участка

К территориальному межеванию относят работы по установке границ участков, разделённых другими участками, лесом, дорогой, ручьём. Это – так называемые многоконтурные ЗУ, объединяющие в одно целое несколько замкнутых земельных контуров. Они также могут быть образованы за счёт объединения нескольких ЗУ или наоборот, дробления наделов.

По новому законодательству, при кадастровом учёте участку сложной конфигурации присваивается единый индивидуальный номер, независимо от того, какое количество контуров имеется в наличии (на местности). Каждому контуру присваивается порядковый номер, который прописывается в паспорте через двоеточие.

Площадь участка сложной конфигурации рассчитывается из суммы площадей всех геометрических фигур, входящих в объединённый ЗУ.

В описательной части проекта межевания участков, разделённых лесом или дорогой, указываются порядковые номера контуров с указанием границ.

Как решить споры с соседями?

Территориальное межевание затрагивает имущественные интересы владельцев смежных участков, что зачастую не обходится от взаимных претензий. Большинство споров рассматриваются в судебных заседаниях. Правоведы советуют досудебное урегулирование вопросов землепользования – с материальной и психологической точек зрения.

До начала проведения землеустроительных работ инициатор «раздела» обязан известить всех заинтересованных лиц. Рекомендуем обеспечить себе «алиби» — послать заказное извещение с уведомлением о получении. Не явились на кадастровые работы, закон считает, что соседи априори согласны с результатами установки частных границ. Если вы хотите посмотреть образец согласия на межевание земельного участка, пройдите сюда.

При территориальном межевании под многоквартирными домами также нередки споры. К примеру, жильцы первых этажей хотят разбить под окнами клумбы, а «верхние» жильцы планируют заниматься там утренней гимнастикой. Проблема решается выкупом этой части земли или взятием её в аренду. Для этого необходимо заручиться большинством голосов коллективных собственников.

Стимулом для положительного решения является то, что деньги от продажи или аренды поступают в общий котёл. Далее распределяются пропорционально долям остальных собственников, либо, по решению общего собрания, аккумулируются на общем счёте для последующего благоустройства придомовой территории с кадастровым номером.

Дополнительная информация о процедуре:

Заключение

Межевание территорий хоть и не является обязательным, но даёт пользователю наделом чувство защищённости и свободным распоряжением землёй. В процессе проведения кадастровых работ вы можете бесплатно увеличить свой участок на 10 процентов от ранее заявленной площади. Частным владельцам присвоение единого номера позволит дороже продать свой участок, а также жить в мире и согласии с собственники смежных участков.

Кто занимается межеванием земельного участка читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.