Можно ли купить участок без межевания участка или продать, завещать, подарить?

В 2012 г. Правительством РФ была составлена т.н. «дорожная карта» (N 2236-р Повышение качества госуслуг в сфере гос. кадастрового учёта…») на ближайшее время, согласно которой планировалось с 1 января 2018 г. запретить продавать любой участок без межевания участка. Однако в 2017 г. наш законодательный орган столкнулся с резким взвинчиванием цен кадастровыми инженерами, нежеланием владельцев заказать межевые работы и, соответственно, изыскать необходимые средства в такой короткий период, а также другими препятствиями. Какими были дальнейшие шаги Правительства? Можно ли сейчас продать/купить не межёванный надел?

Можно ли продать земельный участок без межевания участка?

Межевание предполагает установление/определение границ земельного надела, определение его точной площади и других кадастровых характеристик.

В силу разных причин может быть так, что на наделе не производились межевые работы, границы и площадь не определены, но есть кадастровый номер.

Чаще всего такая ситуация встречается у дачников, т.е. владельцев дачных/садовых наделов.

Зачастую провести межевание их останавливает:

• высокая цена межевания участка;
• сделанный ими в своё время незаконный «захват» соседской или общей земли и др.

Нередко такая же проблема возникает у граждан:

• владеющих наделом по праву бессрочного пользования. Им нельзя никак распорядиться такой землёй, и потому они лично не заинтересованы в оплате и проведении межевых работ;
• приобретших не межёванный участок по собственному желанию и потому не считающих нужным что либо менять;
• получивших надел по какой-либо госпрограмме (помощь молодым или многодетным семьям и т.п.);
• ранее проведших процедуру, но не подавших после межевания земли соответствующие документы в Росреестр для занесения данных в ЕГРН (прежде — ГКН).

Как узнать было ли межевание земельного участка по кадастровому номеру читайте здесь.

В 2017 г. Правительство РФ изъяло пункт об обязательных межевых работах из «дорожной карты». Благодаря этому граждане могут продавать не межёванные земельные наделы абсолютно законно. За этот период ни одна сделка покупки или продажи участка без межевания не была приостановлена из-за отсутствия чётких границ у надела.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Продажа без межевания

Ряд требований, необходимых для успешной регистрации операции с земельным наделом:

1. Земля должна быть изначально оформлена в собственность продавца (в наличии правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.);
2. Нет решения госоргана о выводе этой территории из земельного оборота;
3. Надел не находится под арестом или в залоге;
4. Нет задолженности по уплате налогов за землю;
5. Имеется весь пакет требуемых законодателем документов.

А если продажа не межёванного надела разрешена (был бы кадастровый номер), то для чего оплачивать услуги кадастрового инженера?
Если продавец заинтересован в продаже надела, то ему необходимо привести документацию на него в порядок, чтобы привлечь покупателей и ускорить регистрацию сделки в Росреестре (в т.ч. обновить кадастровые данные). Если вы хотите узнать как проводится межевание земельных участков пройдите сюда.

Межевание особенно важно для земельных наделов, которые:

• не обладают зафиксированными на местности границами, а именно: нет забора, соседи произвели ”захват» части земли или расположены в поле;
• обладают границами со множеством изломов: в такой ситуации важно знать точную форму участка;
• в документах прописаны с одной площадью, а в натуре имеют другую (законом допускается погрешность не более 10% от площади надела).

Нормативно-правовые акты операций с земельными участками

Основные положения земельного законодательства закреплены в Земельном кодексе.

Разъясняют и дополняют его положения:

• Гражданский кодекс — о купле-продаже, дарении, аренде, установлении сервитутов и т.д.;
• Фед. закон «О гос. регистрации недвижимости» N 218-ФЗ — подробно описывает процедуру регистрации прав/наложения ограничений на владение;
• Отчасти — фед. закон «О кадастровой деятельности» N 221-ФЗ. Этот законодательный акт практически не применяется (хоть его полностью ещё не отменили), его основные положения перешли в 218-ФЗ;
• Налоговый кодекс и письма ФНС, Минфина — о размере и порядке уплаты налогов и госпошлин.

Можно ли купить землю без межевания?

Приобретение не межёванного надела не запрещается российскими законами. Главное — приобретаемый надел должен иметь кадастровый номер. Проверить его наличие можно по имеющимся у продавца документам (свидетельстве старого образца, межевом плане и т.п.) или на Публичной кадастровой карте, доступной на сайте Росреестра.

Но, если так получилось, что уже купили участок без межевания, нужно готовиться к наличию дополнительных рисков как во время оформления документов для совершения такого рода сделки, так и после. Помимо этого впоследствии скорее всего возникнет необходимость всё новых вложений личного времени и средств.

В указанном в законодательстве списке документов для успешной регистрации сделки купли-продажи земельного надела значатся:

• заявление установленной формы на проведении соответствующей сделки;
• паспорта сторон;
• если вместо одной стороны участвует представитель — подтверждающий полномочия документ (доверенность, документ об опекунстве, согласие родителей и т.п.);
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
• заключённый договор в 2 экз.;
• если предусматривается законом — передаточный акт;
• если приобретаемый надел будет записываться на имя одного из супругов, то нужно приложить соответствующее соглашение, решение суда, брачный договор и т.п., позволяющее произвести такую операцию;
• если приобретается не надел целиком, а доля в праве — согласие владельцев остальных долей на продажу и их отказ от покупки;
• если продаваемый надел является предметом рентных отношений — согласие рентополучателя;
• если надел под ипотечным обременением — согласие залогодержателя.

В зависимости от специфики проводимой сделки специалист Росреестра вправе затребовать от сторон иные необходимые для регистрации документы.

Купили участок без межевания участка — последствия для покупателей

При покупке участка без межевания новому владельцу придётся столкнуться с его некоторыми отрицательными правовыми особенностями. Единственным хорошим моментом является то, что обычно продавцы такой земли хорошо уступают в цене, лишь бы не потерять покупателя. На этом положительное кончается: все дальнейшие споры с соседями и коммунальщиками, недоразумения и судебные тяжбы (и связанные с этим финансовые затраты) лягут на плечи нового владельца.

Владельцев соседних наделов может не устраивать расположение забора, т.е. границ. Внесудебно такой конфликт разрешить не удастся: придётся прибегать к судебной защите своих прав.

Можно ли построить дом на ЗУ без межевания?

Законодатель ввёл запрет на регистрацию таких построек. Дело в том, что построенное на не межёванном наделе строение может нарушать т.н. «красную линию», и, в случае судебного разбирательства, будет признано подлежащим сносу.

Красной линией на кадастровой карте отделяется территория, годная для строительства, от:

• автомобильных и ж/д дорог;
• линий электропередач;
• труб газопровода;
• линий связи;
• общей территории и т.д.

Благодаря этой линии можно определить оптимальное место для возведения строения: будут учтены должные согласно нормативам градостроительства промежутки.

Можно ли получить участок по наследству или подарить?

При оформлении наследства на себя не межёванный надел получить во владение можно, но этот процесс будет дольше и дороже, чем если бы земля ранее прошла межевание.

Существует законопроект » Об определении точных границ участков и местоположения зданий …» (который на сегодняшний день даже не внесён на рассмотрение депутатам Госдумы), предусматривающий внедрение запрета на оборот земель, зарегистрированных в Реестре, но не имеющих точно определённых законом границ. Но не известно ни даты внесения его в Госдуму, ни примерное время принятия.

Можно ли провести коммуникации?

Подвести газ, электричество на такой земельный надел — незаконное мероприятие. Любой коммунальной службе для заключения договора о подключении и дальнейшей поставки потребуются документы землевладельца, подтверждающие точные земельные границы, расположение находящихся на нём строений.

Можно ли выделить доли из надела?

Раздел земельного надела представляет собой процедуру, при проведении которой все кадастровые сведения о первичном наделе удаляются из Реестра, а вместо них вносится информация о вновь образованных участках. Они будут иметь индивидуальные кадастровые номера и являться отдельными объектами недвижимости.

Выдел доли (ст. 11.5 Земельного кодекса) предполагает, что изначально надел находится в долевой собственности. В том случае, если один из совладельцев решит получить свою часть в натуре (если её размер позволяет это сделать), производится процедура образования нового надела. Прежний надел считается «изменённым».

Можно ли заложить надел без межевания банку?

При желании нового владельца оформить кредитный заём с залоговым обременением на надел в банке/ломбарде, иной кредитной организации, ему будет отказано, т.к. затем подобное учреждение, в случае неуплаты долга, не сможет реализовать такой надел.

Банки следуют политике минимизации рисков и потому не соглашаются на участие в подобных сделках. Но был бы спрос: на кредитном рынке работают много организаций, охотно берущих такую землю в обеспечение займа, однако это скорее всего мошенники.

Можно ли получить государственную компенсацию в случае потопа, землетрясения и т.п.?

Если произойдёт неконтролируемый природный катаклизм и он затронет намежеванный надел, то владельцу, по закону, не удастся получить какую-либо материальную компенсацию от государства.

Страховые компании также не возьмут такую землю на баланс.

Можно ли сдавать в аренду?

Аренда для намежеванный надел не запрещена. Единственное: нужно постараться заранее проверить та ли это земля, которую показывали ранее. Есть случаи, когда сначала гражданина, желающего взять в аренду землю, привозят на просмотр в одно место, а впоследствии оказывается, что надел этот находится в другом, испещрённом холмами и оврагами.

О запрете сделок с участками, не прошедших межевание, рассказывает специалист:

Наше государство идёт в сторону установления обязательности межевых работ: разрабатываются законопроекты, утверждаются «дорожные карты». С одной стороны, это выгодно самому государству: его казна ежегодно заполняется на 70-80% за счёт налоговых поступлений. Межевание же увеличит количество объектов налогообложения. С другой — полезно самим землевладельцам: уточнённые сведения в ЕГРН упростят процесс распоряжения наделом и сведут на нет притязания на него со стороны владельцев соседних участков.

Сколько соток земли можно оформить в собственность бесплатно читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Межевание» по ссылке.