Договор предварительной купли продажи квартиры: ключевые сведения и нюансы оформления

Сделки с недвижимостью — ответственное дело, которое несёт в себе много рисков. Часто две стороны могут договориться о продаже и покупке недвижимости, но по каким-то причинам одна сторона не может выполнить требуемое от неё действие прямо сейчас. К примеру, не хватает технического паспорта на квартиру и нужно время для его оформления. Если стороны заинтересованы в сделке, то они заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель приобретёт жильё в установленный срок, а продавец её продаст в последующем по основному договору. У договора предварительного типа есть свои правила и особенности, подробнее о них описано ниже.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Зачем нужен такой документ? Договор такого типа — это гарантия, что ни одна из сторон не откажется от прежде оговариваемых обязательств либо будет вынуждена платить компенсацию в случае отказа от своих обязательств или при некачественном их выполнении. Такой документ обладает юридической силой и накладывает на каждую из сторон обязательство по выполнению условий, которые были прописаны в документе. При этом, если сроки в договоре не прописываются явно, то заключение основного договора может состояться в течение года.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Для того чтобы правильно составить такой документ, необходимо помнить следующее:

1. При отсутствии необходимых знаний и при сомнениях в заполнении документа следует обратиться к юристу для его проверки.
2. Важно учесть все сведения, указанные в содержании.
3. Свериться с действующим законодательством, в зависимости от изменений в нём, может стать необходимым внесение изменений в тело договора или в предоставляемые документы.

Содержание

Предварительный договор должен включать в себя такую информацию:

• данные из документов, удостоверяющих личности обеих сторон;
• прописанное обязательство для одной стороны продать объект в собственность на определённых условиях;
• прописанное обязательство для второй стороны принять объект в собственность на выдвигаемых условиях;
• условия и основания для расторжения договора купли-продажи квартиры;
• информация о подтверждении прав (доверенность). Образец продажи квартиры по доверенности в этой статье;
• государственная регистрация объекта;
• авансовая часть, которая может быть выплачена;
• общая стоимость объекта;
• сведения о потенциальных изменениях стоимости;
• дата совершения оплаты, её форма и способ (наличные, банковская ячейка). Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку, можно узнать из отдельной статьи;
• порядок продажи объекта (акт);
• справка от владельца об отсутствии обременения на недвижимость.

Образец предварительного договора сделки можно скачать, пройдя по этой ссылке.

Документы

Документы, которые потребуются предоставить для заключения такой бумаги:

• оригинальные версии и ксерокопии документов, удостоверяющих личность сторон;
• свидетельство о государственной регистрации объекта.

Особенности оформления предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотеке имеет отличия от покупки квартиры на свои собственные средства. У такого способа есть свои достоинства и недостатки.

Преимущества приобретения объекта в ипотеку:

• юридическая чистота оформления процедуры;
• оперативность заключения сделки за счёт привлечения кредитных средств;
• различные варианты погашения кредита, в том числе возможность использовать льготы (к примеру, использование материнского капитала);
• повышение вероятности совершения сделки за счёт участия третьей стороны, которой является банк.

К недостаткам можно отнести следующее:

• предоставление большого количества документов для получения кредитных средств;
• необходимость поручительства для увеличения вероятности выдачи кредитных средств;
• возможный отказ банка в предоставлении кредитных средств, а также длительный период рассмотрения заявок на выдачу кредитных средств.

Договор предварительного типа при заключении сделки может быть оформлен, когда средства на совершение сделки выдаются кредитной структурой. Это гарантия того, что денежные средства пойдут только на совершение сделки, а не будут потрачены на что-то другое. В случае несоблюдения условий банк может начислить неустойку. Такой расклад очень выгоден для продавца, а для покупателя является необходимостью, которую следует строго выполнять.

Иные особенности, которые следует помнить при заключении такого договора:

1. В обязательном порядке указывается соотношение разницы между кредитными и собственными средствами покупателя, которые пойдут на оплату объекта.
2. Прописывается срок передачи объекта в собственность после совершения первой оплаты.

Чаще всего, образец такого договора предоставляется самим банком. В зависимости от конкретного банка в форме могут быть некоторые изменения. Образец договора можно скачать вот тут.

Содержание и форма

Примите во внимание, что у такого документа нет строгой формы, он заполняется свободно, но структура должна быть логична, последовательная и учитывать все необходимые моменты. Такой документ не требует заверения ни от одной из сторон-участников процесса.

Предварительный договор должен включать в себя следующие сведения:

• Детальное описание сделки, охватывающее все ключевые моменты и цель заключения договора.
• Сведения о сторонах-участниках процесса с указанием их паспортных данных.
• Денежные гарантии.
• Порядок проведения сделки (передача в собственность, внесение денежных средств).
• Обязанности и права кредитора.
• Обязанности и права приобретающей и продающей стороны.
• Правила расчёта стоимости объекта и совершение её оплаты.
• Информация о предоставляемом кредите.
• Условия и правила разрешения споров.
• Условия расторжения документа.
• Дополнительная информация и условия по договору.
• Заключительные положения, которые вступят в силу после того, как договор будет принят.
• Реквизитные данные сторон.

При возникновении вопросов по договору консультацию можно получить у риэлтора, нотариуса или юриста по жилищным вопросам.

Особые условия

Особенности, которые стоит учесть при заключении такого документа:

1. Внимательно проверяйте раздел с указанием реквизитов банка и условием предоставление ипотеки, нередко там могут быть допущены ошибки, которые в будущем могут привести к большим сложностям.
2. Согласовывайте сроки заключения основного договора с продавцом объекта и уведомляйте об этом банк.
3. Предоставляйте только достоверные данные.
4. Для того чтобы у банка было меньше вопросов, перед обращением в отделение нужно предоставить документальный отчёт об оценки квартиры для ипотеки, а также документ, указывающий всех лиц, прописанных в объекте, и справку, что объект не является залоговым имуществом.
5. Для повышения безопасности сделки после заключения договора можно передать его копию на хранение нотариусу.

Документы

Для оформления договора потребуется такой перечень документов:

• документы, удостоверяющие личность каждой стороны сделки (оптимальнее всего использовать паспортные данные и в подтверждение предоставлять именно паспорт);
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• паспорт технического и кадастрового вида на объект (они должны поддерживаться в актуальном виде, в противном случае их могут потребовать обновить или даже заподозрить в мошенничестве и провести необходимые проверки). Где можно заказать технический паспорт на квартиру узнайте здесь;
• выписка из ЕГРП;
• выписка обо всех прописанных на объекте лицах из домовой книги;
• для совместной собственности: разрешение от второго лица на проведение сделки / продажу своей доли ото всех лиц (должно быть заверено у нотариуса);
• для продажи собственности несовершеннолетнего: разрешение на совершение сделки от органов опеки;
• справки о дееспособности сторон;
• если не было перерегистрации и имеет место продажа квартиры по наследству: свидетельство о смерти и права на наследство.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Договор такого типа предполагает, что имеется общая долевая собственность на объект и несколько собственников с равными или различными долями. Такой документ позволяет обеспечить гарантию, что все собственники доли не передумают совершать сделку и она будет совершена. Но документ требует внимательного составления, прописывания прав и обязанностей для каждого собственника.

В особенности стоит учесть момент возвращения задатка. Подробности о том, что должно быть включено в тело договора, приведены ниже.

Содержание

Такой договор должен включать в себя следующее:

• сведения о задатке и специальное соглашение. Именно это позволяет установить отношения между Сторонами и описывает условия для выполнения сделки. Рекомендуется, чтобы задаток был не менее 1 % от стоимости;
• заверение от нотариуса (требование является обязательным с 2016 года согласно ФЗ-218, его несоблюдение приведёт к недействительности договора, также рекомендуется проверять актуальность ФЗ на наличие изменений ежегодно);
• уведомление о планируемой продаже всех остальных собственников доли (составляется в письменной форме и отправляется по почте, передаваться может письмом или телеграммой), при этом бланк уведомления о вручении предоставляется в Росреестр нотариусу.

Если остальные участники общей долевой собственности никак не прореагировали на уведомление за месяц, то можно совершать сделку без ожидания дальнейшего ответа от них. Это является законным действием. Отсчёт месяца начинается с момента вручения уведомления.

Кроме того, можно зафиксировать их отказ у нотариуса, это позволит быстрее перейти к совершению сделки, но это обойдется значительно дороже, поскольку услуги заверяющего специалиста придётся оплачивать дополнительно.

Предварительный договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

При составлении такого договора необходимо учесть множество нюансов, в противном случае документ будет признан недействительным или будет содержать ошибки, которые приведут к проблемам для одной из сторон, или к тому, что сделку будет невозможно совершить. Поэтому важно внимательно подходить к составлению такого документа и учитывать все его нюансы.

Содержание и нюансы оформления

Договор обязательно оформлять в письменной форме, в противном случае он не будет иметь юридической силы (это относится и электронной форме, подтверждённой ЭЦП сторонами, она тоже не обладает юридической силой).

Он должен включать следующую информацию:

• Название.
• Дата и место подписания.
• Контактная информация от каждой из Сторон.
• Ключевые характеристики коммунальной квартиры.
• Документы, подтверждающие личность каждой из Сторон (оптимальнее всего использовать паспорта).
• Документы-подтверждения права собственности.
• Порядок, условия и сроки оплаты стоимости.
• Подписи сторон.

Прочие нюансы, которые следует учесть:

1. Для совершения сделки потребуется разрешение ото всех соседей. При отсутствии одного из них сделка будет признана недействительной, не сможет быть проведена.
2. Если право собственности принадлежит продавцу, то на проведение сделки потребуется заверение от нотариуса.
3. Заключаемый документ должен быть точен и не нести в себе противоречивой или сомнительной информации, при наличии таких моментов стоит обратиться к профессиональному юристу. В противном случае можно получить недействительный документ или договор, содержащий в себе неточности, которые приведут к сложностям в последующем.
4. Тщательное внимание стоит уделить срокам и прописать их для подготовки продавцом документов для совершения сделки, уведомления соседей, подписания договора основного типа.
5. Стоит учитывать, что большее право на комнату находится у тех собственников, которые воспользовались процедурой приватизации.
6. Если в комнате прописано несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от его родителей. При этом они должны получить дополнительное согласие от органов опеки.

Об правилах составления предварительного договора купли-продажи недвижимости рассказывает юрист:

Договор предварительной купли-продажи решает множество проблем, так как даёт обеим сторонам гарантию, что сделка будет совершена в будущем. При наличии каких-либо срывов сделки такой документ обеспечивает сторонам компенсацию. Важно внимательно составлять такие документы, не допускать ошибок и при наличии сомнений всегда обращаться к профессиональному юристу, в противном случае документ может не иметь юридической силы или не будет учитывать важных моментов, отсутствие которых может создать сложности при заключении основного договора.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и рыночная стоимость читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.