Сервитут на земельный участок: что это такое, понятие и виды

Иногда законному владельцу земельного надела приходится «потесниться» в своих правах: кому-то из соседей, к примеру, некоторое время необходимо будет пользоваться колодцем, пока не выкопает свой. Для этой ситуации законодатель изобрёл правовую конструкцию, способную удовлетворить интересы каждой стороны — сервитут. Что это такое, и какие его условия обязательны? Как правильно его зарегистрировать? Какие документы потребуются?

Сервитут на земельный участок, что это такое?

Исходя из законодательного определения, данного в ст. 274 ГК России, сервитут — есть право ограниченного пользования чужим (соседским) земельным участком. Воспользоваться им можно, уплатив соразмерную сумму или без таковой оплаты (плата за сервитут на земельный участок устанавливается на усмотрение соседа-землевладельца), лишь при наличии объективных нужд, удовлетворить которые без установления сервитута не представляется возможным.

Установление сервитута на земельный участок совсем не означает лишение владельца прав на него.

В случае если изменится владелец обременённого надела, то он примет также и сервитут земельного участка, и его прежние условия.

Время действия сервитута может быть определено при его первичном установлении сторонами. Это может быть временный или постоянный сервитут. Что касается публичного сервитута, то его срок должен учитывать ограничения, указанные в ст. 39.24 ЗК.

Договор об установлении сервитута представляет собой письменное соглашение на право пользования территорией соседнего участка, которое обязательно должно выражать добровольное намерение владельца земельного надела на установление данного обременения.

Также закон о сервитуте указывает на запрет на односторонность соглашения о сервитуте: это означает, что, например, нельзя завещать своим наследникам обязательное заключение договора о сервитуте.

Основания прекращения сервитута изложены в отдельной статье.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Что означает определение слова «сервитут»?

Определение слова «сервитут» впервые было дано ещё римскими юристами. Под ним понималось правоотношение, в котором одна сторона обладала наделом, использование которого могло удовлетворить нужды второй стороны, имеющей надел по соседству. Понятие позволяет устанавливать сервитут помимо земли на какое-либо строение или иную недвижимость.

Особенностями земельного сервитута являются:

1. Его сущность состоит не в полном лишении прав землевладельца, а в чётко определённом обременении;
2. Для владельца обременённой земли не устанавливаются ограничения на её использование в соответствии с назначением и на право распоряжения ею;
3. Землевладелец может потребовать от заинтересованного в установлении сервитута лица уплаты определённой денежной суммы в качестве возмещения (величина выплаты должна быть соразмерной);
4. Его установление должно носить добровольный (по соглашению между сторонами) характер, но в исключительных случаях (согласно решению судебного органа) соглашение может быть заключено принудительно. Судебная практика на установление сервитута на земельный участок вот здесь.

Понятие и виды сервитутов на землю

В зависимости от субъектов правоотношений сервитуты на земельные наделы можно подразделить на (ст. 23 ЗК России):

• Частный сервитут;
• Публичный сервитут.

Целью частного сервитута будет удовлетворение потребностей отдельно взятого гражданина или некоторой группы граждан.

Это может быть:

• предоставление беспрепятственного прохода/проезда через земельный надел соседа;
• постройка, реконструкционные работы линейных объектов (ЛЭП, газо- и водопровод, авто- и железные дороги и т.п.), их прямая эксплуатация;
• иные возможности пользования, предусмотренные соглашением о сервитуте.

Публичный же сервитут будет иметь стороной-инициатором какой-либо госорган или муниципалитет, заботящиеся о нуждах государственного или местного порядка.

Может устанавливаться для обеспечения:

• доступа населению к колодцам, озёрам, рекам, водохранилищам и т.п.;
• возможности проведения дренажных работ на земельном наделе при возникновении необходимости;
• забора воды или водопоя для сельхоз животных;
• работ по сенокошению;
• использования надела в качестве места для охоты, рыболовства, рыбоводства и т.д.

По времени, на которое устанавливается обременение, можно выделить следующие виды:

• Срочный — т.е. имеющий определённый срок действия (например, до окончания монтажа коммуникаций, окончания рытья собственного колодца и т.п.);
• Постоянный (максимальный срок действия — 49 лет).

В соответствии с целями установления обременения, сервитуты подразделяются на:

• Городские (применяются к уже застроенным наделам). К такому виду можно отнести, к примеру, ввод запрета на возведение построек выше определённой этажности на наделе соседа, что важно для сохранения хорошего вида, предотвращения затенённости и т.п.;
• Сельские (для незастроенных или полевых наделов). Это может быть право на прогон стада через соседнюю землю, установление сервитута для проезда и т.п.

Ещё одним фактором для классификации сервитутов является качество объекта:

• Водный — использование каких-либо водных объектов, расположенных на земле соседа;
• Лесной — пользование лесными ресурсами: сбор ягод и грибов, древесины для личных нужд и т.п.

Это так называемые предиальные сервитуты.

Порядок государственной регистрации сервитута

Договор земельного сервитута земельного участка необходимо регистрировать. Подать заявку на госрегистрацию сервитута, а также получить сообщение о результате оказанной услуги можно самостоятельно либо, в случае нездоровья и по иным весомым причинам, путём привлечения поверенного:

1. Воспользовавшись почтовым сервисом;
2. Обратившись в МФЦ. Некоторые граждане, опасаясь долгих очередей, откладывают личную явку в Центр либо платят посредникам, хотя, в соответствии с указаниями Минюста, время ожидания в очереди не должно превышать 15 мин.

Стоимость госрегистрации не зависит от размера или качества обременённого земельного надела, а устанавливается отдельно для физлиц (1 500 руб.) и юрлиц (6 000 руб.).

Регламентом строго определено время, по прошествии которого регистрация сервитута должна быть проведена — 7 раб. дней.

Заявление может подать любая из сторон правоотношения: как владелец надела, на котором будет установлен сервитут, так и обладатель сервитута.

Законом Н 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» предусматриваются обстоятельства, при наличии которых госрегистрация сервитута приостанавливается если:

• гражданин, указанный в заявлении в качестве владельца земельного надела, не является таковым либо его право распоряжения ограничено законным способом;
• заявление подало третье лицо, не являющееся стороной правоотношения;
• реализация уже зарегистрированных на этот надел прав при установлении нового обременения окажется невозможной;
• сущность указанного в заявлении сервитута противоречит нормам гражданского законодательства;
• не все должные документы представлены регистрирующему лицу;
• среди поданных документов имеются подделки или устаревшие по форме или содержанию;
• один или несколько документов подписаны/удостоверены лицами, не имеющими для этого прав;
• на сделанный регистратором межведомственный запрос не поступил к определённому сроку ответ или поступил ответ об отсутствии запрашиваемой информации;
• на момент рассмотрения регистратором возможности проведения госрегистрации сервитута окажется, что ранее были поданы документы также в Росреестр на проведение сделки, перехода права на этот же земельный надел, либо на установление обременения/ограничения, или решение о возможности или невозможности госрегистрации ещё не принято;
• имеет место признание заключённого соглашения о сервитуте, акта госоргана или муниципалитета, являющимися основой госрегистрации обременения, недействительными по решению органа судебной власти или изданным вне компетенции госоргана/муниципалитета;
• сделка по установлению какого-либо обременения соответствует описанию, данному законодателем для ничтожной сделки;
• если в Росреестр поступит акт судебного или другого уполномоченного на наложение ареста на надел органа, устанавливающего запрет на совершение правовых действий с землёй;
• выявлены противоречия между данными, указанными в поданных регистратору документах, и информацией, зафиксированной в ЕГРН;
• после отправки уведомления владельцу (при поступлении заявления от других лиц) о проведении регистрационного процесса, он сообщил, что договор заключён против его воли.

Отказать в проведении госрегистрации сервитута сотрудник Росреестра может при условии, если причины первичного приостановления не были устранены.

По закону цена участка при продаже не должна быть ниже кадастровой. Реестр кадастровой стоимости земельных участков позволяет определиться с ценой вопроса.
Чем отличается дарственная от завещания на наследство узнайте здесь. Желающим передать своё имущество в достойные руки нужно ознакомиться с существенными условиями этих сделок.

Какие документы должны быть представлены для регистрации права ограниченного пользования соседним земельным участком?

Следует подать регистратору вместе с заявлением:

• паспорта сторон — граждан РФ;
• квитанция, подтверждающая успешную оплату полного размера госпошлины;
• соглашение, достигнутое сторонами, о добровольном согласии и иных особенностях сервитута;
• решение судебного органа — если землевладелец не хочет самостоятельно заключать соглашение;
• согласие иных лиц (например, при нахождении земельного надела в совместном владении супругов, для проведения регистрации потребуется согласие мужа/жены на установление обременения);
• бумаги технического характера на надел (на усмотрение регистратора);
• доверенность (при привлечении стороннего человека, представляющего интересы одной из сторон правоотношения) и т.д.

Дополнительная информация о возможных проблемах при установке сервитута:

Установление сервитута на земельный надел — больше вынужденная обстоятельствами мера. Этот правовой механизм призван одну сторону немного ограничить в правах для того, чтобы поддержать вторую. Он никак не связан с лишением владельца его прав на недвижимость.

Какие документы нужны для приватизации земельного участка читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Земельный участок» по ссылке.