К любому жилому строению в РФ, будь это частный или многоквартирный дом, прилегает придомовая территория – этот норматив указан в Земельном Кодексе (ЗК) РФ и регулируется статьей 23 (на данный момент – не используется), а также 11.9. И при этом каждый житель или собственник жилой недвижимости в доме имеет право на использование части придомовой территории, выделенной ему соответствующим постановлением. Как правильно определяются границы придомовой территории многоквартирного дома и частного сектора? Где можно получить данную информацию?
Содержание статьи
Нормативное регулирование границ придомовой территории
Сейчас норматив, по которому и устанавливаются, и распределяются границы придомовой территории – это статья 11.9 ЗК РФ. Это касается и частных одноэтажных построек, и многоэтажных домов с разделением на квартиры.
Используется данный участок для:
- Обустройства парковочных мест;
- Обустройства детских площадок;
- Установки инженерных коммуникаций, использующихся для обеспечения полноценного функционирования многоквартирного дома;
- Для ведения хозяйственных нужд (в лице собственников дома).
Главное законодательное требование – ограничивать доступ к придомовой территории собственнику, то есть, владельцу квартиры, запрещено. Точно так же к данному участку нельзя каким-либо образом ограничивать доступ для третьих лиц.
Но у управляющей компании остаётся право давать разрешение на передачу такой земли в аренду, вырученные при этом деньги используются на общедомовые потребности (проведение ремонта, покупка теплоизоляции, обслуживание дома). Естественно, все это – только при согласии собственников.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Что нужно знать о придомовой территории?
Придомовая территория определяется ещё на этапе планирования будущей многоквартирной постройки, устанавливается на основании технического или кадастрового паспорта (сейчас упразднены, все сведения вносятся в ЕГРН).
Уменьшение выделенного участка — запрещено, в том числе и со стороны государственных органов. Продавать – тоже, но допускается сдача в аренду или изменение цели использования той или иной зоны (например, чтобы убрать гаражи и на их месте возвести новую детскую площадку).
Как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома?
Чёткие границы придомовой территории многоквартирного дома описываются в кадастровом паспорте, эти сведения хранятся в ЕГРН. Выписку из данного реестра может получить каждый собственник квартиры, располагающийся в доме, за которым территория и закреплена.
Какой размер должен быть у данного участка? В приказе Министерства строительства, земельных и имущественных отношений (ещё от 98 года) указана чёткая формула, по которой минимальная площадь придомовой территории многоквартирного дома должна составлять не менее площади всех квартир, имеющихся в самом строении (без учёта лестничных пролетов, помещений для обеспечения работы инженерных коммуникаций).
К ней также добавляется так называемый «коэффициент доли на квадратный метр», который не может быть меньше 1. В указанную цифру включена вся территория, которой смогут распоряжаться собственники дома на своё усмотрение (в законных рамках).
Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома?
Данная информация указана в выписке из ЕГРН с детальным планом.
Получить её можно следующими способами:
- Подав запрос в Росреестр (это может сделать только собственник одной из квартир или лицо, законно проживающее в такой недвижимости, к примеру, на правах аренды);
- Подав запрос в МФЦ (тоже выполняется только собственником).
Кстати, в Росреестр сейчас запрос можно подать дистанционно, в электронной форме, самолично посещать представительство организации не нужно. Ранее за получением сведений необходимо было обращаться в кадастровые палаты, но начиная с 2017 года они упразднены.
В выписке, помимо указания размера занимаемой площади, обязательно имеется условный чертёж с размерами, по которым и можно поставить границу для придомовой территории.
На какую часть имеет право каждый владелец квартиры? Она равносильна площади занимаемой им площади, умноженный на «коэффициент доли на квадратный метр». Можно даже чётко ограничить собственную территорию, но только если на это дадут разрешение представители управляющей компании (или сами жители, если используется ОСББ).
Если границы не установлены?
Опираясь на ЗК, неустановленных границ в многоквартирных домах не может быть. На практике же – практически у каждого второго придомовая территория является неприватизированной, соответственно, она считается государственным имуществом. И распоряжаться ею собственник не сможет (к примеру, для предоставления определённого участка в аренду).
Как провести приватизацию? Сейчас это можно сделать абсолютно бесплатно, подав соответствующее заявление в Росреестр. Главное – предоставить полный перечень документов для проведения инженерных изысканий кадастровым инженером, только после этого можно определить точные границы придомовой территории.
На основании этих данных также инициализируется проект межевания – по нему устанавливается доля каждого собственника квартиры, расположенной в многоквартирном доме. Что такое проект межевания подробнее здесь.
Межевание территории и пример проекта
Общий алгоритм проведения межевания территории, прилегающей к многоквартирному дому, выглядит следующим образом:
- Созыв общего собрания, на котором и рассматривается решение о переходе придомовой территории (определённой по кадастровому паспорту) в собственность жителей дома. Решением такого собрания должен стать документ, составленный секретарём и заверенный всеми присутствующими на сборах. В нём же указываются результаты поименного голосования. Для инициализации проекта межевания необходимо чтобы данное решение было поддержано минимум 50% жителей (совершеннолетних).
- Формирование проекта межевания. Первоначально для этого следует обращаться в местные муниципальные органы. Совместно с ними и устанавливаются конечные границы придомовой территории (с учётом инфраструктуры). После – необходимо обращаться в проектный институт, имеющий полномочия на создание проекта межевания. Договор с ними заключает представитель собственников дома или же управляющая компания. После составления проекта на основании правок от муниципальных органов границы закрепляются, в дальнейшем их изменение запрещается.
- Заверение проекта межевания на собрании жильцов многоквартирного дома. Хоть это и простая юридическая формальность, но без неё приватизировать участок не получится, и, соответственно, распоряжаться им на законных основаниях.
- На основании проекта межевания составляется землеустроительный документ – этим занимается кадастровый инженер, имеющий разрешение на выполнение такой деятельности. Межевание МКД лучше доверить представительству Росреестра или же оставить соответствующую заявку на его официальном сайте.
- Регистрация окончательного межевого плана (документ выдаст кадастровый инженер) в Росреестре. Только после этого придомовая территория считается приватизированной, то есть, когда сведения об этом добавлены в ЕГРН. До этого, даже при наличии межевого проекта, территория числится на балансе государства (местной администрации).
Скачать пример проекта можно вот тут.
План дальнейших действий по определению границ придомовой территории
В проекте межевания как раз и рассчитывается коэффициент доли на квадратный метр. Наличие земли в собственности обязывает жителей дома уплачивать земельный налог, а также вносить платежи на обеспечение обслуживания придомовой территории. Доля как раз и рассчитывается исходя их размера занимаемой квартиры.
Рекомендуется все финансовые вопросы также решать с помощью общедомового собрания. На нём же можно составить четкий перечень возможных вариантов использования выделенного участка. Ведь в границах отведённой придомовой территории, к примеру, запрещено возводить развлекательные заведения, работа которых будет создавать избыточный шум.
То же самое относится и к появлению на данной территории иных муниципальных строений при отсутствии разрешения со стороны управляющей компании.
При неравнозначном обмене жилплощадью заключают договор обмена квартиры с доплатой. Важно оформить его юридически правильно, в чём поможет наш ресурс.
А если вы хотите снять дом, то образец договора аренды жилого дома между физическими лицами прямо здесь. Пожить подальше от бетонных джунглей приятно в любое время года.
Возможна ли аренда придомовой территории многоквартирного дома?
Да, сделать это возможно, но только при наличии разрешения от большей части собственников квартир или от их законного представителя (в качестве которого может выступать глава управляющей компании или председатель, избранный на собрании жителей дома). И вырученные за это средства переходят именно на баланс собственников, каждый из них имеет право требовать с этого свою долю. Но, как правило, вырученные деньги переходят в управляющую компанию для обслуживания дома или на обустройство придомовой территории.
Владелец квартиры, пользуясь своими законными правами, может требовать предоставить детальную выписку по тратам средств, полученных с предоставления в аренду части придомовой территории. Если ему в этом отказать – он может подать в суд и потребовать компенсацию с управляющей компании (или иной организации, которая и дала разрешение на использование участка).
О земельных участках под многоквартирными домами рассказывает специалист:
Итого, границы придомовой территории устанавливаются в проекте межевания. Если ранее уже проводились кадастровые изыскания, то всю информацию можно узнать в ЕГРН, из которого каждый собственник квартиры указанного дома может получить выписку (она не бесплатная).
Как написать заявление об отказе от оплаты капитального ремонта читайте в этой нашей статье.
За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Управление домом» по ссылке.