После получения земли в собственность человек получает право на свободное распоряжение своим участком. Такую землю он может передать, продать, подарить, сдать в аренду и так далее. Однако существует ряд ситуаций, при которых его право на свободное распоряжение может быть ограничено. Главным примером подобного ограничения является сервитут. Но что представляет собой сервитут по ст. 274 ГК РФ? Правда ли, что обременение накладывается не только в добровольном порядке, но и через суд? И как выглядит судебная практика по делам, которые связаны с оформление сервитута? Ниже эти вопросы будут в подробностях рассмотрены.
Содержание статьи
Понятие сервитута в области гражданского права
Сервитут по ГК РФ – это право одного человека на ограниченное пользование каким-либо чужим объектом. Фактически сервитут является вариантом обременения. Его объектом могут выступать недвижимость, различные ценные объекты и земельные участки.
Лицо, в чью пользу назначается обременение, называют сервитуарием. Ограничение устанавливается только в том случае, если человек хочет реализовать своё право на свободное распоряжение имуществом, но в силу объективных причин он не может этого сделать.
Например, человек приобрёл в личное пользование земельный участок, вокруг которого располагаются другие участки — в таком случае у него будет отсутствовать прямой доступ к своей территории, поэтому он имеет право на наложение сервитута на земельный участок соседа, чтобы получить доступ к своему участку.
Право на обременение регулирует ЗК РФ (ст. 23) и ГК РФ (статьи 274-276), а также специальный закон N 341-Ф3, который вносит незначительные поправки в вышеперечисленные кодексы.
Различают несколько видов обременения в зависимости от некоторых параметров:
- По времени действия — срочный (устанавливается на определённый срок) и постоянный (срок действия отсутствует).
- По характеру принадлежности — частный (земля/имущество принадлежит частным лицам, ИП, ООО, ЗАО и так далее) или публичный (земля/имущество принадлежит муниципалитету или государству напрямую).
- По способу оформления — в добровольном порядке на основании консенсуса сторон и в принудительном порядке на основании решения суда.
- По объёму денежного вознаграждения — возмездный (есть вознаграждение) и безвозмездный (вознаграждение отсутствует).
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Виды сервитутов в области земельного кодекса
Такие соглашения широко применяются в области земельного права, где в качестве объекта обременения выступают частные и муниципальные участки.
Сервитут по ЗК РФ подразделяется на две группы в зависимости от того, кем является владелец участка:
- Частный (владельцем земли являются частные лица, ИП, ООО и другие). Основные случаи — обеспечение доступа к земле через соседний участок, создание коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение и другие) и некоторые другие случаи, которые перечислены в 32 статье Земельного кодекса.
- Публичный (землей владеет муниципалитет или государство). Основные ситуации — обеспечение доступа к земле через муниципальный участок, создание коммуникаций, мелиорация, выпас и/или прогон домашнего скота, осуществление охоты и рыбалки, сенокос, получение доступа к территориям, которые признаются прибрежной зоной, а также некоторые другие случаи на основании ст. 32 ЗК РФ.
Установление сервитута судом по ст. 274 ГК РФ
Земельный сервитут — это соглашение, которое устанавливается в добровольном порядке или на основании решения суда.
В первом случае потенциальный сервитуарий должен составить и переслать владельцу участка/имущества письменное предложение на оформление обременения.
В этом документе в обязательном порядке должны быть оговорены следующие важные моменты:
- Базовая информация о заявителе (полное имя, год рождения, паспортные данные и так далее).
- Основания для применения обременения.
- Сведения о земельном участке (расположение, площадь и так далее).
- Способ пользования.
- Сроки действия, а также условия и порядок его прекращения.
- Права и обязанности сторон.
- Информация об оплате.
- Срок рассмотрения предложения.
После получения письменного предложения владелец участка может внести встречное предложение, а спор может продолжаться до тех пор, пока обе стороны не придут к консенсусу. После согласования всех важных моментов обе стороны должны подписать соглашение и направить его в ЕГРН для регистрации (образец соглашения о сервитуте земельного участка можно скачать прямо здесь).
Однако на практике далеко не во всех случаях обеим сторонам удаётся достигнуть консенсуса на добровольных началах. Если владелец земли отказывается подписывать соглашение, то потенциальный сервитуарий может обратиться в суд для реализации своего права. При этом поводом для подачи иска может стать не само наличие оснований для оформления соглашения, а именно сам факт невозможности достигнуть добровольного консенсуса (иначе говоря, человек должен сначала попытаться решить эту проблему самостоятельно).
В судебном иске человек должен доказать, что он не может распоряжаться своим имуществом или землей без оформления сервитута.
Также в исковом заявлении он должен перечислить базовые сведения об обременении:
- сведения об участке,
- способ пользования,
- сроки действия,
- порядок прекращения,
- сведения об оплате и так далее.
После получения иска судья должен рассмотреть заявление и вынести своё решение. Копия судебного постановления выдаётся не только сервитуарию, но и владельцу участка.
Судебная экспертиза, доказывающая необходимость установки сервитута
В большинстве ситуаций для установления обременения необходимо провести специальную экспертизу, которая установит, являются ли требования истца об установлении обременения законными или нет.
Экспертиза также проводится для уточнения некоторых важных условий обременения:
- площадь земельного участка,
- сроки действия,
- порядок прекращения,
- размер вознаграждения за пользование чужой землей и так далее.
Проведение экспертизы является платной процедурой (в большинстве ситуаций оплачивает экспертизу истец-сервитуарий).
Судебная практика — примеры
В судебной практике встречаются случаи как отказа, так и признания обременения. Ниже мы рассмотрим несколько характерных примеров, которые помогут вам понять, от чего зависит решение суда.
Отказ в установке сервитута
Пример №1 — подвальное помещение
Частный предприниматель Иванов И. И. арендовал у муниципалитета подвальное нежилое помещение для коммерческих нужд. Подвальное помещение располагается в многоэтажном здании, которое также принадлежит муниципалитету.
Предпринимателю Иванову И. И. понадобился беспрепятственный доступ к своему подвалу, поэтому он обратился в суд для оформления сервитута на первый этаж муниципального здания (первый этаж арендует сторонний человек Сидоров С. С).
Суд назначил проведение экспертизы и установил, что получить доступ к подвалу можно тремя путями:
- Через первый этаж помещения, которое арендует Сидоров С. С.
- Через улицу с помощью лестничного спуска.
- Через подъезд, который является общей собственностью всех арендаторов.
Фактически экспертиза показала, что Иванов И. И. действительно может получить доступ к своему подвалу через помещение, которое арендует Сидоров С. С, однако, есть и альтернативные способы доступа к объекту (уличный спуск и подъезд). Иначе говоря, у истца есть альтернативные способы доступа к помещению, но он ими не хочет пользоваться. Поэтому в оформлении обременения Иванову И. И. было отказано.
Пример №2 — просрочка платежей за пользование чужим тоннелем
Гражданину Антонову А. А. на правах частной собственности принадлежит небольшой инженерный тоннель. Другой гражданин Сергеев С. С. арендовал часть тоннеля, чтобы проложить в нём свои коммуникационные кабели. За использование тоннеля Сергеев обязался вносить оплату Антонову, но через некоторое время обязательные платежи прекратились. После этого Антонов А. А. обратился в суд с требованием оформить на имущество Сергеева С. С. бессрочный сервитут.
Но в удовлетворении иска на установление обременения было отказано.
Причин для отказа было две:
- Сервитут используется только в исключительных ситуациях, когда другие варианты разрешения проблемы невозможны. Судебная экспертиза показала, что в случае крайней необходимости кабели из сети можно удалить или переместить, поэтому проблему можно разрешить и другими способами без оформления обременения.
- Для компенсации ущерба более разумно подавать иск о наличии задолженности по обязательным платежам
После получения отказа Антонов А. А. подал апелляцию в вышестоящий суд. Однако и там он получил отказ на тех же основаниях.
Установления сервитута
Пример №1 — помещение на 4 этаже
ОАО является собственником нежилого многоэтажного строения. На 4 этаже здания имеется небольшое помещение, которое принадлежит другому юридическому лицу со статусом ЗАО. Для доступа к этому помещению используется лестница, которая располагается внутри здания. Для получения доступа к своему объекту на 4 этаже ЗАО заключило с ОАО договор аренды лестницы, однако по истечении срока действия договора ОАО отказалось оформлять новый договор аренды.
ЗАО обратилось в суд с требованием установить частное ограничение на лестницу для обеспечения доступа к своему объекту на 4 этаже. После рассмотрения дела была проведена экспертиза, которая показала, что единственным возможным способом обеспечения доступа к строению на 4 этаже является лестница. Поэтому судебный иск ЗАО был удовлетворён, что привело к установлению сервитута.
ОАО подало апеляцию, но вышестоящий суд остановил решение без изменений.
Пример №2 — участок без доступа
Есть участок 1, который принадлежит гражданину X. Рядом с ним имеется участок 2, которым владеет господин T. При этом участок 2 расположен таким образом, что он с одной стороны примыкает к реке, а с трёх других — к участку 1 гражданина X (участок 1 имеет сложную форму).
Гражданин T написал заявление гражданину X с требованием предоставить ему сервитут для получения доступа к своему участку. Но гражданин X отказался подписывать заявление, поэтому господин T обратился в суд.
Во время суда выяснились следующие факты:
- Ответчик согласен на оформление обременения, но по его мнению истец предолжил абсолютно нерациональный способ оформления обременения (план был составлен таким способом, что ответчику пришлось бы демонтировать большое количество зелёных насаждений и различных объектов).
- Была проведена судебная экспертиза, которая установила, что существуют также и альтернативные способы доступа к участку истца через участок ответчика, которые не предполагают демонтаж зелёных насаждений и различных объектов.
В результате суд удовлетворил иск истца и признал сервитут, однако в качестве обременённой территории был выбран другой участок, предложенный экспертом. Решение судьи основывалось на том, что истец действительно нуждается в обеспечении доступа, но для этого может использовать другой участок, который для ответчика носит гораздо меньшую ценность.
Определение платы за обременение
Закон о сервитуте гласит, что за предоставление земли в чужое пользование владелец участка имеет право получить справедливое вознаграждение. При этом денежная сумма может выплачиваться единовременно либо фиксированными платежами в течение определённого периода (при бессрочном обременении — в течение всего периода установления ограничения вплоть до его отмены).
В случае добровольного обременения размер денежного вознаграждения определяется на основании соглашения сторон (этот факт должен быть зафиксирован в письменном предложении на оформление сервитута).
Алгоритм подсчёта выглядит так:
- Сначала комиссия оценивает объём прямых убытков, которые терпит владелец земли в результате наложения обременения. При этом на размер убытков влияют такие параметры, как площадь участка, интенсивность его использования другим человеком, примерная рыночная стоимость и так далее.
- После этого происходит перерасчёт прямых убытков с учётом повышающих коэффициентов Росземкадастра, которые должны учесть различные косвенные убытки (упущенная прибыль, разница стоимости земли с обременением и без него и так далее).
- В конце происходит согласование графика выплат с сервитуарием и владельцем участка (обычно применяется схема, по которой сервитуарий обязывается перечислять деньги в пользу хозяина земли 1 раз в месяц).
Решив приватизировать свой сад-огород, необходимо изучить порядок процедуры и собрать все документы для приватизации садового участка. Важно, чтобы пакет был полным и документы были оформлены без ошибок.
Как приватизировать земельный участок под частным домом узнайте здесь. В этом процессе есть свои важные нюансы.
Прекращение сервитута
Действие соглашения может быть прекращено в двух основных ситуациях:
- По требованию владельца участка, если исчезли основания для наложения обременения (например, владелец проложил коммуникации, для установки которых он и потребовал обременение).
- По решению суда, если сервитут значительно усложняет пользование участком (например, для создания проезда к соседнему участку сервитуарий хочет разрушить различные объекты, которые принадлежат владельцу земли).
Также нужно учитывать, что достаточно часто сервитут (земельное право) оформляется на ограниченный срок. Поэтому по истечении этого периода обременение снимается автоматически.
Дополнительный обзор судебной практики по делам об установлении сервитута:
Заключение
Теперь вы знаете о том, что представляет собой понятие сервитута в Земельном и Гражданском праве. Подведём итоги. Сервитутом называют ограниченное право пользования чужим имуществом или землёй. Такое обременение накладывается только в крайних случаях — когда отсутствует прямой доступ к участку, когда невозможно проложить коммуникации и так далее. Подобное обременение может накладываться по согласию сторон или через суд. За пользование землёй сервитуарий обязан выплачивать владельцу участка справедливое вознаграждение, размер которого определяется специальной судебной комиссией.
Есть ли налоговые последствия у договора мены земельных участков читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.