Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры — как выгоднее оформить продажу жилья?

Законом предусмотрены разные способы отчуждения жилья: его можно продать, подарить, обменять. Это не полный перечень. Какой из этих способов подойдёт именно вам, зависит от целей отчуждения квартиры. Кому-то срочно нужны деньги, кто-то хочет помочь родному человеку с жильём, некоторые хитрецы пытаются уйти от налогообложения. Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры? Чтобы не пожалеть о сделанном выборе, лучше заранее выяснить все плюсы и минусы каждой такой сделки. Наша статья поможет вам в этом.

Что лучше купля-продажа или дарение квартиры?

На первый взгляд выбор кажется очевидным. Ведь от продажи квартиры можно выручить неплохие деньги. За подарок же вы получите только благодарность, которую, как говорится, «на хлеб не намажешь». Тем не менее, эта дилемма может возникнуть перед собственником, планирующим свою квартиру передать новому владельцу. Что же для него предпочтительнее: облачить переход в форму договора купли-продажи или выбрать полный альтруизма договор дарения.

Чтобы с уверенностью ответить на этот вопрос, нужно не менее уверенно разбираться во всех особенностях и нюансах оформления этих договоров.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Дарение

Главный признак такого договора – его безвозмездность. За полученный подарок (даже если речь идёт о дорогостоящей жилплощади) одаряемый ничего отдавать не должен. Считать это достоинством или нет, зависит от намерений отчуждателя квартиры. Но договор дарения не характеризуется всего одним данным признаком. У него масса других полезных особенностей.

Преимущества и недостатки для дарителя

Для каждой из сторон они, естественно, свои.

Для дарителя данный вид договора хорош тем, что:

• Не надо платить налог на доход (как от продажи). Это самый жирный плюс сделки. Ведь сумма налога за проданную квартиру весьма внушительна.
• Дарение — прекрасный инструмент для передачи прав на жилплощадь своим будущим наследникам. По закону можно оформить ещё при жизни дарственную на своих детей или близких людей (не возбраняется оформить договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребёнку). Такой шаг освободит их от долгих хождений по нотариальным конторам и другим инстанциям после кончины собственника квартиры.
• Законом допускается дарить жильё с обременяющим условием о пожизненном проживании дарителя. По такой сделке права на квартиру переходят к новому хозяину, но бывшего выставить из неё на улицу невозможно (образец договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя прямо тут). Если спор о выселении всё-таки возник, суды обычно поддерживают дарителя. Даже если одаряемый собрался подаренную жилплощадь продать или тоже кому-то подарить, положение первого дарителя не изменится. Условие о пожизненном проживании будет действовать на всех последующих собственников. Через какое время можно подарить подаренную квартиру узнайте здесь.
• Не нужно оплачивать коммунальные и жилищные услуги (важно для случаев дарения с правом проживания).

С точки зрения того же дарителя есть у сделки и недостатки:

• Квартира отдаётся даром, никакого встречного предоставления предусмотреть нельзя. Родственникам, в особенности детям или родителям, квартиры дарят довольно часто. Постороннему человеку сделать такой щедрый подарок способны не многие, для этого должны быть серьёзные причины, например, личные (влюбился не на шутку или одаряемый жизнь спас дарителю когда-то).
• Все права на квартиру после подписания дарственной переходят к другому человеку, значит, у дарителя есть риск стать бездомным (если другого жилья нет). Решить проблему можно, подарив квартиру с условием проживания (см. выше)
• Оспорить в суде договор дарения сложнее, чем куплю-продажу (наблюдение из практики).

Плюсы и минусы для одаряемого

Что с одаряемым?

Для него несомненные плюсы сделки:

• Безвозмездность. Получить квартиру бесплатно — как в лотерею выиграть, не всем так везёт.
• Возможность распоряжаться жилплощадью, например, продать или заложить. Если срочно нужны деньги. Этому не помешает даже условие о проживании в ней дарителя.

Купля-продажа

По данному договору стороны равноправны: каждая что-то получает (деньги или жильё) и одновременно отдаёт взамен. При всей идеальности конструкции у неё тоже есть и сильные, и слабые стороны.

Преимущества

Для продавца:

• Естественно, основной плюс — получение денег за проданную жилплощадь. Учитывая среднюю стоимость квартир на рынке недвижимости, это жирный плюс.
• Купля-продажа с точки зрения контролирующих органов всегда менее подозрительна, чем то же дарение. Однако признание договора купли-продажи квартиры недействительным тоже возможно.

Для покупателя:

• Не нужно платить налог (а за подаренную квартиру придётся). Ведь покупатель потратился на приобретение квартиры, а не получил доход. Вот последующая продажа, если после покупки прошло меньше 5 лет, чревата налоговыми рисками. Опять же, налог при договоре купли-продажи квартиры можно снизить, уменьшив налоговую базу на свои расходы на приобретение жилья (по Налоговому кодексу это разрешается).
• Можно получить имущественный налоговый вычет в крупной сумме (от стоимости квартиры), правда, такой возможностью можно попользоваться единожды за всю жизнь.
• Квартира сразу переходит в полное его распоряжение.

Недостатки

Всё опять «вертится» в основном вокруг налогообложения.

Продавцу:

• Придётся заплатить налог с вырученных от продажи квартиры денег (13%). Существенную роль здесь играет промежуток времени, на протяжении которого проданная квартира была в собственности продавца. Дело в том, что после 5 лет непрерывного владения можно смело продавать недвижимость, не думая о налогах. По истечении этого срока их платить не надо. Есть ещё более приятный момент: если жилплощадь вам подарили родители или другие родные вам люди, продавать её, не опасаясь налоговой, можно уже через 3 года.
• Остаться в квартире уже нельзя (если только не надумаете взять её у своего покупателя в аренду). Условие, позволяющее и дальше там проживать (как в договоре дарения), здесь включить в текст не получится. Редкий человек заплатит деньги за квартиру с жильцом в придачу.

С другой стороны, деньги-то продавец получил, может купить себе что-то или арендовать.

Для покупателя купля-продажа вполне себе удобный вариант, особых недостатков нет.

Так что же лучше подарить или продать?

Если планируется дарение квартиры близкому родственнику, стоит выбрать договор дарения. Это освободит обе стороны от уплаты налогов. Когда квартира передаётся от родителей к детям или наоборот, дарственная ведь и отразит их истинные намерения (ну какие родители возьмут с ребёнка деньги за отданную жилплощадь).

Если же стороны по сделке чужие друг другу люди, то все гораздо сложнее:

• Собственник желает получить деньги и не быть обманутым – выбирайте куплю-продажу.
• Собственнику не хочется платить налог – рискните и облачите переход прав на жильё в форму дарения.

У приобретателя жилья по договору тоже есть свои интересы: уйти от налогов (дарение), подстраховаться от мошенников (купля-продажа).

В конечном итоге всё зависит от того, как они между собой договорятся и чьи интересы перевесят.

Можно ли продать квартиру по договору дарения?

Звучит немного странно. На деле это означает продать квартиру, обозвав сделку «дарением». По закону это запрещено. Такую сделку, когда дарение прикрывает истинную куплю-продажу, считают притворной. Но это не означает, что она сразу же отменяется.

Чтобы её оспорить, нужен суд. Причём инициировать такой процесс должен человек, заинтересованный в этом, права которого данный договор напрямую затрагивает. Не может потребовать отменить притворную дарственную сосед из дома напротив, коллега по работе или любой другой неравнодушный человек, которого оскорбляет просто сам факт этого нарушения.

В суде эту самую притворность нужно ещё доказать. Если на самом деле квартира была продана, суд нужно уверить, что даритель получил от одаряемого деньги или другое имущество (встречное предоставление). И одними только предположениями в стиле «я уверен, они нас всех обманули» не обойтись.

Только после этого дарственная (которая по факту продажа) будет признана притворной. Квартиру в этом случае придётся вернуть обратно и заключить уже настоящий договор на продажу жилья со всеми вытекающими обязанностями.

Когда выгоднее продать квартиру по договору дарения?

Конечно же, дело опять в налогах.

Оформить продажу под видом дарения выгоднее, если продаваемая квартира была куплена меньше пяти лет назад. Чтобы освободиться от налогового бремени, продавцу нужно формально стать дарителем.

Если такой выбор сделан, не нужно забывать о том, на какие риски вы сознательно идёте:

1. Такую дарственную могут отменить по суду;
2. Деньги покупатель обязан отдать уже не по договору, а по устной договорённости. Велика вероятность в таком случае стать жертвой обманщика.

Продажа квартиры через дарение

Такая дарственная оформляется без каких-либо особенностей.

Подготавливаются стандартные для любого дарения документы:

• договор,
• техпаспорт и выписки на квартиру,
• справки из управляющей конторы и регпалаты.

Какие документы нужны для дарения квартиры подробнее здесь. Стороны затем идут к нотариусу для написания договора и в регпалату. Там вообще нельзя даже заикнуться о том, что на самом деле вы жилье продаете.

Основной нюанс такой сделки — оформление передачи денег. Конечно, можно просто их отдать по-тихому из рук в руки и всё.

Продажа доли в квартире через дарение

Это ещё один случай, когда действительно выгоднее составить дарственную, а не договор на продажу.

Закон обязывает владельца доли на квартиру перед продажей письменно предложить её остальным собственникам. Причём если они откажутся (у них месяц на раздумья), продать эту долю другому человеку такой собственник может только по той цене, по которой предлагал соседям. Несоблюдение этого правила ставит под угрозу отмены любую продажу доли.

Для дарения доли таких правил не установлено. Этим и пользуются собственники долей при продаже. Отношения внутри таких общих квартир могут быть разными. Иногда человек из принципа не хочет соседям продавать свою часть. Порой эти соседи попросту неплатёжеспособны, поэтому какой смысл тратить время и ждать целый месяц, пока они ответят отказом на предложение купить эту долю.

Оформить продажу доли через дарение можно так:

1. Достигнуть договорённости с покупателем (он может не согласиться на такую сделку, ведь на подарок установлен налог).
2. Собрать документы на всю квартиру, а не на долю (паспорт технический, справки о прописанных в квартире и выписки из регпалаты о её собственниках).
3. Подписать договор (обязательно с нотариусом).
4. Оформить договор в регпалате.

Дополнительная информация о преимуществах и недостатках дарения и продажи жилья:

Проще и безопаснее всего оформлять договор в точном соответствии с истинными намерениями его сторон. На практике к этим намерениями примешиваются ещё и желание получить налоговую выгоду, скрыть что-то от своих соседей или родственников. При правильном подходе можно рискнуть и немного схитрить. Но нельзя забывать о том, на какие риски при этом вы сознательно идёте.

Как оформить квартиру в собственность в новостройке читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Дарение» по ссылке.