Ваша дворовая территория не убирается, на ней нет удобных площадок и мест для отдыха. В довершении бытовых неудобств рядом с многоэтажкой затеяли новое строительство. А рядом с соседним домом разбиты клумбы, обустроена детская и спортивная площадки, ухоженная парковка для авто. За что им всё это? – недоумеваете вы. Ответ прост: владельцы образцового двора провели межевание земельного участка под многоквартирным домом. В результате землеустройства получили все права на придомовой участок. Если вы хотите пользоваться всеми перечисленными благами, и не только, займитесь землеустроительными работами, не откладывая процесс в долгий ящик. Мы расскажем, с чего начать процедуру межевания, с кем согласовать границы придомовой территории, где заказать саму процедуру.
Содержание статьи
Правовые основы межевания придомовой территории многоквартирного дома
Закон стоит на страже интересов собственников многоквартирных жилых домов и регламентирует процедуру определения границ придомовой территории. Последние изменения в Земельном кодексе произошли в марте 2015 года, и они касаются предельно допустимой площади под домом и примыкающей к нему территории.
Она определяется в соответствии с положениями статьи 11.9 ЗК РФ:
- В муниципалитетах действуют градостроительные регламенты, где отражены минимальные и максимальные размеры ЗУ под многоэтажными жилыми домами.
- Если региональные законодатели не приняли такой регламент, землеустроительные предприятия при проведении межевания территории руководствуются федеральным законодательством и Земельным кодексом.
- При проведении межевания учитывается возможность беспрепятственного проезда по территории ЗУ специальной техники, движения пешеходов. Это требование необходимо учитывать при установке шлагбаума на въезде во двор.
- При установке границ ЗУ под МКД не допускается создание многоуровневых участков с изломанными границами, разделённых парковой зоной, чересполосицей.
- В территорию образованного участка не может входить подъездная дорога общего пользования, инженерные сооружения. Если обойти этот пункт нельзя – вступает в действие договор земельного сервитута.
Жилищный кодекс разъясняет процедуру приватизации земельного участка под многоквартирным жилым домом. Закон требует оформления желания большинства жильцов провести эту процедуру в очередной последовательности.
Далее следует ознакомиться с новой редакцией 2018 года ФЗ 218. В третьей главе документа подробно описаны особенности кадастрового учёта земельных участков различного назначения.
Законодатель чётко определил следующие этапы учёта недвижимого имущества:
- сроки проведения межевания и стоимость;
- размер государственной пошлины;
- требования к документам и межевому плану;
- основания для отказа в регистрации и возврата документов.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Что даёт межевание жителям многоквартирного дома?
Главное, что получают граждане от определения точных границ придомовой территории – право свободного распоряжения теперь уже своей землёй. В границах вашей территории ни муниципалитет, ни представители бизнеса не имеют права начинать новое строительство – так называемую уплотнённую постройку. Пожалуй, это одно из значимых «завоеваний» жильцов многоэтажек.
В судах годами слушаются дела о «самовольной» застройке придомовой территории – сложно доказать незаконность возведения объектов капитального строительства или «времянки» на неразграниченных землях. Если жильцы вовремя «застолбили» территорию – суд признает незаконность постройки в короткое время.
Другие плюсы
Если вы на законных основаниях закрепили своё право на распоряжение придомовой территории, получаете следующие преимущества:
- Ограничить доступ на свою территорию в помощью установленного шлагбаума. Этот процесс регулируется законодателем, требующим соблюдения прав третьих лиц.
- Совместно планировать благоустройство двора: где разместить зону отдыха, разбить цветники, посадить деревья, обустроить парковку для автомобилей.
- Требовать от управляющей компании комплексной уборки территории, установки малых архитектурных форм.
- Если вы начнёте продавать свою квартиру в доме, под которым приватизирована земля, начальная цена будет выше, нежели в том доме, где жильцы не размежевали ЗУ.
- При расселении аварийного дома с приватизированным участкам земли собственники вправе рассчитывать на дополнительную плату к цене жилого помещения.
- Сдавать в наём коммерческим структурам неиспользуемые жильцами дома участков земли. Арендная плата поступает на общий счёт дома или распределяется среди собственников пропорционально их долей. Но, земельная доля собственников жилья не может продаваться или передаваться по договору третьему лицу. Она учитывается лишь для оплаты работ по уборке и благоустройству, либо для распределения средств, полученных в результате предпринимательской деятельности ТСЖ.
Трудности и минусы
Межевание территории — это процесс, в котором жильцам необходимо выступать «единым фронтом». Законом определено, что не менее половины собственников жилья должны принять решение о межевании земельного участка на общем собрании. Как показывает практика, добиться такого решения ещё сложнее, чем созвать на общий сбор всех соседей по дому.
Вторая трудность – получить финансирование из местного бюджета на проведение работ по разграничиваю территории. Обязанность проведения таких работ возлагается на органы местного самоуправления, но в казне, как обычно, не хватает средств на бесплатное межевание земельного участка под многоэтажками муниципального образования.
Очевидные минусы лежат в финансовой плоскости:
- Управляющая компания увеличит стоимость работ по уборке и обслуживанию новой территории, принадлежащей жильцам после межевания и постановки на кадастровый учёт.
- Остаточный принцип финансирования местных программ по землеустройству облегчит кошелёк жильцов в среднем на 15-35 тысяч рублей. Примириться с затратами вам поможет то, что чем больше квартир в доме, тем меньшую сумму заплатит каждый собственник.
Как происходит межевание земельного участка многоквартирного дома?
Начало работ по землеустройству вокруг жилого дома развивается по двум сценариям:
- Жильцы решили выступить инициатором защиты своего придомового участка от посягательств со стороны. На этом этапе ваша задача – найти единомышленников в кругу соседей и обеспечить кворум собственников на общем собрании. Правильно оформить согласие простого большинства.
- Чиновники включили ваш МКД в программу проведения землеустроительных работ. Они готовят соответствующее постановление и все работы проводят за счёт бюджетных ассигнований.
Дальнейший порядок межевания земель происходит в зависимости от того, кто инициировал проведение работ по установке границ ЗУ. Мы рассмотрим случаи, когда инициаторами становятся сами жильцы дома – это наиболее распространённый способ узаконивания границ.
Алгоритм действий инициативных жильцов
- Решение собрания оформляется протоколом, где указывается ответственное за выполнение работ лицо. Оно в дальнейшем уполномочено вести всю подготовительную часть землеустройства.
- Заявление об установке границ направляется в отдел по распоряжению земельными участками местной администрации. К нему прикладываются необходимые документы, перечень которых уполномоченному предоставят в органах местного самоуправления.
- Чиновники анализируют пакет документов и дают согласие на проведение землеустроительных работ вокруг конкретного дома.
- Определяются границы придомового владения с учётом этажности МКД, количества квартир, земельного регламента, действующего в каждом конкретном населённом пункте.
- Администрация поселения может рекомендовать жильцам обратиться в муниципальное землеустроительное предприятие, где расценки регулируются и несколько ниже, чем в коммерческих фирмах. Но выбор всегда остаётся за заказчиком работ.
Где заказать межевание?
Собственники квартир в МКД имеют право заказать межевание территории в любой организации, занимающейся проведением землеустроительных работ. Если инициатором проведения межевания является муниципалитет, работы выполняет муниципальное предприятие. Если на территории поселения нет соответствующего МУПа, проект разграничения земель проводит лицензированная коммерческая организация. Что такое проект планировки территории и проект межевания территории подробнее здесь.
Процесс межевания не такой уж простой, как это может показаться несведущему человеку. Советуем жильцам взвешенно подойти к выбору исполнителя. Кадастровый инженер должен иметь соответствующий аттестат и быть включён в государственные единый реестр специалистов по межеванию.
Проект межевания территории под многоквартирным жилым домом относится к разряду сложных. Корректно и с гарантией его выполнит государственная компания – с заявкой обращайтесь в БТИ. Если работа срочная, а в госкомпании вам обещают заняться ею лишь в следующем квартале, ищите частные организации.
Обращайте внимание не только на цены проведения работ, но и отзывы. Обязательным условием для допуска к проведению межевания должна быть аттестация кадастровых сотрудников, а основный вид работ фирмы – геодезические.
С кем нужно согласовывать границы придомовой территории?
Начавшим приватизацию земли под МКД необходимо знать, что площадь земельного участка, его конфигурация устанавливаются органами местного самоуправления, исходя из градостроительного плана и регламента.
При этом учитываются:
- площадь земли, занятая самим домом;
- размер детской, спортивной площадок:
- границы зоны отдыха и парковок;
- красные линии и природные линии границ.
А вот границы отмежёванного участка необходимо согласовать с пользователями смежных участков, владельцами соседних домов и арендаторов, если таковые имеются на придомовой территории.
Поэтапная инструкция межевания земли под МКД
После того, как у вас окажется на руках постановление местной администрации о разрешении межевания и план землеустройства обратитесь в геодезическую компанию.
- Предоставляется пакет правоустанавливающих и информационных документов на ЗУ под МКД.
- Составляется и утверждается проект межевания ЗУ, техническое задание.
- Проводятся измерения площади участка.
- Отмечаются границы придомовой территории и согласовываются с заинтересованными сторонами.
- Изготавливается итоговый документ по межеванию ЗУ с описательной частью и чертежами.
- Уполномоченный от жильцов получает акт межевания и относит его в Росреестр для оформления права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.
После уплаты пошлины и экспертизы документов жильцы получают в своё безраздельное пользование придомовую территорию с индивидуальным номером и кадастровыми координатами. Кадастровая палата определяет стоимость земли под МКД, которая пригодится жильцам при сносе аварийного дома.
Сроки и стоимость
Межевание ЗУ под МКД носит затратный и затяжной характер. Это обусловлено тем, что первоначальные документы об установке границ готовит местная администрация.
Усложнить процесс может перенос красных линий, изменения, внесённые в зональную планировку. В этом случае ГК предписывает проводить публичные слушания по проекту межевания территории. Участники общественного мероприятия вырабатывают рекомендации для местного законодательного органа. Подобные проволочки могут занять три и более месяца, так как зависят от расторопности чиновников и депутатов.
Геодезические работы и изготовление итоговых документов занимают 30 – 45 дней. За 7 рабочих дней возможно завершить всю процедуру, предоставив документы на регистрацию ЗУ.
Стоимость реализации проекта межевания земли под МКД зависит от следующих факторов:
- места нахождения дома (мегаполисы, областные, районные центры, посёлки);
- этажности жилья;
- конфигурации ЗУ;
- площади.
Парадоксально: расценки на проведение работ могут быть ниже у частных компаний, хотя государственные обязаны придерживаться регулируемых тарифов. При выборе геодезистов руководствуйтесь качеством проведения работ. Оценку кадастровых инженеров найдёте в отзывах и в Реестре.
С учётом всех факторов цена вопроса находится в границах 10 – 40 тысяч рублей, что в переводе на количество жильцов не является заоблачной суммой.
Разрешение спорных вопросов
Земля под МКД стала общей долевой собственностью жильцов – пора наводить порядок в границах своих владений. Отныне вы вправе кардинально решить вопрос с самовольной застройкой общей территории. Конечно же, по решению суда.
Что считается самовольной постройкой?
В статье 222 ГК РФ одним из признаков «самовольности» считается застройка без разрешения на то собственников.
В этот разряд попадает:
- ограждение парковочного места кем-то из жильцов;
- возведение гаража;
- пристройка к дому, где открыта аптека, магазин, предприятие бытового обслуживания, кафе.
Плюсом для владельцев земельного участка, находящегося в общей долевой собственности жильцов является то, что напрямую с исковым заявлением в суд может обратиться любой из собственников. Для остальных жителей МКД, где не размежёвана территория, существует другой порядок: обращение в префектуру, муниципалитет и так далее. Если чиновники бездействуют, только тогда жильцы вправе обратиться в судебную инстанцию.
Об порядке оформления и постановки на кадастровый учёт рассказывает представитель земельно-кадастровой компании:
Резюме
У жильцов, оформивших ЗУ под многоквартирным домом, есть ряд преимуществ по распоряжению своей собственностью. Немного терпения и денег – и ваш двор будет выгодно отличаться от соседних. Обустраивать его вы будете по своему усмотрению, а также решать, кому из юридических лиц сдать неиспользуемые земельные площади.
Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.