На рынке недвижимости представлены различные категории лиц, реализующих там свои интересы. В этой связи нередкими становятся случаи заключения договоров купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицом. Какие нюансы следует учитывать при подготовке и оформлении подобного документа? Какая из договаривающихся сторон уплачивает соответствующие налоги? Есть ли риски, присущие такому виду сделок, и как их избежать?
Содержание статьи
Особенности сделки
Подобные сделки имеют ряд важных моментов и особенностей:
- При участии юрлица в качестве любой из договаривающихся сторон список необходимых для оформления документов на порядок больше нежели при составлении купчей между гражданами;
- В зависимости от формы организация может иметь большое количество совладельцев. Поэтому для отчуждения недвижимости (в данном случае — квартиры) потребуется их согласие. Кроме этого, каждый из совладельцев может иметь представителей своих интересов, основывающих полномочия на доверенностях, проверка на действительность которых — самостоятельное дело второй договаривающейся стороны;
- Перевод ден. средств за продаваемое жильё осуществляется только в банковском учреждении путём соответствующего перевода, за который взимается комиссия. Продавцу предварительно следует её просчитать и, при согласии другой стороны, увеличить цену квартиры на сумму комиссионного сбора.
Соответствие подобных сделок нормам права может оспорить заинтересованное лицо, однако время для этого ограничено:
- при желании установить недействительность — 1 год, ничтожность — 3 года.
При этом срок ограничивается законодателем 10-ю годами с момента начала исполнения сделки.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Порядок продажи квартиры юридическим лицом физическому лицу
Договаривающиеся стороны обговаривают условия будущей купчей, при необходимости дополнительного оформления документации для продажи заключается предварительный договор.
Если покупатель имеет сложности с полной оплатой жилплощади своими средствами, то привлекаются заёмные: ипотека, кредит и т.д. При невозможности произвести оплату в день совершения сделки, может быть оформлено соглашение о рассрочке (на усмотрение продавца).
Для подтверждения своего выбора относительно жилья, покупатель может внести определённую сторонами ден. сумму в виде:
- задатка (обычно оформляется договор о задатке на покупку квартиры);
- аванса;
- первого платежа по рассрочке/кредиту и т.д.
Заключается основной договор — купчая, в которой прописываются все основные условия сделки. Её, вместе с соответствующим набором документов, предоставляют в рег. орган/МФЦ для проведения госрегистрации.
Пошлина (для юр.лиц — 22 тыс. руб., для физлиц — 2 тыс. руб.) оплачивается предварительно.
По истечении 7-ми раб. дней (это предельный срок, поэтому возможно ранее) стороны, заключившие соглашение, уведомляются об одном из следующих решений:
- Успешное прохождение госрегистрации и внесение соответствующей записи в Реестр;
- Отказ в проведении госрегистрации;
- Прекращение проведения процесса госрегистрации.
Договор продажи квартиры физического лица с организацией
Вначале указывается наименование такой купчей, место и дата составления, затем:
- Данные о договаривающихся сторонах: ФИО, данные из паспорта, адрес регистрации физлица и наименование, ФИО представителя и основание его деятельности — для юрлица;
- Идентификационные характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж расположения, кадастровый номер и т.д. Некоторые покупатели требуют техпаспорт на жильё. Где взять техпаспорт на квартиру, мы уже писали;
- Сведения о правоподтверждающем документе на жилплощадь;
- Указывается цена: т.е. оговариваемая стоимость и порядок произведения расчёта между лицами;
- Обязанности договорившихся;
- Меры ответственности, которые будут применимы к виновной стороне при нарушении оговорённых условий;
- Изменение положений соглашения или его дополнение: каков при этом порядок совершения действий заинтересованной стороной;
- Список приложений (прикладываемых документов);
- В окончании — дублируются данные о договаривающихся лицах.
Особые условия договора
Обязательно указывается документ, в котором достоверно выражено согласие на продажу установленного законодателем необходимого числа соучредителей/акционеров/и т.п.
При расчётах используется банковский перевод.
Документы
В зависимости от вида продаваемого жилья (первичный или вторичный рынок, ипотека и т.п.) перечень необходимой документации может варьироваться.
Но в общем виде он выглядит так:
- Договор-купчая;
- Заявление о госрегистрации (обычно заполняется сотрудником регоргана, ответственным за приём документов);
- Для граждан — паспорт;
- Для юр. лиц — паспорт лица-заявителя + учредительные документы (копии, предварительно удостоверенные в нотариате). Помимо них надлежит представить: подтверждение нахождения на учёте в налоговой в качестве плательщика соответствующих сборов, в котором должен быть указан ИНН; выписка из ЕГРЮЛ + документ-подтверждение внесения записи об этом лице в Реестр; справка, свидетельствующая об успешном присвоении кодов статистики;
- Если участвует представитель — доверенность, обладающая соответствующим объёмом предоставленных правомочий; в случае, если он от юрлица — письменное подтверждение права действовать от его имени (решение учредителя, протокол собрания общества и т.д.);
- Квитанция совершённого платежа по уплате госпошлины (не обязательный пункт, но лучше всё же будет его предоставить для предотвращения нежелательных последствий в виде приостановления процесса госрегистрации из-за отсутствия в госбазе данных сведений о проведении платежа: это может быть, если прошло небольшое количество времени между непосредственной уплатой и явкой с документами договаривающихся сторон в регорган или МФЦ);
- Правоподтверждающий документ (т.е. такой, в котором содержатся сведения, позволяющие проследить способ приобретения жилпомещения продавцом), а также документ, подтверждающий нахождение продаваемого объекта на балансе продавца;
- Акт приёма-передачи (в том случае, если подлежащая фиксации в нём информация не внесена в текст купчей), образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры в этой статье;
- Документ, в котором указывается (по желанию приобретателя), что жилплощадь будет принадлежать исключительно покупателю, но не его супруге/супругу (такая ситуация возможна, например, при составленном брачном договоре);
- Если того требует правовая форма организации юрлица — положительное решение о совершении сделки его компетентного органа;
- Если приобретаемая квартира находится во владении государства/ муниципалитета — согласие соответствующего органа;
- Если покупатель может по закону в первую очередь претендовать на покупку жилплощади экономкласса — соответствующая выписка из списка таких граждан;
- Если покупатель — несовершеннолетнее лицо, то обязательным будет должным образом оформленное согласие его представителей по закону (родителей, усыновителей и т.п.);
- Выписка из домовой книги: из неё можно узнать о лицах, обладающих защищаемой законодательством возможностью проживания в продаваемом жилье даже после перехода владения к приобретателю (какие понадобятся документы для выписки из домовой книги узнайте здесь).
Данный перечень не является исчерпывающим: для его уточнения применительно к конкретным обстоятельствам следует обратиться за консультацией к специалисту регоргана или МФЦ.
Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом?
Согласно действующему российскому налоговому законодательству, такой продавец не уплачивает НДС, то есть налогом продажа не облагается.
Порядок продажи квартиры физическим лицом юридическому лицу
Если стоимость приобретаемой жилплощади составляет более 25% от фонда организации, то такая сделка признаётся законодателем крупной и к ней применяются соответствующие положения: например, в таком случае главное должностное лицо фирмы обязано согласовать решение о покупке со своими совладельцами (советом директоров, собранием учредителей и т.п.) и получить от них письменное согласие.
Риск в такой ситуации следующий: физлицу-продавцу затруднительно проверить действительность такого документа, т.к. ни в каких официальных и общедоступных реестрах он не регистрируется. Сделка будет проведена, госрегистрация перехода владения совершена, но через некоторое время результаты этих процедур можно будет отменить, если заинтересованное лицо обратится в судебные органы.
Для предупреждения подобных нюансов не стоит экономить на квалифицированной юридической помощи, оказываемой сотрудниками юр. контор, риелторских агентств, нотариата.
Для подтверждения действительности намерения юрлица приобрести данную жилплощадь обычно вносится залог, который, судя по сложившейся практике, составляет от 30 до 50% (расчётная база — цена недвижимости).
Оформление договора купли-продажи квартиры физического юридическому лицу
Купчая оформляется обязательно в письменной форме. Договаривающиеся стороны должны чётко определяться и обладать достаточными полномочиями. Сведения о продаваемой жилплощади: чем подробнее, тем лучше.
Расчёты по сделке производятся безналичным способом. Наличные не запрещены, но усложнят бухгалтерскую и финансовую отчётность. Оптимальным будет также использование при продаже квартиры юридическому лицу аккредитива.
Документы
При обращении в регорган или МФЦ для проведения госрегистрации сделки в стандартной ситуации понадобятся:
- Договор-купчая;
- Заявление о госрегистрации (заполняется от имени одной из договаривающихся сторон, обычно — продавца);
- Для граждан — паспорт;
- Для юр. лиц — паспорт лица-представителя + учредительные документы (копии, предварительно удостоверенные в нотариате). Кроме них, понадобятся: официальное подтверждение того, что лицо состоит на учёте в налоговой как плательщик соответствующих сборов в госказну; ИНН; выписка из ЕГРЮЛ + документ-подтверждение внесения записи об этом лице в Реестр; справка, подтверждающая успешность присвоения кодов статистики;
- При участии представителя — доверенность с указанным в ней объёмом предоставленных правомочий; в случае, если он со стороны юрлица — соответствующее подтверждение на действия от его имени (решение учредителя, протокол собрания общества и т.д.);
- Квитанция о совершённой уплате госпошлины ;
- Правоподтверждающий документ квартировладельца-продавца;
- Акт приёма-передачи (если его положения не внесены в текст купчей);
- Документ, в котором прописано подтверждение того, что продаваемая жилплощадь не находится в совместном владении супругов, или выражающий согласие второй половины на совершаемую сделку (при продаже и при покупке квартиры нужно согласие супруга);
- Если того требует правовая форма организации юрлица — утвердительное решение о совершении сделки, вынесённое и оформленное его компетентным органом;
- Справка из управляющей многоквартирным домом организации или из коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате их услуг;
- В случае нахождения продаваемой жилплощади в режиме долевого владения — письменное подтверждение извещения других совладельцев о предстоящей продаже и её условиях, а также их отказ от своего первоочередного права на участие в сделке в качестве покупателя;
- Если приобретаемая квартира находится во владении (полном или долевом) граждан с признанной недееспособностью или не достигших 14-ти лет — разрешение органов опеки;
- Выписка из домовой книги.
Данный список не является закрытым: он может быть расширен или изменён с учётом конкретных обстоятельств данной сделки.
Оформление договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами и образец
Эта процедура отличается тем, что обе договаривающиеся стороны представляют для госрегистрации дополнительную документацию (при условии, что одно юр лицо — продавец, второе — покупатель):
- об основании организаций;
- подтверждение нахождения продаваемой жилплощади на балансе продавца, а также его правоподтверждающий документ.
Если организация-продавец не обладает всеми правами на продаваемый объект, то понадобится представление документа-основания: о доверительном управлении, переуступке прав и т.д. Образец договора купли продажи квартиры между юридическими лицами можно скачать прямо здесь.
Как исключить риски признания договора купли-продажи недвижимости недействительным, смотрите здесь:
Процедура продажи жилплощади, если как минимум одной стороной в ней является юрлицо, заметно усложняется: это связано с возрастающим риском мошеннических действий. Потому здесь требуется предоставление дополнительных сведений и документов.
Какие документы нужны, чтобы заказать кадастровый паспорт на квартиру читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.